Column
コラム
失敗しない土地活用
相続対策で賃貸マンションを建てよう！と安易な気持ちで建てると大きな失敗をする危険があります。
ご所有の土地に賃貸マンションの建設は、不動産の評価を下げる（評価を圧縮）ことができる反面、
建設資金の借り入れなど負債を抱えるリスクのある事業ですので、マンション経営は１０年、
それ以上を見越した経営計画を立てることが必要です。
そこで今回は、有効な土地活用をするために必要なポイントをご紹介します。
まず土地活用の目的を明確にしてください。
これはどういう事かというと、何の目的か！ということです。
相続対策、所得税対策、固定資産対策、これによって活用方法は変わります。
そして、次に活用方法を決めます。
土地活用には大きく３つに分けることができます。
①賃貸マンション、戸建て賃貸、高齢者住宅のような建物を建てて貸す
②駐車場、コインパーキング、トランクルームなどのように土地だけを貸す
③コンビニ、レストラン、スーパーなどのように土地を貸し、建物は建ててもらう
この３つからそれぞれの特徴や効果を比較し、目的に最適な活用を決めることが大事です。
上記のような土地活用で大事になってくるのが以下の３つのポイントではないでしょうか。
①投資分析
これは賃貸経営の出発点で、収益性と安全性、そしてリスクを見極めることです。
このリスクを把握することはもっとも重要です。
※家賃の下落のリスク（これは下がるものと認識する）
※空室率の増加
※間取りの陳腐化（時代のニーズのズレ）
※滞納など
※犯罪被害
※リフォーム費用の増加
※大規模修繕の資金の捻出
※金利の上昇
②市場分析
これは、地域の不動産業者等への相談をし、需要と供給のバランス、ターゲットとしている入居者、
適正家賃、空室率を調べ、そして地域のマンションにはない特化した設備や間取り、ペット可などのように
他のマンションにはないものを作り上げることも空室対策になるのではないでしょうか。
③税
そして、今やオーナー様も経営者の意識を高め、税金の知識を学び、数字に強くなることが必要です。
節税が賃貸経営の勝ち組になる大きなポイントであると私は考えます。