FAQ 賃貸管理トラブル集

  1. 借主が行方不明に…借主に代わって連帯保証人に契約の解除はできるのか。そして残置物の処分も連帯保証人の承諾で可能か。
  2. 解約日が過ぎても鍵が未返却...損害賠償請求は!?
  3. 賃借人による解約予告の撤回は有効か
  4. 家賃滞納で、借主が当該物件を使用している様子もない場合
  5. 家賃滞納による契約解除  (本人が刑事事件で拘留の場合)
  6. 退去日に連絡が取れなくなった場合 (鍵の返却)
  7. 退去日に連絡が取れなくなった場合 (残地物)
  8. 追い出し行為
  9. 契約解除として明渡しを進める事が可能か
  10. 更地での売却希望のための更新拒否は可能か
  11. 目的違反による契約解除の方法
  12. 法人借主が破綻、立ち退きが完了していない。どのように対処すべきか。
  13. 経営判断による立ち退き請求は正当事由か。
  14. 鍵の返却をもって放棄とみなすことはできるか
  15. 賃料滞納者に対する入居中の対応
  16. 入居者が異なり、トラブルを起こしている場合
  17. 水道料金の未払いにおける止水は可能か
  18. 正当事由による解約で立退き料は
  19. 立ち退き料の妥当性
  20. 裁判上の和解後の信頼破壊
  21. 所在不明者の場合、解除するにはどのような手続きを踏めばよいか
  22. 借主への不信感から退去への手続きは可能か。
  23. 法定更新の場合の貸主からの通知
  24. 保証会社の判断による解除の際の注意事項
  25. 合意解除による合意書への記載事項
  26. 残地物の処理(借主が夜逃げ)
  27. 更新時に契約を終了させることは可能か
  28. 競売物件取得後の明渡し請求
  29. 借主の行方不明の場合の契約終了への手続き
  30. 賃料不払いの借主に対する明渡し請求

借主が行方不明に…借主に代わって連帯保証人に契約の解除はできるのか。そして残置物の処分も連帯保証人の承諾で可能か。

ず連帯保証人の地位をご説明します。
賃貸借契約上借主が負うべき債務を担保する目的で、貸主との間の連帯保証契約によりその地位につきます。
この連帯保証人は、借主本人とは別人格ですから、当然には、賃貸借契約関係そのものに係る権利義務や法律関係につき、対応する立場ではありません。
そして、賃貸借契約の解除のような法律関係の変動をもたらす意思表示は到達主義となっておりますので、連帯保証人が借主から解除の意思表示の受領の権限を与えられてない場合は法的に効力は生じません。

残置物の処分についても同様です。
残置物の所有権・占有権は借主本人にありますので連帯保証人に権限が与えられていない限りは、連帯保証人の承諾で処分はできません。

ただし、その残置物があれば明渡が完了せず、その結果生ずる明渡遅延損害金については、連帯保証人にも責任が及びますので、その点を指摘し、連帯保証人に追求することは可能かと考えます。

解約日が過ぎても鍵が未返却...損害賠償請求は!?

解約日を過ぎても、鍵が返却されていません。日割り賃料の請求は可能か。
部屋に鍵がかかっているということは、借主が占有している状態と解釈できます。
無断で予備の鍵を使って入室することは不法侵入となります。
解約及び物件の引き渡しを確定するうえでも、賃料相当損害金を請求すべきでしょう。

賃借人による解約予告の撤回は有効か

店舗・事務所を賃貸しているオーナーに対して、現在借りている店子が3か月後に退去すると申し出がありましたが、その退去申し出を店子が撤回したいと言っております。次のテナントも決まっている中でその撤回は有効になるのでしょうか。

賃料を未払としている建物賃貸借の借主と連絡をとれなくなった。また、借主が建物に戻ってきている様子もない。
このような場合においても、借主に対し、建物の明渡しを求める場合、契約解除の意思表示からする必要があるのか。

これは、解除の意思表示は取り消すことができないという民法540条2項の規定を根拠とするものです。
解約予告の撤回が認められない以上、店子側が行った解約予告は有効であり、賃貸人は、解約期間が満了すれば、店子側に対して退去を要求することができます。
解約予告期間満了後の居座りは不法占拠の扱いになり、賃貸借契約書中に賃料倍額相当の使用損害金を支払う旨の条項があればそれが適用されます。
店子側が賃料を支払い続けている場合でも、賃貸人はそれを使用損害金として受領することもできます。
さらに、賃貸人は店子側に、新賃借人の募集費等の損害賠償請求もすることも可能ですが、慰謝料に関しては認められません。

その一方で社会経済事情の変化により、賃料が値下がり傾向にあったり、ほかの店子を見つけるのが困難な事情があるときは、賃貸人が賃借人との間で、解約予告の撤回を認めて引き続き貸すことにするという合意をすることは可能です。
賃貸人としての義務として、あいまいな対応をとらず、解約予告の撤回を認めるかどうかを書面で明確にしておくべきです。

家賃滞納で、借主が当該物件を使用している様子もない場合

賃料を未払としている建物賃貸借の借主と連絡をとれなくなった。また、借主が建物に戻ってきている様子もない。
このような場合においても、借主に対し、建物の明渡しを求める場合、契約解除の意思表示からする必要があるのか。
借主が貸主に対し、当該建物の占有を移転したとの事情がないことから、貸主は借主に対する契約解除の意思表示からする必要がある。なお、貸主が契約解除をしないで建物の鍵交換等を行った場合、原則として法律上許されない自力救済に該当する可能性がある。

家賃滞納による契約解除 (本人が刑事事件で拘留の場合)

家賃滞納があり本人との連絡がとれず、保証人とも連絡が取れないため、契約を解除し、明渡しを求めようと考えている。ところが借主本人が刑事事件で拘留されていることが借主の親族からの情報で判明した。どのように対応すべきか。
既に家賃滞納があり、解除の実質要件もそなえていると考えられることから、弁護人が選任されているのであれば弁護人を通じ、あるいは接見をして、解除ないし合意解約を取り付け、あわせて中の物の処分方法についても取り決めをして対応する。まずは親族に、弁護人の有無等や、接見可能かなどを確認の上対応されたい。

退去日に連絡が取れなくなった場合 (鍵の返却)

建物賃貸借の借主が退去予約をしていたところ、退去予告日に鍵を渡さず連絡がつかなくなってしまった。なお、現在、当該建物には人の気配がしない。どのように対処したらよいか。
退去予告していたとはいえ借主が「鍵を渡さずに連絡がつかなくなった」のであれば、現段階においては、当該建物の占有は借主にあるものと解さざるをえないと思われる。そのため、連帯保証人等を通じて借主と連絡を取り、鍵の返還を受ける事により対処すべきである。(なお、どうしても借主から鍵の返還を受ける事が出来ない場合、法的手段に出ざるを得ないこととなる。)

退去日に連絡が取れなくなった場合 (残地物)

契約が終了し、借主自身は退去したが、中に借主の所有と思われる物が残っている。この場合、明渡しが完了していないとして中の物を引き取るまで賃料が発生すると考えてよいか。
確かに明渡しが完了していない以上、契約は継続したままと考えれば賃料を請求する事は理屈上可能である。ただし、契約が継続していると考えると、仮に借主が戻ってきた場合、退去を求めるためには改めて契約終了明渡しの手続きが必要となってしまう。したがって、この場合、残地物がある事によって契約終了後も占有が継続しているとして、「賃料相当損害金」が発生すると考えた方がよいのではないか。

追い出し行為

平成22年に多額の賃料を対応して退去して行った借主(なお、平成24年に破産宣告をうけた)から、今般、「平成22年、貴社は私に対して悪質な追い出し行為を行ったことから、私が被った損害を賠償してほしい」との内容のFAXが送られてきた。無論、当時、当社は「悪質な追い出し行為」など行っていない。いかなる対応をしたらよいか。
管理業者から法的手続きをとるとするならば、債務不存在確認請求の訴訟を提起することとなるが、そこまでの労力をかけることを要する事案とも思えない。まずは無視して、仮に相手方が法的措置をとってきたら対応するとのことで十分と思われる。

契約解除として明渡しを進める事が可能か

家賃滞納が3カ月あったことから契約解除し、滞納賃料の支払いを求める通知したところ、2ヶ月分を入れてきた。その後も借主は物件を利用し続けているが、契約は解除されたものとして進める事は可能か。
契約解除の時点で契約違反行為があり、信頼関係破壊の要素が満たされていれば、その後に賃料等を入れてきた場合でも解除は有効とされた判例がある。ただし、だからといって強制的に明渡しを行うのは自力救済禁止に触れるので、まずは改めて明渡しの請求をし、場合によってはその協議の中で解約を合意した旨明確にしておく。またその協議に応じない場合には、まだ1ヶ月分の滞納があるので、その分の支払督促等を行い、異議が出されれば訴訟に移行した段階で合意解約を含めた和解を取り付けるという方法も考えられる。

更地での売却希望のための更新拒否は可能か

オーナーが高齢で介護を要する状態になったため、物件を処分したいと考えている。できれば建物を壊して更地で売却したいが、現在借主が数人居住している。順次更新時期にきたら更新拒否をして明渡しをさせていきたいと考えているが可能か。
自己使用の必要性という更新拒否の主たる正当事由の要素がないため、借主側が了解しない限り、更新拒否は認められる可能性は少ない。賃貸物件のまま処分するか、どうしても明渡しを求めているのであれば、一定の立退き料を負担して合意解約で対応していくしかないものと考える。

目的違反による契約解除の方法

整体院として使用する事を目的に賃貸していたところ、エステ系の業務を行い、水を大量に資料している。借主に対し、目的違反を告げて契約解除を求めたところ、借主も口頭では非を認め、了承している。今後どのように進めていけばよいか。

即決和解

契約終了の合意ができるのであれば、解約合意書を作成し、契約終了の確認、明渡しの時期の決定及び履行の確約、原状回復等の費用負担、残地物の処理方法につき明確にしておく。場合にはよっては、即決和解手続きを利用して、和解調停をしておく。もし契約終了につき前言を翻すのであれば、和解調書をもとに強制執行が可能となる。

即決和解とは(訴え提起前の和解)

即決和解は、訴え提起に至る前に、当事者双方が簡易裁判所に出頭してなす訴訟上の和解である。(民事訴訟法275条1項)訴訟上の和解なので、和解調書には確定判決と同一の効力がある。正しくは「訴え提起前の和解」というが、通常1回の期日で直ちに和解が成立する事から「即決和解」とも言われている。紛争が生じたけれども、裁判所外で既に示談が成立しあるいは示談成立の可能性がある場合に、示談内容を即決和解手続きの中で、和解調書に記載して債務名義(強制執行の根拠)を得るために利用されることが多い。請求内容に制限がないので、土地建物の明け渡しについても利用されている。即決和解の申し立てにあたっては、成立の見込みのある和解条項案を申し立て書に添付する事になっている。期日に和解が成立すると、和解内容を裁判所書記官が調書に記載する。和解の期日に当事者が出席しなかったり、出席しても合意に至らなかった場合には、即決和解の手続きは終了する。このとき当事者双方が訴訟で争う事を申し立てた場合には、即決和解の申し立て時点で訴えを提起したものとされ、訴訟手続きに移行する。

法人借主が破綻、立ち退きが完了していない。どのように対処すべきか。

破産管財人に対し、早期の立ち退きを求める。破産開始決定後も占有を継続していれば賃料(相当損害金)が発生し続け、これは財団債権になって、破産財団にとって大きな重荷となる。管財人に催促して、早期に立ち退き完了をもとめ、かつ、破産開始決定から今までの間の賃料を、月払いの原則に従い支払うように求める。

経営判断による立ち退き請求は正当事由か。

他の物件を借りて自宅兼事務所として使用していた貸主が、業務縮小のため、当該建物を解約するので、現在他人に貸している物件の立ち退きを求めたいとしている。自己使用なので当然に正当事由が認められるといわれているが、はたして大丈夫か。
自己使用の必要性があるとしても、借主側の利用継続への期待も尊重する必要があり、判例ではこの場合でも立ち退き料を必要としている。そもそも今回の立ち退き要求は、貸主側の経営判断に基づくものであり、自己使用の必要性といっても、相当割引かれて評価される可能性がある。

鍵の返却をもって放棄とみなすことはできるか

建物賃貸借契約の借主が、賃料をやく42万円(7ヶ月分)を滞納している。貸主が借主に対して繰り返し未払い賃料の督促をしたところ、借主は当該建物の郵便受けに鍵の2本を落としていき、現在連絡がつかない。このような状況の中、貸主は、「借主が当該建物の占有を放棄した」ものとして、当該建物の鍵を開けて中に入っても問題ないか。
「借主は、当該建物の鍵を郵便受けに2本落して行った」とのことであれば、借主が「当該建物の占有を放棄した」と解するは可能であると思われる。そして、借主が「当該建物の占有を放棄」したのであれば、その占有は当該建物の所有者に帰属することとなり、貸主が当該建物の鍵を開けて中に入っても問題ないと解する事も可能といえる。なお、当該建物の内部に借主の荷物がある場合には当該荷物は、一定期間、倉庫等に保管しておいた方が無難である。

賃料滞納者に対する入居中の対応

貸主と借主との間に賃貸借契約につき、借主による賃料の支払いが1ヶ月遅れになってしまっている。この点につき、借主に対して「賃料の支払いが1ヶ月遅れになってしまっているので改善してほしい」といっても借主は応じず、電話も居留守を使う。。その一方で借主は貸主に対して細かい文句だけは言ってくる。貸主としてはこのような借主との契約は解除したいと考えている。可能か。
賃料支払い「1ヶ月遅れ」では信頼関係の破壊との事情に足りない。またその他に当該賃貸借契約の解除事由は見当たらないようである。借主は契約違反を継続しており、貸主の気持ちは分からなくないが、法律的には貸主による借主との賃貸借契約の解除は難しい。

入居者が異なり、トラブルを起こしている場合

契約者とは別人が入居している。賃料は契約者から振り込まれているが、入居者が他の入居者とトラブルを起こしているので、解除したい。認められるか。
断賃貸であること、占有補助者による他の入居者への迷惑行為などから信頼関係が破綻していると評価でき、解除は可能と考えられる。(この点は賃料が支払われていても変わらない)ただし、契約者の所在が不明であるため、まずは契約者の所在地確認を弁護士等に依頼する事になる。あるいは裁判所にその旨を伝えて、借主には解除明け渡し訴訟を提起し、公示送達で対応してもらい、それとあわせて入居者には直接明渡し請求訴訟を提起するなどの方法も考えられる。

水道料金の未払いにおける止水は可能か

水道料につき、貸主が一括で支払い、借主に使用分に応じ生産を求める方式の賃貸マンションで、借主が賃料及び水道料を6ヶ月分くらい滞納している。貸主と借主が協議の結果、明渡しの合意が出来たが、その合意書を作成するにあたって、明渡しが約束に反し行われなかった場合には、水道料金の停止及び鍵の交換ができるとする旨を定めることは可能か。
一般論としては明渡しの方法及びそれに反した場合のぺナルティーを合意書に書くことになるが、ぺナルティーの内容は公序良俗に反するものであってはならない。したがって、書面で書くこと自体は否定されないとしても、実際にそれを行うと問題が生じかねないので、あくまで警告文の意味にとどまるものとしてとらえておくべきである。また、明渡しの合意の期限及びその後のぺナルティーの発動の期限について、ある程度の時間的余裕をもって設定しておかないと、書面の効力全体が否定されかねないのでその点も注意が必要である。

正当事由による解約で立退き料は

分譲マンションの一室の賃貸借において、オーナーの自己使用の必要性が生じたため、中途解約をしたい。立退き料は必要か。契約期間2年で現在の借主は入居1年程度である。
自己使用の必要性は正当事由においても十分に考慮される。ただし一方で借主側の物件を使用する必要性も考えられるため、まだ入居1年しか経っていないことに鑑みれば、一定の立退き料を考慮する必要があるのではないか。

立ち退き料の妥当性

古いアパートの立退き交渉で、立ち退き料を家賃の6ヶ月として提示しようとしている。この金額は妥当か。
立退き料の相場はなく、ほかの正当事由との関連で決定される。アパートが古く建て替えが必要だというだけでは正当事由は満たせず、立退き料が必要とされるが、それが住居用であれば、基本的に初期費用(引越し代、敷金、礼金、媒介手数料)に見合っていれば、打ち出し価格としては合理性のある金額と考えられる。

裁判上の和解後の信頼破壊

家賃不払いにつき裁判上の和解が成立し、分割払いとなったが、また支払期限が遅れている。遅れた場合、契約終了する旨も和解内容に含まれている。どのようにすべきか。
和解条項に従って対応する。期限の利益喪失や明け渡しの要件を満たしていれば、まずはその旨を指摘して直接に本人に通知して明渡し及び全額支払いを求め、任意で履行されない場合には、和解調書を債務名義として強制執行を行うことになる。(裁判上の和解なので明渡しも強制執行も可能)

所在不明者の場合、解除するにはどのような手続きを踏めばよいか

所在不明である旨の証拠をそろえて、裁判所に解除通知の公示送達を申し立てる。ただ、残地物があって明渡しが完了していないときは、解除、明渡しの訴訟を求め、その際にも同様に、所在不明である旨証拠を添えて申し立てれば、裁判所側で所定の手続きをとった上で、判決が得られることになる。

借主への不信感から退去への手続きは可能か。

建物賃貸借契約の借主が、傷害事件を起こして逮捕された。逮捕、拘留に伴い、借主は賃料を滞納したが、その後、当該建物に借主の親(連帯保証人)が入り込み、未払い賃料及び毎月の賃料を支払って住み始めた。刑事事件を起こすような借主には退去してもらいたいが、当該借主を退去させることはできるのか。
刑事事件を起こしたのみでは、当該賃貸借の解除は出来ず、また、現状、借主には賃料の未払いがないといえることから、当該賃貸借契約を解除するのは困難である。なお、現在、当該建物に借主本人は居住しておらず、借主の親が居住しているとの事であるが、借主が逮捕、拘留されている間、借主の親が居住方法に問題なく居住している場合、やはり当該賃貸借契約を解除することは困難であると思われる。ただし、今後、借主が当該建物に戻らずに借主の親が居住し続けた場合には、賃借権の無断譲渡の問題が生じ、また、借主が戻って親と一緒に居住し始めた場合には用法遵守違反に基づく当該賃貸借契約の解除の問題となる。(信頼関係の破壊の有無が争点になる。)

法定更新の場合の貸主からの通知

建物賃貸借契約が法定更新となった場合は、期間の定めのない契約になることから、貸主が借主に対し、解約申し入れをすれば6ヶ月後に同賃貸借契約は終了するとの理解でよいか。
正当事由が認められればそのとおりである。

保証会社の判断による解除の際の注意事項

建物賃貸借契約の保証会社が賃料を長期間滞納していた借主に対し、「建物を早急に明渡すこと、明渡ししない場合には訴訟を提起する。」旨の通知をしていた。その後、保証会社の担当者が当該建物に行ったところ、鍵がかかっておらず、かつ、建物内の荷物も片付けられている状態であったが、「賃借権を放棄する」等の書面はなかったとのことである。そして保証会社は貸主に対して「貸主からの建物の明渡しを受けた」と報告した。貸主としては、後々の借主とのトラブルを避けたい一方、借主への訴訟の提起もある。そこで貸主は保証会社から何らかの書面を受け取っておくことにより本件を解決したいと考えている。どのような書面の内容にしたらよいか。
概ね、①保証会社が「借主からの建物の明け渡しがあった」と判断した経緯及び根拠の記載、及び②仮に借主からの意義申し立て等があった場合には、保証会社の責任と費用で対応する旨の記載が必要と思われる。

合意解除による合意書への記載事項

賃料を5ヶ月分滞納している借主と話し合ったところ、任意で退去してもらえることになった。合意書にはどのようなことを記載すべきか。
最低限、①借主の賃料未払いに基づき、賃貸借契約が解除されて終了した事実の確認条項、②残地物の所有権放棄条項の記載は必要である。未払い賃料の処理についても記載したが、貸主が借主に対し、未払い賃料の負担を求めると借主が合意書の作成に協力しなくなることがあることには注意を要する。

残地物の処理(借主が夜逃げ)

借主が大量の残地物を残したまま夜逃げして連絡がつかない。当該借主との賃貸借契約及び残地物の処理をどのようにしたらよいか。
当該借主との賃貸借契約→建物明渡し等を求める訴訟提起→(勝訴判決に基づいて)強制執行することにより処理することが原則である。

更新時に契約を終了させることは可能か

自動更新条項がある。借主が1ヶ月遅れで家賃を払い続けているが、期間満了時に契約を終了させることは可能か。
自動更新も合意更新の一種であり、期間の定めがある契約であって、期間満了時に更新を拒否することは可能である。ただし、事案では正当事由を満たすことは困難であり、かつ契約の解除も信頼関係破壊とまではいえない。したがって、一定の立ち退き料的な金銭給付を前提に合意で解約する方向で検討すべきではないか。

競売物件取得後の明渡し請求

競売物件につき、借主本人と連絡がとれず、荷物が物件内に大量に残っている場合、どのような手法をとるべきか。
競落後6ヶ月いないであれば裁判所に引渡し命令の申し立てをして強制執行を行う。あるいは元の所有者から借主の所在を聞きだせるのであれば、借主に何とか連絡をとって明渡しの履行や所有権放棄を求める。

借主の行方不明の場合の契約終了への手続き

借主は長期不在。連帯保証人である親からも捜索願いが出されている。この場合、契約の終了等をどのように進めていけばよいか。なお、借主は常習滞納者で現在も2ヶ月の賃料滞納がある。
契約解除の要件はあると考えれらるため、正規ルートとしては、解除明渡し訴訟を提起して判決を求め、強制執行することになる。ただし、この場合は連帯保証人である親の事実上協力を得て、中のものの引取り等をお願いする方法も、借主がまったく連絡取れず滞納賃料が累積していかざるを得ない事情のもとでは、自力救済の限界事例として考慮の余地もあるかと考える。

賃料不払いの借主に対する明渡し請求

賃料不払いに基づき、借主との賃貸借契約を解除し、建物明渡しを求める訴訟を提起する。(なお必要に応じ、占有移転禁止の仮処分を申し立てる。)