FAQ
賃貸管理トラブル集
転貸借と他人物賃貸の使用貸借
転貸借と他人物賃貸の違いはどこにあるのか。
建物所有者と貸主の関係に相違がある。転貸借の場合、所有者と貸主の間には原賃貸借契約が存在するが、他人物賃貸は、そのような関係が存在しない。したがって、他人物賃貸の場合には、債権関係としては有効であるが、そのままでは権限なき賃貸借となり権利関係が不安定となるため、貸主が所有権を取得するか、原賃貸借契約を結ぶことが必要となってくる。
使用貸借
分譲マンションにつき、夫婦で居住していたが10年前に離婚し、名義は元夫であるが、元妻が子供共にその物件を無償で使用していた。今回子供も独立したようなので、元妻に出てもらい、当該マンションを売却したいという相談があった。どのように助言すべきか。
元妻の利用関係や使用貸借の関係であるので、借地借家法の保護は働かず、契約や比較的容易に解約できるのが建前である。ただし一方、この関係は離婚に伴う条件として設定されていた可能性があり、条件の内容によっては解約できないか、相当の代償が要求される可能性がある。本件は純粋な賃貸の問題では無く、離婚の条件とも関係もあることから、回答は一般論にとどめ、より具体的には弁護士等に相談するように助言すべき。
貸主の一部が行方不明の場合の賃貸借
貸主に相続が発生したが、相続登記がされていない場合で、相続人の一部が行方不明等の場合に、当該物件を賃貸借する場合にはどのような手続きを踏めばよいか。
過半数の賛同
新たな賃貸借契約の締結は、共有物の管理行為に当たることから、持分権者の過半数の賛同を得れば、一部の相続人が貸主となって契約する事は可能である。持ち分の過半数が得られるように、他の相続人から同意書等を得ておくなどの手続きを踏むようにする。
ルームシェア―による借主は
建物の一室を3人でルームシェア―をして住む人に貸す場合、3人を借主としなければならないか。
３人を借主とする契約形態の他、その中の１人を代表として借主として、他の２人を連帯保証人とする契約形態もある。
在学期間のみの留学生を受け入れる
某大学の教授から「一時期のみ、私が借主、私が勤務する大学の短期留学生2名を入居者とする賃貸借契約を結んでほしい」との話があった。どのような方式で締結したらよいか。
2種類の契約方式
この場合、①一時使用賃貸借契約、もしくは②定期借家契約の方式で契約をすることが考えられるが、一時使用賃貸借契約の場合、「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らか」か否かについての争いが生じる事があることから、定期借家契約の方式で締結すべきではないか。
見込み収入の上での入居申し込みの際の留意点
借主予定者から、「現在は無職であるが、自治体の家賃補助が半年でる。その間に仕事を見つける」として建物賃貸借契約締結の申込があった場合において、注意すべき事は何か。
滞納リスクが高い
自治体の家賃補助がある期間を経過しても借主が職を得ていなかった場合、その後、当該借主は賃料を滞納する可能性が高い。この場合、当該借主が任意に当該建物を明渡さない場合、貸主は労力・時間及び費用をかけて法的手続きを取る必要が生じる。したがって、質問のような申し入れがあった場合、貸主に対し、上記「自治体の家賃補助がある期間を経過しても借主が職を得なかった場合」のリスクを考えるべきである。
社宅使用目的の法人契約の場合、消費者保護法は適用されるのか。
消費者契約法は個人が借主の住宅賃貸借に適用される。したがって、借主が法人である以上、消費者契約法は適用されない。
建物賃貸借契約に違約金条項を入れることは可能か
契約締結の事由の原則の下、可能である。ただし、違約金の額によっては借主が消費者契約法上の消費者である場合、消費者保護法第９条等によって無効と判断される場合がある。また借主が消費者契約法上の消費者では無い場合においても、公序良俗等によって無効と判断される場合がある。
賃料と共益費とが別建てで記載しなければならないのか。賃料○○円(共益費込)とは出来ないか。
賃料○○円（共益費込）とすることも否定されないが、もともと賃料（物件の利用の対価）と共益費（共用部分の維持管理費）とは性格が異なること、それぞれ別な要因で増減が検討されうることからすれば、別建てで表示するとともに、その性格付け等を契約書本条で明記しておくことが望ましいと考える。