兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

区分所有マンションに於いて管理費・修繕積立金の不足は、維持管理に於いて大きな問題をですよね。
滞納する区分所有者に対して支払い請求をするも、支払い能力がない、もしくは行方が分からない等の場合は
その負担を他の区分所有者が負わなければならないという不公平さを生みます。
その継続的な滞納による未収金増加を断つ必要がありますね。そこで有効なのがこの区分所有法５９条です。
今回はその要件と判例をご紹介いたします。
まず、区分所有法５９条についてご紹介いたします。
※区分所有権の競売の請求
区分所有者が共同の利益に反する行為等を行い、共同生活上の障害が著しく共同生活の維持を図ることが困難である時は、集会の決議、訴えをもって区分所有者の区分所有権、敷地権利用権の競売を請求することができる。
では、平成２４年９月５日判決の事例をもってご紹介いたします。
事案概要：
①区分所有者法人Ａは平成２０年１１月から管理費等の支払いを怠り、平成２４年１月１日現在で滞納額が、
１４０万８０２５円であった。
なお本件不動産の通常支払う管理費等は２５万２３６０円です。
②区分所有者法人Ａは平成２１年１０月に破産手続き開始決定を受け、平成２２年２月に破産手続廃止決定が
されており、すでに会社としての実体はない。
③マンション管理組合全体における平成２３年度の管理費収入は約１億９７９０万円、
修繕積立金収入は約２５７３万円です。
④本件不動産には訴外銀行の抵当権が設定しており、
その残債務額は２７８万２３８７円で他に未納租税等があります。
判示内容：
①管理費支払い義務は最も基本的な義務であるから、長期間にわたる管理費の不払いは、
「共同の利益に反する行為」に該当する。
②管理組合全体の管理費等収入に照らし滞納額は少額であるとの主張に対し、
上記滞納額が比較的少額であったとしても、滞納機関が３年に及び滞納額が１００万円を超え、
今後も滞納が解消されず滞納額が累積していくと見込めば、「区分所有者の共同生活上の障害が著しい」
と言える。
③区分所有法７条の先取特権の実行が存するとの主張に対して、競売買受可能額が１２８万円で、
未払い租税等を合計すると無剰余となる見込みが高いとして、区分所有法第５９条の要件を満たすと
競売請求を容認した。

ここで注目しておきたいのは、従来の裁判では、
債務名義の有無、債務名義取得後の区分所有者の対応、滞納額が会計全体に与える影響、実害等が
考慮されているが、緩和されている。
また、判示内容上記③についても緩和されている。
ただ、このケースではいつくかの要素が重なり緩和されているが、
滞納問題の解決には管理組合としての管理費回収に向けた対応と、滞納者の悪質性、背信性の立証の
積み重ねが必要であると考えます。