FAQ 賃貸管理トラブル集

駐車場契約後すぐに賃料を不払い、連絡が取れなくなった場合の残地物の処分(マリンジェット)

マリンジェットを置く目的の借主と駐車場の賃貸借契約を締結した(借主は法人である。)しかし、同賃貸借契約締結後すぐに借主は賃料を支払わなくなり、借主の電話番号及び借主代表の携帯番号に電話してもでない。どのように対応すべきか。なお、借主の連絡先に関する資料としては、当該法人の登記簿謄本と代表者の免許証のコピーを保管している。
当該賃貸借契約を解除して、駐車場(土地)を明渡し(マリンジェットの撤去)を求めるほかない。なお、借主は、マリンジェットの廃棄場所に困った結果、マリンジェットを置き逃げする事を前提に確信犯的に当該賃貸借契約を締結した可能性もなくない。今後、電話連絡を続けても借主が出る可能性は少ないと思われる。したがって、まずは会社の登記簿謄本の本店所在地に賃貸借契約の解除通知を送り、当該通知が戻ってきてしまった場合は、借主の登記簿謄本の代表者欄記載の住所地に解除通知を送る。そして、駐車場明渡しを求める法的手段を進めていくほかない。

駐車場の借主(法人)が破産を申し立てた。今後、この賃貸借契約はどのように処理されるか

法人が破産を申し立てた場合、特段の事情がない限り管財人が選任されることから、まずは、管財人に方針を確認すべきである。

土地を駐車場として利用する場合のトラブル(防音・遮光)

土地の所有者Aが建物を取り壊して当該土地を駐車場にすることとしたところ、駐車場の隣の土地の所有者Bから、Aに対し、「①完璧な防音を施してほしい、②絶対に車のライトが当たって眩しくないようにしてほしい」との申し入れがあった。Aとしては、対応できることについては対応しようと思うが、Bの申し入れのすべてを受け入れることは難しいとおもっている。(例えば技術的に「完璧な防音」など不可能である。)どのように対応すべきか。
隣人は隣人に対して、社会通念上、受忍すべき限度を超える場合については、法的手段を講じる事が出来るが、社会通念上受忍限度の範囲内の場合には、法的手段を講じることはできない。(ただし、申し入れをすることは可能である。)本件においては、Aが土地を駐車場にすることは自由である。そして、Bの受忍限度を超える事実もないのであれば、AはBの申入れに応じる義務はない。ただし、AはBの申入れに対して、誠実に対応しているとの姿勢を示して証拠に残しておく事は重要である。

事業用借地契約につき、地代の滞納等があった場合、契約は終了できるか。

地代滞納等の債務不履行に基づく解除は、解約とは異なり、いかなる要件のもとでも可能である。

事業用借地契約につき、中途解約は認められるか。借主が解散した場合はどうか

契約において、中途解約権の定めがあれば解約は可能。貸主が法人で解散した場合は、当事者の一方が消滅した事になり、契約関係は当然に終了する。

居住物件につき、普通借家を定期借家に変更する事は可能か

平成13年4月1日以前からの契約についてはできないが、それ以降に新規に締結された契約で、当事者その意味を十分に理解したうえで、当事者間の合意による普通借家契約を終了し、新たに定期借家契約を締結することは可能である。

店舗についても定期借家賃貸借契約を締結する事は可能か。

可能である。

定期建物賃貸借契約を普通建物賃貸借契約に切り替えることは可能か

普通建物賃貸借契約のほうが、定期建物賃貸借契約よりも借主に有利であることから、問題ない。

定期借家契約の再契約につき、貸主が権利金を受領することは問題あるか。

権利金の趣旨が明確であり、金額が暴利行為というような金額ではなく、借主も十分に認識の上合意していれば、特に法律上の問題はないと考える。