兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

収益不動産を購入する手段として、一般的には不動産仲介会社や信託系の金融機関
などから情報をもらい取得するのが主流ですが、最近は一般の方でも競売で
不動産取得をされる方が多いようです。そして、競売取得でそのまま賃貸経営を
行う予定なら良いのですが、もし退去をさせることを前提とした取得なら
気を付けなければならないことがあります。
今回は、退去を求めることができるケースとできないケースをご紹介いたします。
キーワードは抵当権です。
抵当権とは担保となっている不動産などを債務者または第三者のもとに残しておきながら、債務が弁済されないときにはその不動産の価額から債権者が優先的に弁済を受けることのできる権利です。
その抵当権の受付日が大事となります。
競売物件の入居者が、この受付日より先に引き渡しを受けた場合は、入居者の権利のほうが
新所有者より優先されます。よって新所有者はこの入居者に退去を求めることができません。
逆に入居者が受付日より後に引き渡しを受けた場合は、新所有者の権利のほうが、入居者より
優先されます。よって新所有者はこの入居者に退去を求めることができます。
ただし、6か月間の猶予期間があります。
入居者へ退去を求めることができる場合は、旧所有者と入居者との賃貸借契約を引き継ぐことを
しなくてもよいので、敷金や保証金の返還義務は負わなくてもよいことになります。
しかし、入居者を退去させることができないケースの場合は、基本的には旧所有者と入居者との
賃貸借契約を引き続こととなるので、敷金や保証金の返還義務と契約書の条文に拘束されるので
自分の希望する契約内容に変更することは難航します。
これは競売のケースで、一般的に入居者のいる収益不動産を購入する場合は、正当事由なしに
旧所有者と入居者との契約を破棄し退去させることはできないのでご注意ください。