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コラム
定期借家契約期間中に起こりうる事案
定期借家契約の最大のメリットは「期間満了で確実に契約を終了させることができる。」ことです。
しかし、借主様にとっては最大のデメリットです。
そのため、定期借家契約独特の規定や相談事案が出てきます。
今回は、実際にあった事案をご紹介します。
これは判例ではないのでその事案の内容によって相違がありますのでご了承ください。
①定期借家契約に敷金（保証金）・礼金の規定は有効なのか。
敷金（保証金）といえば、賃貸人に対して債務不履行になった場合の
担保となる預託金というのが一般的な性質ですね。
ですから、期間決まっている契約であっても
敷金（保証金）・礼金の規定自体が借地借家法によって直ちに無効ではありません。
ただし、これは「消費者契約法」では問題になるケースもあり、
定期借家契約のように確実に期間満了時に終了する契約にはなじまないと考えられています。
②中途解約時には違約金を支払う契約にできるのか。
まず、定期借家契約定期借家契約には原則として中途解約は禁止です。
ただし、特約があれば可能で、２００㎡以下の居住用住宅の場合で、
転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない自由などの理由の場合は１カ月の予告期間で解約可能です。
ですから、中途解約を認める特約がなければ中途解約に対して違約金を科すことも可能です。
③賃料増額規定は可能か。
借地借家法によって、賃貸人・賃借人の双方から増額・減額請求は認められていますが、
自動増額改定規定は借地借家法に違反することもあります。
しかし、定期借家契約では賃料改定合意は有効で、借地借家法に優先します。
したがって、「契約期間中は賃借人は減額請求しない」「毎年○○日に賃料を３％ずつ増額改定する」は有効です。
④再契約時に賃料の増額は可能か。
定期借家契約での再契約とは新しい契約を意味します。
そして、契約するか否かは貸主様の任意です。
ですから、賃料増額も可能です。