兵庫県知事 (10) 8316号大和住宅

当事者間で合意があれば、期間の定めのない契約を期間の定めのある契約にかえることは可能である。この場合、改めて契約締結した時期を始期としてもよいし、当事者間の合意で時期を昨年の契約満了時に遡らせることも可能である。増築部分については、不動産の符合により、増築部分も主たる建物の所有者である貸主の所有となる。ただし、借主は、増築部分の価値につき償金を請求できるので、当事者間でその償金をどのようにするのか、支払時期、方法等を協議し合意しておくことも大切である。

賃貸借契約の目的は、借主が実際にいかなる目的で当該建物を使用するかがポイントであることから、居住用の建物の一部屋を法人が倉庫や会議室に使用する目的で賃貸借契約を締結する場合、事業用の賃貸借契約として契約する事となる。

一時使用契約でも問題はないが、将来的に、真に一時使用の目的であったかどうかの紛争が起きる可能性を否定できない。そのため、建物を建て替える期間がある程度決まっているので、定期借家契約にしたほうがベターであるともいえる。

理屈上は、未登記の建物も賃貸借契約の目的とするこは出来る。しかし、賃貸借契約を締結する際の重要事項説明において、「当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあってはその名称）」を説明する必要があり、未登記の建物を借りる人がいるかという点に問題がある。まずは、当該未登記建物のオーナーに対し、「当該建物を登記しない理由」を明らかにしてもらい、登記しない事について合理的な理由がなければ、当該建物を登記するように要請する事が望ましい。

建物所有者と貸主の関係に相違がある。転貸借の場合、所有者と貸主の間には原賃貸借契約が存在するが、他人物賃貸は、そのような関係が存在しない。したがって、他人物賃貸の場合には、債権関係としては有効であるが、そのままでは権限なき賃貸借となり権利関係が不安定となるため、貸主が所有権を取得するか、原賃貸借契約を結ぶことが必要となってくる。

元妻の利用関係や使用貸借の関係であるので、借地借家法の保護は働かず、契約や比較的容易に解約できるのが建前である。ただし一方、この関係は離婚に伴う条件として設定されていた可能性があり、条件の内容によっては解約できないか、相当の代償が要求される可能性がある。本件は純粋な賃貸の問題では無く、離婚の条件とも関係もあることから、回答は一般論にとどめ、より具体的には弁護士等に相談するように助言すべき。

新たな賃貸借契約の締結は、共有物の管理行為に当たることから、持分権者の過半数の賛同を得れば、一部の相続人が貸主となって契約する事は可能である。持ち分の過半数が得られるように、他の相続人から同意書等を得ておくなどの手続きを踏むようにする。

３人を借主とする契約形態の他、その中の１人を代表として借主として、他の２人を連帯保証人とする契約形態もある。

この場合、①一時使用賃貸借契約、もしくは②定期借家契約の方式で契約をすることが考えられるが、一時使用賃貸借契約の場合、「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らか」か否かについての争いが生じる事があることから、定期借家契約の方式で締結すべきではないか。