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コラム
定期借家契約Q&A 第二弾
9月26日のコラムでは定期借家契約のQ&Aでは、再契約、事前(終了)通知、中途解約の違約金、
終期の変更、契約の切り替え等についてご紹介させて頂きました。
上記以外では、契約期間、借主からの解約などもあります。
今回は、その2つの要綱の事例も交えて何件かご紹介させて頂きます。
事例や判例はその事案に応じてのものですので、すべてが当てはまることはありません。
困ったことがあれば専門家などのアドバイスを受けながらより良い解決策を導いてくださいね。
Q 定期借家契約で、再契約を前提としつつ1年未満の期間を定めることは可能か。
A 法令上は可能です。ただし、再契約が繰り返されると短期間の定期借家契約そのものの意味が問われ、
借主の認識次第では定期借家契約であることが否定される可能性もあるので、
再契約が前提であればある程度の期間を契約期間として当初から設定しておくことが良いでしょう。
Q 事業用定期借家契約で借主からの中途解約は可能か。また、新たに契約で中途解約条項を設ける場合、
何カ月前予告となるか。
A 特約がない限り中途解約は認められない。したがって、中途解約をする場合は残存期間の
賃料総額を前提に一定の違約金を支払ったうえで合意解約をすることになるでしょう。
そして、新たに特約をする場合は、特段の期限はないので協議の上決定が良いと思われます。
Q 定期借家契約に借主からの中途解約条項を入れることは可能か。
A 中途解約条項の内容が公序良俗に反するような内容でない限り問題はない。
Q 戸建ての定期借家契約を締結するにつき、修繕費用を借主の負担とすることは可能か。
(その条件として、月額賃料を10万円から8万円に引き下げている場合。)
A 貸主の修繕義務を、借主の負担とする特約を設けることは認められていると解されているが、
いかなる内容でも認められているわけではない。なお、修繕義務が貸主の負担とされているのは、
賃料が、貸主が修繕義務を負うことを前提として設定されていることに基づくところ、
本件では賃料を下げているとの事情が修繕特約を有効とする主張する際の一つの有利な事情となる可能性はあります。
Q 事業用の定期借家契約で、賃料の遅延損害金の上限金利は?
A 事業用の場合、特段の上限はない。ただし、消費者契約法が適用される居住用で
個人が借主の賃貸借契約では、上限金利が14.6%であることを踏まえると暴利的といわれない率を
設定することが賢明です。
その他の事例等は賃貸管理のトラブル集も参考にしてくださいね。