Column
コラム
好評につき、定期借家Q&A
借主としてはイニシャル、ランニング費用が低く、契約も簡潔にそして普通賃貸借を希望するでしょう。
借り手市場の賃貸不動産の中、賃貸人としては早期成約を導くために条件を緩和しがちです。
ですから、定期借家契約についてはそれほど興味をもたれないかなと思っていたのですが、、、、。
9月17日のコラムで定期借家契約をお話しさせて頂いてから、多くの質問頂きましたのでいくつかご紹介致しますね。
今回は6件のQ&Aです。
その他の事案等はFAQ賃貸管理のトラブル集にも掲載しておりますので!
Q 定期借家契約で、あらかじめ再契約をできることで賃貸物件の広告をし、契約書にも明記しておくことは可能か。
A いかなる場合も当然に再契約ができるという内容であれば、ケースによっては普通賃貸借とみなされてしまいます。
従って、再契約があり得るという表現にとどめて、借主の誤認を招かないようにしなければならない。
不明確な契約書の作成は避け、そして条文にも「更新料」のような更新を前提とする文言は使用してはいけません。
Q 定期借家契約の期間満了の事前通知を、期間満了前の「1年から2年前」とすることは可能ですか。
A 借地借家法38条4項にもとづいてできません。
Q 定期借家契約で契約期間を10年として、中途解約の場合、2年分の賃料相当の違約金をとることは可能ですか。
A 裁判事例で普通借家につき、中途解約の違約金を1年分だけ認めた事例もありますが、
居住用で2年は借主に不利な特約として消費者契約法に照らし問題とされる可能性があります。
Q 定期借家契約の場合にも、貸主は借主に対し賃料増額請求をすることはできますか。
A 特約で別に賃料改定ルールを決めていなければ可能です。
Q 定期借家で満了期間を迎えるが、借主側の事情で6ヶ月間延長を要請されています。
応じる意向ですが、この場合、契約上はどのように扱うべきでしょうか。
A 法律の原則からは再契約をすべきであるが、定期借家の終期を当事者間の合意で6カ月後に
変更するという方法も考えられます。
ただし、これを繰り返すと、普通借家にかかる借地借家法の強行規定逃れの脱法行為と
評価される可能性もあるため1回限りとしかつその経緯、変更の理由等につき記録を残すべきです。
Q 平成12年より前からの1戸建て普通賃貸借で、1階が店舗、2階が住宅という場合、
期間満了時に定期借家契約に切り替えることは出来ますか。
A 2階部分が住居としての構造上利用上の独立性があれば、
建物全体が住宅を含む建物ということになり経過措置規定が適用され
定期借家契約に切り替えは出来ません。
ただし、2階部分が独立した住宅ではなく、定員の仮眠室等であれば、
それは事業用物件の一部と評価することもできて切り替えの制限をうけない。
これは、2階部分の利用形態及び、構造的な部分を十分調査確認上対応することが必要です。
残りの質問はまたコラムで投稿させて頂きます。