兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

土地・建物の売却時にそれぞれの内訳はどのようにされてますか。
じつは、この価格の区分方法については税法上特別な規定はないので、
実態と大きくかけ離れていなければほとんどは認められます。
※実態と大きくとはですが、例えば減価償却が終了しているのにもかかわず、
建物に高額な価格をつけるのは租税回避とみなされて否認されるということです。
それでは、実態と大きくかけ離れていなければなんでもありか！といいますとそうでもないのです。
不動産の売却には売主様と買主様があって成り立つものです。
不動産売却価格もお互いの言い分があるので、当然この内訳についても同様です。
例をあげてご紹介します
建物の金額を小さくして、土地の金額を大きくしたい場合
この場合は売主様は建物に係る消費税が小さくなるので売りやすくなりますが、
買主様にとっては建物の取得費が小さくなるため減価償却費が小さくなり、税金が大きくなり不利です。
その反面、土地の価格が大きくなるので、その土地を売却するときは、
取得費として控除できる金額が大きくなりますが、売却の予定のない場合は損です。
それではその逆の
建物の金額を大きくして土地の金額を小さくしたい場合
この場合は、建物に係る消費税額が大きくなりますので売主様には不利となります。
買主様にとっては取得費が大きくなり、減価償却費を大きく計上できるので、税金は安くなります。
しかし、売却時には取得費として控除できる金額が小さくなります。
※不動産取引では建物に係る消費税額は決済時に精算している為、
建物の消費税については売主様、買主様もそれほど大きな違いはないように思われますが。
そこで今回は双方の利害が一致し、さらに合理性のある方法を４つご紹介します。
①固定資産税評価額の比率で按分する方法
②建物の簿価を建物分の売却収入と考えて、一括売却収入からその建物の分を差し引いて、
土地分の金額を算出する方法
③土地の時価を算定し、残りを建物価格とする方法
④建物の標準的な建築価格表により算出する方法
それぞれ計算式がありますが、この４つでも差はありますので、不動産売却時に双方で
相談すべきでしょう。
それぞれの金額による比較は次回のｔｏｐｉｃでご紹介します。