兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

近頃、収益マンションの取引が増えておりますね。
それに伴い、判例も増えてきております。
今回は賃貸借契約書の特約条項や、合意書に明記しなかった場合でも
借主の主張が認められた最高裁の判決をご紹介します。
事案の概要
Ｘ社はＹ社所有ビルの地下フロアーを店舗として賃借してる。
そしてビルの１階入り口の壁面にはＹ社の承諾のもと、店舗看板を設置して長年営業している。
この度、Ｙ社のビルが不動産売買によってＺ社に変わった。
その際にＺ社より「看板は賃貸借契約の対象外であるので外してほしい」と請求があり、
建物の明渡しや賃料相当損害金の支払いを求めてきた。
さて、Ｘ社は看板を撤去しなければならないのでしょうか。
もし従わなければ、契約違反として建物の明渡しや
賃料相当損害金を支払わなければならないのでしょうか。
判決の要旨
借主であるＸ社が新所有者であるＺ社に主張できるのは「建物の賃借権」であり、
店舗営業に伴う店舗外の看板設置まで新所有者に対して主張できるかが問題でした。
最高裁は以下のような理由から看板を撤去する必要はないと判断しました。
（建物の明渡し及び賃料相当損害金は棄却されました。）
①本件看板は、店舗営業のために設置されたもので、店舗部分と社会通念上一体のものとして
利用されてきた。
②借主Ｘ社にとって、看板を撤去せざるを得なくなると、地下フロアーで店舗営業していることを示す
手段がほぼ失われ、営業の継続が著しく困難となることは明らかである。
③新所有者Ｚ社がＹ社から本件ビルを購入した際の売買契約書には看板の設置の事が記載されており、
実際に看板が設置されている個所の位置関係からしても、本件看板の設置がもともと承諾されたもので
あることは、新所有者Ｚにとっても十分知り得たはずである。
④新所有者Ｚ社にとって、本件看板の設置個所について、具体的な他の目的があるわけでなく、
本件看板の存在が本件ビルの所有に具体的な支障を来しているわけではない。
⑤①～④の事業からすれば、新所有者Ｚ社が借主Ｘ社に本件看板の撤去を求めるのは
「権利の濫用」にあたる
そして今回のポイントは、
特に別途費用負担もなく、１階や共用部分などに各テナントの看板や
表示が設置されているような場合には、そもそも看板を表示する権利が
契約書等に記載されていなくても、当然、賃貸借契約の内容に含まれているものと
解釈すべきだと指摘されているというところではないでしょうか。