FAQ 賃貸管理トラブル集

  1. 賃貸マンションの居室から来訪者が転落…貸主の工作物責任は!
  2. 自殺による被害の補填
  3. 店舗の借主が死亡。相続人に支払い請求は可能か
  4. 借主死亡後に借主の内縁の妻が引き続き物件に入居することは可能か
  5. 前貸主の口頭による承諾も継承されるのか
  6. すべての短期賃貸借が、賃貸物件の競売によって終了するのか
  7. 競売後に借主が競落人(新所有者)との間で賃貸借契約を締結する場合の賃料は
  8. 競売にかかり、第三者が競落した場合に借主は敷金の返還を求める事は可能か
  9. オーナーチェンジで敷金が引き継がれないのはどのような場合か
  10. オーナーチェンジに伴う敷金返還債務の承継につき、借主の承諾は必要か
  11. オーナーチェンジによる新所有者と借主との間で新たに賃貸借契約を締結することは可能か
  12. オーナーチェンジがあった場合、借主がオーナーに預け入れておいた敷金は
  13. 定期借家契約の貸主(兼オーナー)が交代した場合
  14. 取り決めがない場所での事故の責任の所在
  15. 建物オーナー及び管理会社の責任とは
  16. 従業員が依頼者の建物内で事故を起こした場合、使用者もその責任を負うか(使用者責任)
  17. 雨漏りによる損害賠償は
  18. アパートで漏水事故にあった借主より家賃の引き下げがあった
  19. 漏水事故による損害の基準は
  20. 漏水事故でテナントが1日休業した。休業補償は必要か。
  21. 建物の出火から隣家が延焼。隣家は火元の借主に損害賠償は可能か
  22. 火事が発生した場合、火元の借主に請求は可能か(重過失ではない)
  23. サブリース契約でオーナーが破産
  24. 賃貸物件の相続後の契約書まきなおし時に賃料の増額は可能か
  25. 相続による所有者変更における契約書のまきなおし
  26. 抵当権設定前に入居してる物件の競売における借主の立場
  27. 管理している賃貸物件が競売に、借主への説明は
  28. 自動更新の場合、更新期間は1年にしなければならないという制約はあるのか

賃貸マンションの居室から来訪者が転落…貸主の工作物責任は!

賃貸マンションで、居室の窓枠に手すりがなく、腰壁の高さが約40㎝しかない状況のもとで、来訪者がその窓から転落死したため、来訪者の親族が、建物所有者である貸主に対し損害賠償を請求した事案です。
裁判所は、この状況につき、建物の設置に瑕疵があるとして、所有者である貸主の工作責任を認めた。
ただし、転落した来訪者にも過失があるとして、過失相殺(7割)を認定した。

自殺による被害の補填

管理物件で自殺者がありました。 該当する部屋の補修などで大きな被害を受けました。
入居者募集を行うにも、家賃を下げなければなりません。この減額分は自殺した借主の
連帯保証人等に請求できるか

連帯保証人への請求は、契約書や連帯保証人承諾書などに「一切の債務を...」

と記載されていれば請求できます。



ここで判例を紹介します。



【事案の概要】



賃貸人は賃借人が賃貸物の室内において自殺したことは、賃借人の善管注意義務違反にあたるとして、相続人及び連帯保証人に対して損害金676万円余を求めて提訴した。



【判決の要旨】



①賃借人の善管注意義務の範囲



賃借人が賃借中の室内で自殺したことは、賃貸借契約における賃借人の

善管注意義務に違反したものであり債務不履行を構成するから、相続人には

同債務不履行と相当因果関係のある賃貸人の損害を賠償する責任がある。



②連帯保証人の責任と範囲



連帯保証人は、本件連帯保証契約の範囲は、賃料不払いなどの通常予想される

債務に限られると主張したが、本件には、責任範囲を限定する記載はなく、かつ

「一切の債務」と記載があることから、相続人と連帯して賠償する責任がある。



③賃貸人の損害の算定



本件では本貸室を自殺事故から1年間賃貸できず、その後賃貸するにあたっても

従前賃料の半額の月額3万円での賃貸しかできず、一方、賃貸不能期間(1年)と

契約期間(2年)の経過後は、従前の賃料(6万円)での賃貸が可能であると推認

するのが相当と考えると、逸失利益は132万円余となる。



なお、本件貸室以外の部屋の賃貸に困難を生じるとは認めれないから、本件以外の

部屋に関して賃料の減収が生じているとしても、これは自殺と相当因果関係のある

損害とは認められない。





ここで注意事項です。



自殺のあった部屋以外の他の部屋を貸す場合には、

自殺事故について告知義務はないのではなく、

自殺のあった部屋の隣室を貸す場合には、

原則として説明義務があると認識ください。

店舗の借主が死亡。相続人に支払い請求は可能か

店舗の借主が亡くなったが、相続人が3人いることが判明した。なお亡き借主は約6カ月間の賃料を滞納していた。貸主は相続人らに対し建物明渡し及び原状回復義務履行の請求をすることでよいか。
相続人らが相続放棄手続きをしていない場合には、貸主は相続人らに対し建物明渡し及び原状回復義務履行の請求をすることになる。しかし、本件では、相続人らが相続放棄をする可能性が高いため、貸主は相続人らに対し「相続を放棄するか」を確認し、相続人らが「相続を放棄する」場合は、相続人から相続放棄受理証明の写しを受領し、貸主側で原状回復工事をすることになる。なお、相続人がいない場合の相続財産は国庫帰属となるのが原則(民法959条)

借主死亡後に借主の内縁の妻が引き続き物件に入居することは可能か

借地借家法36条で、内縁の妻も居住権を承継する事ができるとされているため、当該要請に応ずべきこととなる。契約条件は従前の条件を引き継ぐのが原則である。なお、保証人がいる場合、法的には保証契約もそのまま継続する事となるが、保証人にも借主の地位の承継と、保証契約の存在とその継続につき通知しておくことが望ましい。

前貸主の口頭による承諾も継承されるのか

建物賃貸借契約について、ペットの飼育禁止条項がある。しかし、当該賃貸借契約締結後、貸主Aが借主Bに対し口頭でBが当該建物においてペットを飼育する事を認め、現在、Bは当該建物においてペットを飼育している。当該建物のオーナーがAからCに売却によって交代する場合、AがBに対し口頭で当該ペット飼育を認めた約定もAからCに承継されるか。
本件の場合、CはAとBとの間の賃貸借契約を承継する事から、AがBに対し口頭で「借主が当該建物においてペットを飼育する事を認める」約定もAからCに承継される。

すべての短期賃貸借が、賃貸物件の競売によって終了するのか

平成16年4月1日より前に締結された契約(現在それが更新されている場合を含む)については、従前の短期賃貸借保護が働き、当然には終了せず、更新拒否の正当事由の中で判断される事になる。また、それ以降の契約でも、すべての抵当権者の同意の登記がある場合には、終了しない。

競売後に借主が競落人(新所有者)との間で賃貸借契約を締結する場合の賃料は

競売の場合、競落人(新所有者)には旧所有者(貸主)と借主との間の賃貸借契約は承継されない。したがって、競落人と借主は、旧所有者と借主との間の賃貸借契約における賃料の金額に縛られることなく賃料を決める事となる。(なお、旧所有者と借主との間の賃貸借契約を参考とすることは差し支えない。)

競売にかかり、第三者が競落した場合に借主は敷金の返還を求める事は可能か

競売の場合、競落人(新所有者)には旧所有者(貸主)との借主との間の賃貸借関係は承継されないことから、借主は旧所有者に対し、敷金の返還を求めることとなる。ただし、旧所有者は、所有不動産が競売に掛けられる状態であることからすると、通常は敷金を費消していしまっており、敷金の返還をする資力を有しないことがほとんどである。

オーナーチェンジで敷金が引き継がれないのはどのような場合か

競売による取得の場合には、抵当権に対抗できない借主との間の賃貸借関係や競落人には承継されず、敷金関係も承継されない。

オーナーチェンジに伴う敷金返還債務の承継につき、借主の承諾は必要か

敷金の返還債務は賃貸借上の貸主の地位の移転に付随するものであり、それ自体が単独で承継されるわけではないから、借主等の承諾を要することなく、当然に新オーナーに引き継がれる。ただし、請求先を確定し、余計なトラブルを防止する観点から、敷金関係の承継についても借主に書面で確認(承諾)をしてもらうことは有益であろう。

オーナーチェンジによる新所有者と借主との間で新たに賃貸借契約を締結することは可能か

建物所有者が交代したので、新所有者と借主との間で新たに賃貸借契約を締結しようと考えている。従前の賃貸借契約の期間中であるが、期間中に新たに契約を締結する事は可能か。その際、改めて重要事項説明をする必要はあるか。期限の定めのない賃貸借契約を、期限の定めのある賃貸借契約にすることは可能か。
期間中に新たに契約を締結する事は貸主、借主間で合意すれば当然に可能。その際は、実質的には更新契約と考えられるので、改めて重要事項説明をする必要はないものと考えられる。期限の定めのない賃貸借契約を、期限の定めのある契約にすることも貸主、借主間で合意すれば可能である。

オーナーチェンジがあった場合、借主がオーナーに預け入れておいた敷金は

敷金は、旧貸主との間の債務は精算され、その残額が新オーナーに承継される。(最高裁昭和44年7月17日判決参照)

定期借家契約の貸主(兼オーナー)が交代した場合

定期借家契約の貸主が交代した場合において、新貸主は借主に対し、改めて重要事項説明をして、契約書を作成する必要はあるのか。
旧貸主と借主との契約は新貸主と借主との間に承継されることから、改めて、重要事項説明をする必要はない。また、法律的には契約書を作成する必要もないが、貸主という契約の最重要要素が変更したことから、契約書は作成しなおした方がベターであると思われる。

取り決めがない場所での事故の責任の所在

共同物件で、1階部分を店舗として貸していた。契約で決められていたわけではないが、建物の敷地部分につき、長年店舗の来客用駐車場として使用されてきた。今回そこに設置していた駐車スペースを区切るパイプがおかしくなっていて、来客の車が駐車の際に接触して破損が生じた。車の所有者は、貸主側がその損害を賠償せよと主張してきたが、どのように考えるべきか。
長年店舗が事実上当該場所を占有し、店舗営業のために利用している以上、当該パイプの管理が貸主側にあるという特段の取り決めがない限り、一義的には借主側で責任を負うべきである。また、そもそもその破損が運転手側の過失によるものではないかという点も、まずは議論されるべきであろう。

建物オーナー及び管理会社の責任とは

管理しているアパートは3階建てであり、その上に屋上がある。しかし、建物の内部から屋上に至る通路には鍵がかけてあり、その鍵は当社が管理しているので、承諾なしに建物内部から屋上には上がれないようになっている。そのため、屋上にはフェンス、柵等は設けていない。ところが、先日、3階の一室に居住する子供が、ベランダから雨どいを伝って屋上に上がってしまった。幸い大事には至らなかったが、万が一事故が発生した場合、貸主や管理業者は責任を負う事があるか
土地の工作物の設置・保存に瑕疵があるとは考えられず、通常想定されないような方法で屋上に上がった事によって生じた損害については、貸主、管理会社等に責任を負うことはないとされる可能性が高い。

従業員が依頼者の建物内で事故を起こした場合、使用者もその責任を負うか(使用者責任)

当該事故が使用者の契約の履行にかかわる場合、事業の執行にかかわるものの場合は、使用者がその責任を負うことがある。(履行補助者の故意・過失の理論及び民法715号)

雨漏りによる損害賠償は

所有する2階建ての賃貸アパートの屋根に欠陥があって雨漏りしてしまい、2階の部屋に住んでいた借主所有の絨毯が損傷してしまった(なお、保険は下りなかった)当該建物の所有者兼貸主は借主に対し、当該絨毯の損傷についての損害を賠償する必要があるのか。
貸主は工作物責任(民法717条)を負う立場にあることから、貸主は借主に対し、当該絨毯の損傷についての損害を賠償する必要があるといえる。ただし、賠償する損害額は、当該絨毯の新品価格ではなく、事故があった時点での価格が基本となる。

アパートで漏水事故にあった借主より家賃の引き下げがあった

2階建てのアパートの2階部分から、同年と翌年に水漏れ事故が起こった。(なお、事故原因はいまだに解明されていないが、建物の構造に事故原因があることについては争いがない)幸いにして当該2階の部屋の下にある1階の部屋に物品の破損等は無かったが、当該水漏れ事故の対応に追われた借主から家賃の引き下げの申し入れがあった。どのように対応すればよいか。
貸主には修繕義務はあるが、家賃の引き下げの義務は無い。貸主の対応としては、①修繕義務にのみ応じる②(修繕義務に応じた上で)解決金として一時金を支払う③(修繕義務に応じた上で)借主からの賃料引き下げの要求に応じるとの対応が考えられる。

漏水事故による損害の基準は

建物の2階の配管部分から水漏れがして(なお、建物の設置・保存の瑕疵に基づくものであることについては争いがない)、当該建物部分の1階にある飲食店に浸水し、当該飲食店は、修理が完了するまでの一定期間、店にあるテーブルのうち1割程度の使用・収益をすることが出来ない状態になってしまった。現在、当該飲食店と損害賠償についての話し合いをしているところである。飲食店が被った損害についてはいかなる基準で算出したらよいか。
相談内容のような場合の損害算定については、定型的な算出方法があるわけではない。なお、1つの方向性としては当該飲食店の月間利益×1割という考えもあると思われる。

漏水事故でテナントが1日休業した。休業補償は必要か。

漏水事故の原因がどこにあるのか。(貸主や管理会社の管理不備か、借主の使用上の問題か等)により異なる。債務不履行等と因果関係にあれば休業補償も認められるが、まずは原因を分析すると徒に、仮に休業補償をする場合にはその金額につき、借主に対し十分な根拠資料の提供を求めることが必要であろう。

建物の出火から隣家が延焼。隣家は火元の借主に損害賠償は可能か

アパートの貸室から出火があり、隣家が延焼した。この場合、失火責任法が適用されて隣家は火元借主に損害賠償請求は出来ないのか。また、貸主はアパートの損害につき損害賠償請求はできないのか。
隣家との関係では失火責任法が適用され、借主に重過失がなければ法的責任は発生しない。一方、対貸主との関係では、借主としての善管注意義務違反が問題となり、この場合には借主は軽過失であっても損害賠償義務を負う事になる。

火事が発生した場合、火元の借主に請求は可能か(重過失ではない)

アパートで火事が発生した。保険である程度カバーできるが、不足分につき火元の借主に請求する事はできるか。失火責任法では重過失がない限り損害賠償請求はできないとされているが、本件でも現場検証の結果借主に重過失までは認めがたいということである。
不法行為責任の観点からは、失火責任法が特別法として存在し、失火者に重過失がないと損害賠償請求はできない。しかし、賃貸借関係では、借主は貸主に対して債務不履行責任も発生しうるが、こちらには失火責任法は適用されない。したがって、当該失火が借主の善管注意義務違反であることが明らかであれば、それと相当因果関係を有する損害については損害賠償をすることができる。

サブリース契約でオーナーが破産

サブリース契約で、オーナーが破産した場合、エンドユーザーからサブリース業者が預かり保有していた敷金はどうなるのか。エンドユーザーとの賃貸借契約では、オーナーが破産等をした場合、エンドユーザーが敷き金額に充当されるまでの賃料の支払いは拒否できる旨している。
オーナーが破産した場合、あくまでも破産財団を構成するのは原賃貸借契約上の債権である。サブリース契約に基づきサブリース業者が保有している敷金や賃料債権等は、原賃貸借契約上特段の定めがなければオーナーに何ら権利義務が発生するものではないことから、原則としてそのまま保有できる。ただし、その意味では、このエンドユーザーとの間の賃貸借契約条項は、いかなる意味をもつのか疑問である。

賃貸物件の相続後の契約書まきなおし時に賃料の増額は可能か

兄所有の建物に妹が賃料相場よりも安い価格で賃借している。今回兄が死亡し、姉が相続したところ、姉妹間で改めて契約書を作成することになった。どのような内容にすべきか。新所有者である姉は賃料の増額もしたいと考えている。
相続による一般承継の場合、貸主の地位もそのまま移転し、契約内容も従前と同様になる。ただし、合意により条件を変更することは可能であるので、賃料増額を含めて協議することが先決。もし合意ができなければ従前の契約内容を書面化することになる。居住者である妹には、賃料が相場よりも相当安いことをある程度データーで示すことが必要である。

相続による所有者変更における契約書のまきなおし

平成15年9月から、契約期間2年の賃貸借契約をしていた。今般所有者が相続によって代わったので、新貸主から改めて契約書を作成してほしいと言われている。この場合に契約書を新たに作成する必要はあるか。また、契約期間はどのように設定すべきか。
相続による一般承継の場合、貸主の地位も従前の契約内容のまま引き継がれる。したがって、契約書を改めて作成しても、合意書を作成し、従前と同様のところは「添付の契約書の条項に従う」と定める方式でも、どちらでもかまわない。また、契約期間は、基本的に従前の期間を承継し、終期は平成21年8月末ということになるが、合意で新たに、合意時から2年間としてもかまわない。(借主に有利な変更であるので問題ない。)

抵当権設定前に入居してる物件の競売における借主の立場

差し押さえ物件につき、抵当権設定よりも前から入居している借主は、競売が進んだ場合、どのような立場になるか。競落人から明渡し請求をされた場合、引越し費用等を請求できるか。
抵当権よりも前に入居している借主は、抵当権者に対抗できる。したがって、賃貸借契約は競落人に継承され、新貸主がその借主に明渡しを求めるには、契約を解約する必要がある。この場合、正当事由の立退き料の算定の中で、引越し費用等が勘案されることになる。

管理している賃貸物件が競売に、借主への説明は

抵当権に遅れる賃借権は、期間の長短を問わず競落人に対抗できない。したがって、借主に対し、競落されてから6ヶ月経過するまでの間に明渡しを余儀なくされること、敷金は今の所有者(貸主)から返還を求めることになることを説明することになる。

自動更新の場合、更新期間は1年にしなければならないという制約はあるのか

自動更新後の契約条件については、当初契約において自由に定めることができ、1年にしなければならないなどの制約はない。