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コラム
正体不明の第三者が建物を占有、明渡請求の方法は!
建物占有者が当初の賃借人から何度も替わり、今の占有者がわからないなんてことが
実際にあるんです。それでは、この場合、賃貸借解除による明渡請求の相手方は一体誰なんでしょうか。
当然、賃借人を建物明渡請求訴訟の被告とするのですが、この部屋を直接占有している第三者も被告とし、
債務名義を得ておく必要があります。
この時に注意しなければならないのが、この第三者が口頭弁論終結前にさらに別の第三者に占有を移転すると、
たとえ勝訴判決を得ても、占有を移転された別の第三者には効力が及ばなくなります。
こうなると明渡請求はエンドレスになります。
このような不都合を避けるために、占有移転禁止の仮処分を得ておく必要があります。
これは、当事者から承継人に対しても確定判決の効力を及ばすことです。
この占有移転禁止の仮処分は平成１５年に民事保全法が改正され、
「占有移転禁止の仮処分であって、目的物が不動産であるものについては、
その執行前に債務者を特定することを困難とする特別の次女のある時は、
裁判所は、債務者を特定しないで、これを発することができる」ようになりました。
そして、債務者を特定しない不動産の占有移転禁止の
仮処分命令が発令された場合には、保全執行の段階において、
その執行によって目的物である不動産の占有を解かれたものが債務者となるとされています。
ここで注意です！執行官が目的物である不動産に赴き、
占有の事実等を調査しても占有者の特定ができなければ、
仮処分執行は執行不能となり、債務者への仮処分命令の送達もされないということを注意いただきたい。