Column
コラム
同族会社の管理を必要経費として認定! 店舗件マンション管理のオーナーに朗報か
この度、ある判例がでました。
この判例は、不動産を所有されているオーナー様にとっても朗報であると思います。
不動産によって異なる事はありますが、この判例をもとによき減税対策をして頂ければ幸いです。
少し長文になりますが出来る限り分かりやすく紹介しますのでご了承ください。
ある４階建ての１棟マンションで１階店舗で商店をそして１階の残りの部分の店舗、２階、３階、をそれぞれ賃貸用としていました。４階部分は自己の住居です。そのマンションには、賃貸用の駐車場もあります。
この不動産の賃貸、管理、駐車場の経営などを目的とした同族会社を設立し、管理の委託をして、管理費の全額を不動産所得と事業所得の必要経費として申告し、その同族会社は建物の管理業務の一部を不動産管理会社Ａに再委託した。
この争点は、必要経費に算入すべき管理費の額の前提となる、建物の管理業務を同族会社が行っていたか否か。
処分庁の主張
同族会社が再委託業務以外の管理業務を行った事を裏付ける証拠がないこと、もし何らかの管理行為を行っていたとしてもその管理業務は極めて僅少なものにすぎないから管理業務とは認めれない。
管理費のうちＡ社に対する再委託にかかる部分を除いた額は必要経費にできないと処分庁の主張
請求人の主張
同族会社に建物と駐車場の管理業務をすべて委託し、同族会社は建物の一部をＡ社に再委託。それ以外の業務として、借主から賃料を徴収して納入する業務、入金遅延者に対する催促業務、随時の清掃業務、軽微な修繕などを行っている。
結論
駐車場は、同族会社の役員が契約に基づき賃料を徴収し、請求人に納入すべき駐車場の賃料はそのすべてが最終的には同族会社に帰属しないものと取り扱われる一方で、同族会社が受領すべき駐車場の管理費は、すべて同社の収益とする契約に沿った経理処理が行われている。建物は、再委託したＡ社は同族会社から修繕依頼の連絡を受け、修繕すると、同族会社宛てに請求を行うなど、契約に沿った経理処理が行われている。
よって、同族会社は再委託契約業務を除く管理業務を行っていたと認められ、管理費全額が管理業務の対価となる。
管理費全額が、不動産所得と事業所得にかかる業務と直接の関係を持つ費用で、業務遂行上必要な経費と認められ、必要経費に算入するべきとした。