Column
コラム
賃料滞納した賃借人(入居者)が2ヶ月ほど不在。。。家財処分等を行うことは?
勝手に処分は不法行為責任が生じるが、、、、同意条項があれば、、、、
賃借人が賃料を滞納しているからと言っても貸借契約の解除等が完了していない限りは契約終了、
明渡が完了しているわけではありませんので、賃借物件内にある家財等の動産は賃借人の占有下にありますので、処分を行うと不法行為責任が生じます。(自力救済禁止)
まずは賃借人と連絡を試み、賃貸借契約を解除したうえで、強制執行により対処することが原則です。
では、予め賃貸借契約書に処分の同意の条項があれば?これについては、東京地裁平成29年2月21日判決の裁判例が参考になります。
この事例では、賃借人と家賃債務保証会社との保証委託契約書において、インフラの利用状況、郵便物の状況等から通常の生活を営んでなかったと認めれるときは、
明渡が成立したとみなすことに同意するとし、本物件に残置された家財道具等の動産類の所有権を放棄し、保証会社がこれらの搬出、運搬、処分することに何ら異議を述べないと規定されていました。
ここで注意は、通常の生活を営んでなかったと認められるということです。すなわちいまだに物件をしようしていると評価できるような場合では処分を認める条項は有効ではないということです。
(このような条項は、自力救済禁止の法理に抵触し、公序良俗に反し無効となります。)
ですから、管理業者としては、契約書に家財処分等の同意条項があったとしても、賃借人との連絡を試み、取れなかった場合の事実を積み重ねるとともに、
インフラの使用状況や物件内の状況を確認して、客観的に明渡が完了したものと評価できるかを精査するなどの慎重な対応が必要です。