兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

自己所有の物件とは違い、賃貸物件に住んでいると、賃貸人の管理下によって専有部分の一部の設備、共用部分、
そして建物全体のメンテナンスにまで気を回すことは少ないでしょう。しかし、賃貸物件には所有者の変更という
ことが起こることがあります。所有者の変更にもいくつか種類があって、不動産売買による変更、相続による変更、
競売による変更などがあります。それぞれ論点がかわりますので３回に分けてご紹介させて頂きます。
今回は売買による変更です。
賃貸借物件が売買によって所有権が移転した場合に、新所有者から退去を求められたケースを事例としてご紹介。
１、引越しをしなければならないのか。
２、引越しをしない場合、家賃は誰に支払うのか。
３．引っ越す場合は誰に敷金の返還を求めたらよいのか。
この場合は、所有権取得の登記をした新所有者が賃貸人の地位を当然に継承します。賃貸借契約は、
従前の契約内容で継続するので引っ越す必要はありません。そして、家賃は新所有者に支払い、
賃貸借が終了した場合は、新所有者に敷金の返還請求をすることができます。
ここで気をつけなければいけないのが、賃貸人は借家人に対し、賃貸人としての地位の継承を主張する為には、
所有権移転登記を経る必要があります。そして、賃借人が賃料を新賃貸人に支払う場合は、
旧賃貸人に問い合わせたり、所有権の移転登記の有無を調査して支払先を確認する必要があります。
その際に、移転登記が確認取れてない場合は、旧賃貸人に支払っておくことが無難でしょう。
新賃貸人は賃借人に対し、旧賃貸人と連名で賃貸人が変更したことを通知しておくとよいでしょう。
継承される賃貸借契約の内容
賃料額・支払時期・支払方法・賃貸借の期間などの契約内容は、従前の内容のまま、新賃貸人に引き継がれます。
敷金の返還義務も引き継がれ、もし、賃料の滞納などがあれば、それに当然充当され残額が新賃貸人に継承されます。
なお、敷金の返還義務が新賃貸人に引継されるのは、あくまでも建物所有権の移転の際に賃貸借契約が
存続していた場合であり、契約終了後から建物明渡し前に建物所有権が移転された場合には、敷金の返還義務は
新賃貸人には継承されません。