FAQ 賃貸管理トラブル集

次の募集に限りペット飼育可能にする場合の契約内容は

今までペット不可の物件で、空室が長かったものにつき、今回ペット可能にしてもらえば借りたいという希望者が現れた。貸主も、今回の借主についてのみペット可能で貸してもよいとしているが、従前の契約とで異なる内容を決める必要はあるのか。
ペット可能になると、物件の傷み具合や近隣との関係で従前とは異なる状況になりうるので、原状回復や使用ルール、近隣迷惑行為の内容等について明確に定め、かつ、原状回復費用も多額になることが予想されるので敷金等を多めに設定することなどを検討する必要がある。

普通借家契約期間

借主は、契約期間を3年としたいとしているが、高齢のため、貸主は契約期間1年の普通借家契約でと考えている。合意がなされれば、契約期間1年という定めは可能なのか。
普通借家契約は、契約期間の最短は1年であるので、1年の契約期間を定めることは問題ない。ただし、借主側の要望と期間1年という更新前提の場合とで借主側の負担が異なる場合(例えば更新料の扱い)には、十分な説明と合意がないと、消費者契約法上の問題とされかねないので注意が必要である。

借主の自己破産開始手続きの通知が届いた場合

事業用建物賃貸借契約を締結している借主(法人)の代理弁護士名義で借主が自己破産開始手続きの申し立てをすることになったとの通知が届いた。貸主はいかなる措置を講じるべきか。
早々に当該弁護士に連絡して、賃貸借契約の合意解約をし当該建物の原状回復をしてほしい旨の話をして、早期対処を求めるべきである。なお、破産手続開始決定前の未払い賃料については破産債権、破産手続き開始決定後明渡しまでの賃料及び賃料相当使用損害金については財団債権となる。

区分所有建物の賃貸における借主の共益費のトラブル

分譲貸しマンションで、借主が共用部分の管理は管理組合が行い、それに相当する部分は家賃の中に含まれているはずだから、共益費は支払う必要がないと主張している。どのように考えるべきか。
分譲マンションにおいて共用部分の清掃や維持管理は管理組合が行うが、当該費用は区分所有者が支払う管理費で賄われる。しかし、管理費は管理組合の運営等の様々な経費に使われていること、共用分の維持管理により実際に利益を受けるのは借主であり、実質的には通常の賃貸における共益費と評価する部分もあることから、それを家賃と別枠で設定する事は不合理ではないものと考える。要は家賃と共益費の構成要素を借主に説明し十分認識してもらう事が大切である。

室内で病死後2ヶ月は金銭給付を請求できるのか

借主が病死し、死後2ヶ月くらいで発見された。自殺ではないし、すでに20年住んでいて、原状回復費用としては既に消却済で価値はほとんどない。この場合、親族に対して、一定の金銭給付を請求できるのか。
心理的瑕疵の問題は、自殺だから認められて、病死であれば認められないという紋切り型ではなく、その事情が次の借主にとって心理的に嫌悪感を生じさせるものであるかどうかの具体的な事情の有無で判断される。病死であっても死後一定の期間後に発見された場合については、状況により原状回復等工事の遅れ、空室期間の長期化などの特段の事情がある場合には、当該空室期間の補填的な意味合いで、金銭給付を請求する事も可能であろう。

自殺による損害賠償の請求

6年以上居住していた借主がユニットバスの中で練炭自殺をした。貸主は、当該借主の相談人に対し、①風呂釜の交換費用、②お祓い費用、③フローリングの補修費用、④その他の損害賠償の請求をすることはできるか。
①については、請求できたとしても交換費用の1割程度と思われる。②については法律的には、ユニットバスにおける自殺とお祓い費用との間に因果関係が認められることは困難であろう。③については「ユニットバスの中での練炭自殺」とフローリングの補修に関連性が認められるか疑問であることから著しく困難であると思われる。④については、賃料を低減せざるを得ない事についての損害請求することが出来る場合がある。

分譲マンションを賃貸に出す場合の留意点

分譲マンションの賃貸を考えている。ただし、①オーナーは住宅ローンの残債がある。②賃貸できる場合、給湯器その他の設備関係の老朽化に備え、一定額を預かることを考えている。
①については、住宅ローンの貸主である金融機関に確認をとることが必要である。一般的に居住用ではなくなった場合(金融機関に無断で利用等を変更した場合)、期限の利益を喪失し一括返済を求められることがあるので注意すべきである。②給湯器等の設備については、オーナー負担とされるべき部分であり。敷金を充当する事は問題である。管理の受託者としては、オーナーの承諾を得たうえで数ヶ月分の賃料を預かり、当該預かり金をもって修繕費に充当することは分別管理をしておくなどと前提とすれば、問題ないものと考えられる。

シロアリ被害の責任

シロアリにより建物の基礎部分の被害が発生した。借主が窓を開放し続けることから侵入し繁殖したとも考えられる。この場合、補修費用等は誰が負担すべきか。
シロアリ被害の原因が100%借主の不注意によるものと立証できる場合には借主の負担となるが、その立証は困難である。まどの開閉についても、住居として使用する以上、窓の開閉があることは通常の使用方法であり、直ちに過失と認められるわけではない。したがって、建物の主要構造部分であることも考えれば基本的には貸主が負担する事とし、借主側に何らかの落ち度があれば応分の負担を求めるという形で協議していくべきではないかと考える。

高低差のある隣地より雨水が入り込んだことによる損害

A所有の甲土地に甲建物が建っており、その隣地にB所有の乙土地に乙建物が建っている。なお、甲土地と乙土地は、甲土地の方が約30㎝高くなっている。今般、BからAに対し、「甲土地から乙土地に大量の雨水が流れてきており、乙土地の地盤が緩んでしまっている。場合によっては、今後、乙建物が倒壊する危険性すらある。甲土地から乙土地に雨が流れないような工事をしてほしい、なお、今後、乙建物が倒壊した場合、損害賠償責任を請求する。」との話があった。本件において、AがBに対し損害賠償責任を負う可能性はあるか。
将来、乙建物が倒壊し、その原因が「甲土地から乙土地に大量の雨水が流れたがために乙土地の地盤が緩んだこと」にあり、Bがその立証出来た場合は、本件に於いてAがBに対し損害賠償責任を負う可能性もある。ただし、実際上は、その立証は困難であると考えられる。