兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

借地権の設定には承諾料や更新などいろいろな問題がございます。
そのいくつかの問題の解決策にお役に立てる仕組みなどをご紹介させて頂きます。
今回のテーマに入る前にまず、借地非訟裁判という仕組みについてご説明いたします。
借地非訟とは、以下の五種類の事をいいます。

（１）借地条件変更申立て

借地契約には借地上に建築できる建物に制限を付ける場合があります。
これを借地条件と言います。この借地条件には、建物の種類、規模、構造、用途などがあります。
種類とは：居住・店舗・共同住宅の事で、
規模は：面積・階数・高さで、
構造は：木造・鉄骨・鉄筋など、
そして用途は：自己使用・賃貸用・事業用のことをいいます。
そこで借地条件変更とはですが、借地人が条件を変更して新しく別の建物を建てたい場合に
土地所有者との間で条件変更による建築の承諾書による合意をもらわなければなりません。
その際に土地所有者との間で合意ができない場合、裁判所に条件変更申し立てを行い、
裁判所が相当と認めれば借地条件変更をすることができます。

※ここで注意です。
増改築制限特約がある場合には平成２７年４月１日以降の申請には増改築許可申請も必要です。

（２）増改築許可申立て

こちらも借地契約の際に、借地上の建物の増築・改築・大規模修繕を行うときに土地所有者の承諾が
必要とする特約がある場合に、上記（１）同様に裁判所に申立てを行い、裁判所が相当と認めれば
増改築できることをいいます。

（３）土地の賃貸借権の譲渡又は転貸の許可申立て

借地契約で土地の賃貸借契約の場合、借地権者が借地上の建物を譲渡しようとする場合、（その際に
土地賃借権も譲渡されるので）土地所有者との間で承諾がとれない場合、上記（１）同様に裁判所に
申立てを行い、裁判所が相当と認めれば土地所有者にかわる裁判所の許可がとれます。

（４）競売又は公売に基づく土地賃借権譲受許可申立て

借地契約が土地の賃貸借の場合、競売又は公売で借地上の建物を買い受けたものは、土地の賃借権を
譲受けについて土地所有者の承諾を得る必要がありますが、土地所有者の承諾が取れない場合、
上記（１）と同様に裁判所に申立てを行い、裁判所が相当と認めれば土地所有者にかわる裁判所の許可
がとれます。

※ここで注意です。
この場合は建物の代金を支払った２ヶ月以内に行わなければなりません。

（５）借地権設定者の建物および土地賃借権譲受申立て

上記（３）及び（４）の場合、土地所有者には自ら土地の賃借権を地上権設定上の建物と一緒に
優先的に買い取る権利（介入権）が与えられます。
この場合は、裁判所が定めた期間に限り介入権を申し立てすることができます。
そして、裁判所が認めた場合、土地所有者は土地の賃借権及び地上権設定上の建物を、
裁判所が定めた価格で買い受けることになります。
これが借地非訟裁判と言われるものです。
裁判所での許可をもらいますが、訴訟をしないということで非訟と呼ばれております。