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借地に関する諸問題・・・・こんな場合は!?の前に

借地権の設定には承諾料や更新などいろいろな問題がございます。
そのいくつかの問題の解決策にお役に立てる仕組みなどをご紹介させて頂きます。
今回のテーマに入る前にまず、借地非訟裁判という仕組みについてご説明いたします。
借地非訟とは、以下の五種類の事をいいます。

(1)借地条件変更申立て

借地契約には借地上に建築できる建物に制限を付ける場合があります。
これを借地条件と言います。この借地条件には、建物の種類、規模、構造、用途などがあります。
種類とは:居住・店舗・共同住宅の事で、
規模は:面積・階数・高さで、
構造は:木造・鉄骨・鉄筋など、
そして用途は:自己使用・賃貸用・事業用のことをいいます。

そこで借地条件変更とはですが、借地人が条件を変更して新しく別の建物を建てたい場合に
土地所有者との間で条件変更による建築の承諾書による合意をもらわなければなりません。
その際に土地所有者との間で合意ができない場合、裁判所に条件変更申し立てを行い、
裁判所が相当と認めれば借地条件変更をすることができます。

※ここで注意です。
増改築制限特約がある場合には平成27年4月1日以降の申請には増改築許可申請も必要です。


(2)増改築許可申立て

こちらも借地契約の際に、借地上の建物の増築・改築・大規模修繕を行うときに土地所有者の承諾が
必要とする特約がある場合に、上記(1)同様に裁判所に申立てを行い、裁判所が相当と認めれば
増改築できることをいいます。

(3)土地の賃貸借権の譲渡又は転貸の許可申立て

借地契約で土地の賃貸借契約の場合、借地権者が借地上の建物を譲渡しようとする場合、(その際に
土地賃借権も譲渡されるので)土地所有者との間で承諾がとれない場合、上記(1)同様に裁判所に
申立てを行い、裁判所が相当と認めれば土地所有者にかわる裁判所の許可がとれます。

(4)競売又は公売に基づく土地賃借権譲受許可申立て

借地契約が土地の賃貸借の場合、競売又は公売で借地上の建物を買い受けたものは、土地の賃借権を
譲受けについて土地所有者の承諾を得る必要がありますが、土地所有者の承諾が取れない場合、
上記(1)と同様に裁判所に申立てを行い、裁判所が相当と認めれば土地所有者にかわる裁判所の許可
がとれます。

※ここで注意です。
この場合は建物の代金を支払った2ヶ月以内に行わなければなりません。

(5)借地権設定者の建物および土地賃借権譲受申立て

上記(3)及び(4)の場合、土地所有者には自ら土地の賃借権を地上権設定上の建物と一緒に
優先的に買い取る権利(介入権)が与えられます。

この場合は、裁判所が定めた期間に限り介入権を申し立てすることができます。
そして、裁判所が認めた場合、土地所有者は土地の賃借権及び地上権設定上の建物を、
裁判所が定めた価格で買い受けることになります。

これが借地非訟裁判と言われるものです。
裁判所での許可をもらいますが、訴訟をしないということで非訟と呼ばれております。

御礼申しげます。

平素は、格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。
弊社も創業60年を迎え、兵庫県宅地建物取引業協会より知事免許(10)を頂き、
地域への貢献、業界人としての責務を邁進してまいる所存です。
弊社のFacebookも2000『いいね』という多くのご愛顧を頂戴し御礼申し上げます。
不動産管理会社として、皆様にご活用いただける情報を配信させて頂けるよう
社員一同精進してまいります。
これからも変わらぬご愛顧を賜わりますようお願い申し上げます。敬具

兵庫県知事(10)第8316号
大和住宅株式会社
代表取締役 金澤 祥実

ペット飼育可能 4LDK駐車場付き!

灘区山の手で4LDK戸建ての管理を受託させて頂きました。
ご紹介させて頂きます。

【新規受託物件】
所在地:神戸市灘区城の下通二丁目9番7号
築、タイプ:平成11年築 4LDK駐車場付き戸建て
名:城の下通り二丁目戸建て

神戸屈指の県立神戸高校に近く、山間の静かな環境にある賃貸戸建てです。室内は大変丁寧にお使いです。
各部屋2面採光で自然豊かな場所に吹き付ける風は心地よいものです。
ペット飼育可能で、大きな車道に面しておりませんので、安心して散歩もして頂けます。
屋根付きの駐車場付きです。(車種に制限がございます。)
学校区は福住小学校・上野中学校です。

賃貸条件:礼金2カ月 賃料10万円 火災保険・賃貸保証会社加入必須
      即入居可能です。

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神戸の夜景を肴にいかがでしょうか。

7月1日より新しく管理を受託させて頂きましたので、
ご案内申し上げます。

【新規受託物件】
所在地:神戸市灘区長峰台二丁目1番1号
築、タイプ :昭和42年築の区分所有マンション
マンション名:長峰ビル 501号室(最上階東南角部屋)
この素晴らしい眺望と新しい生活をはじめてみませんか。
夜は1000万$の夜景が心も体も癒してくれます。
みなと神戸海上花火大会を部屋から見るって贅沢ですね!
7月10日からリフォーム開始です。

賃貸条件:礼金2カ月 賃料7万円 火災保険・賃貸保証会社加入必須
     駐車場は現在1台6,000円(空あり)
     入居可能日は7月下旬予定です。

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管理費等滞納問題の解決策・・・・区分所有法第59条

区分所有マンションに於いて管理費・修繕積立金の不足は、維持管理に於いて大きな問題をですよね。
滞納する区分所有者に対して支払い請求をするも、支払い能力がない、もしくは行方が分からない等の場合は
その負担を他の区分所有者が負わなければならないという不公平さを生みます。
その継続的な滞納による未収金増加を断つ必要がありますね。そこで有効なのがこの区分所有法59条です。
今回はその要件と判例をご紹介いたします。

まず、区分所有法59条についてご紹介いたします。
※区分所有権の競売の請求
区分所有者が共同の利益に反する行為等を行い、共同生活上の障害が著しく共同生活の維持を図ることが困難である時は、集会の決議、訴えをもって区分所有者の区分所有権、敷地権利用権の競売を請求することができる。

では、平成24年9月5日判決の事例をもってご紹介いたします。
事案概要:

①区分所有者法人Aは平成20年11月から管理費等の支払いを怠り、平成24年1月1日現在で滞納額が、
140万8025円であった。
なお本件不動産の通常支払う管理費等は25万2360円です。

②区分所有者法人Aは平成21年10月に破産手続き開始決定を受け、平成22年2月に破産手続廃止決定が
されており、すでに会社としての実体はない。

③マンション管理組合全体における平成23年度の管理費収入は約1億9790万円、
修繕積立金収入は約2573万円です。

④本件不動産には訴外銀行の抵当権が設定しており、
その残債務額は278万2387円で他に未納租税等があります。

判示内容:

①管理費支払い義務は最も基本的な義務であるから、長期間にわたる管理費の不払いは、
「共同の利益に反する行為」に該当する。

②管理組合全体の管理費等収入に照らし滞納額は少額であるとの主張に対し、
上記滞納額が比較的少額であったとしても、滞納機関が3年に及び滞納額が100万円を超え、
今後も滞納が解消されず滞納額が累積していくと見込めば、「区分所有者の共同生活上の障害が著しい」
と言える。

区分所有法7条の先取特権の実行が存するとの主張に対して、競売買受可能額が128万円で、
未払い租税等を合計すると無剰余となる見込みが高いとして、区分所有法第59条の要件を満たすと
競売請求を容認した。

ここで注目しておきたいのは、従来の裁判では、
債務名義の有無、債務名義取得後の区分所有者の対応、滞納額が会計全体に与える影響、実害等が
考慮されているが、緩和されている。

また、判示内容上記③についても緩和されている。

ただ、このケースではいつくかの要素が重なり緩和されているが、
滞納問題の解決には管理組合としての管理費回収に向けた対応と、滞納者の悪質性、背信性の立証の
積み重ねが必要であると考えます。

3000万円控除VS3000万控除 

自己の居住している不動産売却の際に、一定の要件を満たせばそれに伴って生じた譲渡益から
3000万円控除をすることができますよね。
これが居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例です。

ではもうひとつの3000万円控除とは。。。
これは平成28年度税制改正で、親から相続した空き家の売却に対しても3000万円控除できると
いうものです。これは空き家の発生を抑制する特例措置で、
これを空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除といいます。

それではこの特別控除同士を戦わせてみましょう!

居住用財産の3000万円控除

父親が所有し、自己も居住し、所有期間35年のマイホームを売却

売却額 8000万円
所得費 2000万円
譲渡費用 400万円 とします。

この場合は、譲渡所得は8000万円-(2000万円+400万円)=5600万円
5600万円ー3000万円=2600万円
したがって、譲渡所得税は2600万円×14.21%=3,694,600円
これが(所得税・住民税)となります。
ちなみに14.21%は課税譲渡所得が6000万円以下の場合の所得税10.21%と住民税4%です。

つぎに
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

父親が居住していた空き家を子供A・Bで共有し相続したのちに売却
同じく所有期間は35年とします。(通算)

売却額 8000万円
所得費 2000万円
譲渡費用 400万円 とします。

この場合の譲渡所得は8000万円-(2000万円+400万円)=5600万円

子供A 5600万円×1/2=2800万円
2800万円-3000万円(空き家控除)=0円

子供B 5600万円×1/2=2800万円
2800万円-3000万円(空き家控除)=0円

よって譲渡所得税は子供A・Bともに0円となります。


このように空き家の3000万円控除は共有者一人一人に控除が受けられることから、
相続後の売却のほうが譲渡所得税が安くなる場合もあるということです。

当然この控除にも要件が必要ですのでご注意ください。

主だった要件を抜粋しておきます。
①相続により土地及び建物を取得
②相続直前に被相続人が1人で居住
③昭和56年5月31日以前に建築された区分所有されていない家屋
④相続から売却までに事業・貸付・居住の用に供していない
⑤譲渡対価の合計額が1億円以下。
⑥相続人が耐震リフォーム又は家屋を除去して売却
⑦平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡すること
⑧相続開始日から3年後の年末までに譲渡すること。


テレビ付き物件で入居者にNHK受信料支払い義務!?

賃貸物件の募集の中で様々な優遇措置をとって空き部屋解消に努めているオーナー様も多いかと思います。
その中でも住設備の充実は大きな効果をもっています。
その設備が今回ひとつの判例をつくりました。

東京高裁の判例で、テレビ付き賃貸アパートの入居者に、NHKの受信料を支払う義務があるかが争われた訴訟の控訴審判決です。第一審東京地裁では支払われた受信料返還をNHKに命じていたのですが、それを取り消し、入居者に支払い義務があると認め、入居していた男性側の逆転敗訴を言い渡しました。
判決では「受信設備を設置した者」にNHKと契約義務があるとする放送法の規定について、「占有使用している者も含まれる」と判断。建物をテレビ付きで売却すれば売り主が義務を負い続けるため、「設置した者以外は含まれないと解釈するのは相当ではない」と述べた。
一審は受信設備を据え付けたのは入居者ではないとし、男性に契約義務はないと判断していた。


放送法の規定の解釈に疑義を抱いてしまいましたが、まだ最高裁があると思いながら、今後を見守りたいと思ってます。
設備の充実による借主様の負担が増えるのであれば、管理会社としても賃貸借契約書の条文等も対応していかなければなりませんね

賃貸不動産で心理的瑕疵としてあげられるのは、その敷地、居室内で自殺者や事件が発生していた場合や、
居室が相当期間にわたって性風俗特殊営業に使用されていた場合、近隣に反社会的勢力等の事務所が存在
する場合など、居住用物件では使用継続に嫌悪感、不安感等があれば心理的瑕疵が認められる傾向にありました。それでは、そんな心理的瑕疵は事業用物件でも認められるのでしょうか。
今回は、東京地裁平成27年9月1日判例で事業用賃貸借物件の瑕疵担保責任についての事例をご紹介します。

事案の概要ですが、
借主は不動産会社の仲介でインターネット販売等の事業を行う事務所を賃借しました。
賃借後にこの事務所の住所が「振り込め詐欺」の金品送付先住所として警察庁等のホームページに公開されていることを知りました。このことは、「隠れた瑕疵」にあたり、振り込め詐欺関連住所であることを説明、告知すべきであったのを怠ったとして不動産仲介会社に瑕疵担保責任、不法行為ないし債務不履行に基づいて損害賠償を請求したという事案です。


上記の内容が隠れた瑕疵と言えるのか、そしてこれは不動産会社の説明義務違反・告知義務違反となるのか!?皆さんはどうお考えでしょうか。


さて、裁判所の判断はどうだったのでしょうか。
まず、隠れた瑕疵といえるのかという点ですが、

①本件の振り込め詐欺が、テレビ、新聞などで報道されたと認めるに足る証拠がなく、警察庁ホームページ等を確認しなければ本件事務所に関連して詐欺犯罪があったと認識することは極めて困難であった。

②警察庁のホームページ等において振り込め詐欺関連住所が公表されている事実は必ずしも一般に周知されているとはいえず、ネット販売営業を営みインターネット上の情報に相当程度精通していると考えられる原告もこの事実を知らず、警察庁のホームページ等を確認することなく本件賃貸借契約を締結している。

③インターネット販売において顧客が販売業者の信用性を判断する際には、当該サイトにおいて公表されている購入者による当該業者の評価が重視され、顧客が販売業者の住所を精査したうえで購入するかどうかの判断を行うことはまれであると思われる。

④原告退去後、1カ月余りで新たな賃借人が決まっているが、振り込め詐欺関連としてネット上に出回っていたにもかかわらず、その賃料は本件賃貸借契約の月額賃料より1000円高い。

⑤転居後わずか10日あまりの間に本件住所が振り込め詐欺関連住所であることの影響がでて当月の売上高が激減したとは考え難く、その後売上高は上昇に転じていることを考えると、原告の売上高の変化と本件住所が振り込め詐欺関連住所であることの間の因果関係は乏しい

として、隠れた瑕疵には当たらないとしました。

次に説明義務違反・告知義務違反についてですが、

借主が契約時、本件住所が振り込め詐欺関連住所としてインターネット上に公開されていたことを知っていたとは認められない。事業用事務所の賃貸借契約の締結にあたっては、特段の事情がない限り、賃貸人及び賃貸借契約の仲介業者において、当該賃貸物件につき過去に犯罪に使用されたことがないかについて調査、確認すべき義務があるとは認められないとして、説明義務違反、告知義務違反も否定しました。

この事案では説明義務違反、告知義務違反はないとされましたが、振り込め詐欺の住所として広く報道され事案であれば、説明義務違反、、告知義務違反とされる可能性もありますので、注意が必要です。


現在の不動産賃貸借契約は、賃貸保証会社の普及で貸主による直接請求の手間も減りましたが、
判例の一つとして覚えておくことも必要かと思いますのでよろしければご参考にしてください。
信義則違反と権利の濫用がこの判例の境目になります。

この事例は親戚(借主)が借りた建物の連帯保証人になって、その親戚が滞納をしていたというものです。
この賃貸借契約は滞納後1年後に契約は解除されました。
そこで解除明け渡し後に貸主が滞納賃料1年分を連帯保証人に請求してきたことによる信義則違反、権利濫用を訴えたものです。
(※なぜ信義則違反、権利濫用で反論したかといいますと、1年分と高額になる前に未払発生時に請求や通知をすれば、ここまで大きな金額にならないのでは!?とその通知をしなかったことが信義則違反、権利濫用。)

この連帯保証人による反論を裁判所はどう捉えたのでしょうか。
結論から言いますと連帯保証人による反論は認められませんでした。

それは
①借主と連帯保証人は親族であり、賃料未払を解消すべき第一時的義務を負うのは当然であり、
 貸主には原則として未払賃料が発生するたびに連帯保証人に通知すべき義務はない。
②貸主は、賃借人に対して未払賃料等を請求し、かつ契約を解除していることから、
 未払賃料の増大等については貸主に責任はない。
③賃料滞納から契約解除までの期間は1年は貸主が連帯保証人に通知しなかったことを不注意とはいえない。

上記の裁判所の判断で連帯保証人は賃料の1年分の保証責任は免れないのですが、以下のような判例もあります。

東京地裁平成22年6月8日判決 
賃借人が継続的に賃料の支払いを怠っているにもかかわらず、賃貸人が、保証人にその旨を連絡するような
こともなく、いたずらに契約を更新させているなどの場合には、保証債務の履行を請求することが、
信義則に反するとして否定されることも有り得る。

東京地裁平成20年12月5日判決
賃貸人は、漫然と本件賃貸借契約を法定更新させ、契約解除が可能なほどの賃料未払が発生した後においても、
契約解除等の措置をとらず、放置したことにより、多額の賃料債務を新たに生じさせたものであるから、
賃貸人が保証人に対してこれらの債務につき連帯保証債務の履行を求めることは、信義則に反し許されない。

このように、事案によっては賃貸人が連帯保証人に賃料未払の状況を通知しなかったこと等を理由として、
未払賃料等の支払請求が認められない可能性があります。

私は、③については少々長いかと思います。
紛争予防の観点からは、賃貸人は賃料未払の事実を連帯保証人に遅滞なく知らせることが重要かと思います。
未払賃料の増大の責任を賃貸人にあると批判されないように早期の対策を心がけることが大事です。


固定資産税・都市計画税の納税通知書が送達されると、
納税額だけみてあとは支払い方法の選択を考えるのがほどんどでしょうか。
役所が算出した価格に基づいているので異議等を出しても仕方ないと考えてしまいがちですので、
審査の申出または異議の申立てをされた方は少ないかもしれません。
(納税通知書が送達された日の翌日から起算して60日以内にすることができます。)

しかし、届出等をしていなかったことにより多くの税金を支払っていた事例があるのです。
今回は1つの事例をご紹介させて頂きます。
せっかく使える軽減措置です。知っておくことで節税になりますのでご参考にしてください。

まず、事例1の前に住宅用地の軽減措置をご説明します。
住宅用地は1戸につき200㎡までの部分については固定資産税評価額の6分の1が
固定資産税の課税標準に200㎡越える部分については、建物の床面積の10倍まで3分の1が
課税標準になります。同様に都市計画税についても200㎡までは3分の1が
200㎡を越える部分については建物面積の10倍まで3分の2が課税標準になります。
集合住宅の敷地については200㎡×戸数分の面積が軽減対象となります。

そして、今回の事例に大事な要素で一体利用の住宅用地の取り扱いですが、
住宅の敷地の1部をその居住者が使用する駐車場にしている場合は、
その駐車場用地も含めて住宅用地となります。これは集合住宅の居住者用専用駐車場でも
敷地が一体として利用されていれば住宅用地です。

それでは今回の事例ですが、
夫所有の住宅の隣の住宅を妻が購入し、その後建物を取り壊し夫所有の住宅の駐車場にしました。
本来ならば、妻の所有地は夫所有の住宅の敷地として一体利用なので軽減措置となりますが、
固定資産税課では別の用途と認識されており、軽減措置の約3.5倍の税額を支払っていました。
このようなことにならないように、事実関係を敷地の図面や地図、写真などで説明することが大事です。

これは集合住宅にも同じことが言えますので、隣地を専用駐車場にする為に購入した場合には、
同様に届出等をすることが節税になることを覚えておいてくださいね。

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