FAQ 賃貸管理トラブル集

駐車場をコンテナボックスの置場として賃貸する場合

ガレージを2台分同一人物に賃貸することを検討しているところ、借主予定者は、1台分は駐車場として使用する予定であるが、もう1台分はコンテナボックスを置きたいとの話をしている。この場合においての注意点は
ガレージを含む駐車場は賃料が高くない一方で、賃料が未払いとなって車が放置された場合の貸主のデメリットが大きい。仮に、借主が賃料を未払いとしてコンテナボックスを放置した場合には、その撤去費用は実質的に貸主が負担する可能性が高い点に注意。

礼金を取る事は、消費者契約法で問題とならないか。

礼金については、消費者契約法上無効ではないという地裁レベルの判決がある。ただし、いずれにしてもどのような性質の金銭なのか、その性質に見合った合理的金額なのか、契約時に十分に情報提供されたのかが問題となるので、それらの点を精査したうえで取り扱いを検討する事が望ましい。

借主に対する差押通知書等が貸主に届いた場合の対応

建物賃貸借の貸主に対し税務署から借主の滞納税金を被保全債権とする敷金返還請求権の差押通知書、質問書及び回答書面のような書面が来たが、どのように対応したらよいか。
貸主は税務署に対し回答書面を必要要請を記載した上で返送すべきである。なお、借主に貸主に対する債務がある場合、貸主は敷金から当該借主の貸主に対する債務を、当該差押えに係る滞納税金に優先して控除することができる。

水道の個別メーターがない場合における負担額の請求

1棟の古い建物の各部屋に異なる借主が入居しているが水道光熱費についての計測メーターが各部屋個別に設置されておらず1棟の建物全体についてのみ水道光熱費についての計測メーターが設置されている場合において、貸主が借主に対し水道光熱費を各借主の賃借面積に従って割合的に請求することに合理性はあるか。
水道光熱費は、使用料に応じて負担することが原則である。
しかし、本件の場合は建物が古いこともあって使用した割合に応じて請求することが困難であることから、貸主が借主に対し水道光熱費を各借主の賃借面積に従って割合的に請求することに合理性はあると思われる。

賃料不払いの借主に対する明渡し請求

賃料不払いに基づき、借主との賃貸借契約を解除し、建物明渡しを求める訴訟を提起する。(なお必要に応じ、占有移転禁止の仮処分を申し立てる。)

借主の行方不明の場合の契約終了への手続き

借主は長期不在。連帯保証人である親からも捜索願いが出されている。この場合、契約の終了等をどのように進めていけばよいか。なお、借主は常習滞納者で現在も2ヶ月の賃料滞納がある。
契約解除の要件はあると考えれらるため、正規ルートとしては、解除明渡し訴訟を提起して判決を求め、強制執行することになる。ただし、この場合は連帯保証人である親の事実上協力を得て、中のものの引取り等をお願いする方法も、借主がまったく連絡取れず滞納賃料が累積していかざるを得ない事情のもとでは、自力救済の限界事例として考慮の余地もあるかと考える。

競売物件取得後の明渡し請求

競売物件につき、借主本人と連絡がとれず、荷物が物件内に大量に残っている場合、どのような手法をとるべきか。
競落後6ヶ月いないであれば裁判所に引渡し命令の申し立てをして強制執行を行う。あるいは元の所有者から借主の所在を聞きだせるのであれば、借主に何とか連絡をとって明渡しの履行や所有権放棄を求める。

更新時に契約を終了させることは可能か

自動更新条項がある。借主が1ヶ月遅れで家賃を払い続けているが、期間満了時に契約を終了させることは可能か。
自動更新も合意更新の一種であり、期間の定めがある契約であって、期間満了時に更新を拒否することは可能である。ただし、事案では正当事由を満たすことは困難であり、かつ契約の解除も信頼関係破壊とまではいえない。したがって、一定の立ち退き料的な金銭給付を前提に合意で解約する方向で検討すべきではないか。

残地物の処理(借主が夜逃げ)

借主が大量の残地物を残したまま夜逃げして連絡がつかない。当該借主との賃貸借契約及び残地物の処理をどのようにしたらよいか。
当該借主との賃貸借契約→建物明渡し等を求める訴訟提起→(勝訴判決に基づいて)強制執行することにより処理することが原則である。