FAQ 賃貸管理トラブル集

所在不明者の場合、解除するにはどのような手続きを踏めばよいか

所在不明である旨の証拠をそろえて、裁判所に解除通知の公示送達を申し立てる。ただ、残地物があって明渡しが完了していないときは、解除、明渡しの訴訟を求め、その際にも同様に、所在不明である旨証拠を添えて申し立てれば、裁判所側で所定の手続きをとった上で、判決が得られることになる。

裁判上の和解後の信頼破壊

家賃不払いにつき裁判上の和解が成立し、分割払いとなったが、また支払期限が遅れている。遅れた場合、契約終了する旨も和解内容に含まれている。どのようにすべきか。
和解条項に従って対応する。期限の利益喪失や明け渡しの要件を満たしていれば、まずはその旨を指摘して直接に本人に通知して明渡し及び全額支払いを求め、任意で履行されない場合には、和解調書を債務名義として強制執行を行うことになる。(裁判上の和解なので明渡しも強制執行も可能)

立ち退き料の妥当性

古いアパートの立退き交渉で、立ち退き料を家賃の6ヶ月として提示しようとしている。この金額は妥当か。
立退き料の相場はなく、ほかの正当事由との関連で決定される。アパートが古く建て替えが必要だというだけでは正当事由は満たせず、立退き料が必要とされるが、それが住居用であれば、基本的に初期費用(引越し代、敷金、礼金、媒介手数料)に見合っていれば、打ち出し価格としては合理性のある金額と考えられる。

正当事由による解約で立退き料は

分譲マンションの一室の賃貸借において、オーナーの自己使用の必要性が生じたため、中途解約をしたい。立退き料は必要か。契約期間2年で現在の借主は入居1年程度である。
自己使用の必要性は正当事由においても十分に考慮される。ただし一方で借主側の物件を使用する必要性も考えられるため、まだ入居1年しか経っていないことに鑑みれば、一定の立退き料を考慮する必要があるのではないか。

水道料金の未払いにおける止水は可能か

水道料につき、貸主が一括で支払い、借主に使用分に応じ生産を求める方式の賃貸マンションで、借主が賃料及び水道料を6ヶ月分くらい滞納している。貸主と借主が協議の結果、明渡しの合意が出来たが、その合意書を作成するにあたって、明渡しが約束に反し行われなかった場合には、水道料金の停止及び鍵の交換ができるとする旨を定めることは可能か。
一般論としては明渡しの方法及びそれに反した場合のぺナルティーを合意書に書くことになるが、ぺナルティーの内容は公序良俗に反するものであってはならない。したがって、書面で書くこと自体は否定されないとしても、実際にそれを行うと問題が生じかねないので、あくまで警告文の意味にとどまるものとしてとらえておくべきである。また、明渡しの合意の期限及びその後のぺナルティーの発動の期限について、ある程度の時間的余裕をもって設定しておかないと、書面の効力全体が否定されかねないのでその点も注意が必要である。

入居者が異なり、トラブルを起こしている場合

契約者とは別人が入居している。賃料は契約者から振り込まれているが、入居者が他の入居者とトラブルを起こしているので、解除したい。認められるか。
断賃貸であること、占有補助者による他の入居者への迷惑行為などから信頼関係が破綻していると評価でき、解除は可能と考えられる。(この点は賃料が支払われていても変わらない)ただし、契約者の所在が不明であるため、まずは契約者の所在地確認を弁護士等に依頼する事になる。あるいは裁判所にその旨を伝えて、借主には解除明け渡し訴訟を提起し、公示送達で対応してもらい、それとあわせて入居者には直接明渡し請求訴訟を提起するなどの方法も考えられる。

賃料滞納者に対する入居中の対応

貸主と借主との間に賃貸借契約につき、借主による賃料の支払いが1ヶ月遅れになってしまっている。この点につき、借主に対して「賃料の支払いが1ヶ月遅れになってしまっているので改善してほしい」といっても借主は応じず、電話も居留守を使う。。その一方で借主は貸主に対して細かい文句だけは言ってくる。貸主としてはこのような借主との契約は解除したいと考えている。可能か。
賃料支払い「1ヶ月遅れ」では信頼関係の破壊との事情に足りない。またその他に当該賃貸借契約の解除事由は見当たらないようである。借主は契約違反を継続しており、貸主の気持ちは分からなくないが、法律的には貸主による借主との賃貸借契約の解除は難しい。

鍵の返却をもって放棄とみなすことはできるか

建物賃貸借契約の借主が、賃料をやく42万円(7ヶ月分)を滞納している。貸主が借主に対して繰り返し未払い賃料の督促をしたところ、借主は当該建物の郵便受けに鍵の2本を落としていき、現在連絡がつかない。このような状況の中、貸主は、「借主が当該建物の占有を放棄した」ものとして、当該建物の鍵を開けて中に入っても問題ないか。
「借主は、当該建物の鍵を郵便受けに2本落して行った」とのことであれば、借主が「当該建物の占有を放棄した」と解するは可能であると思われる。そして、借主が「当該建物の占有を放棄」したのであれば、その占有は当該建物の所有者に帰属することとなり、貸主が当該建物の鍵を開けて中に入っても問題ないと解する事も可能といえる。なお、当該建物の内部に借主の荷物がある場合には当該荷物は、一定期間、倉庫等に保管しておいた方が無難である。

経営判断による立ち退き請求は正当事由か。

他の物件を借りて自宅兼事務所として使用していた貸主が、業務縮小のため、当該建物を解約するので、現在他人に貸している物件の立ち退きを求めたいとしている。自己使用なので当然に正当事由が認められるといわれているが、はたして大丈夫か。
自己使用の必要性があるとしても、借主側の利用継続への期待も尊重する必要があり、判例ではこの場合でも立ち退き料を必要としている。そもそも今回の立ち退き要求は、貸主側の経営判断に基づくものであり、自己使用の必要性といっても、相当割引かれて評価される可能性がある。