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賃貸不動産で心理的瑕疵としてあげられるのは、その敷地、居室内で自殺者や事件が発生していた場合や、
居室が相当期間にわたって性風俗特殊営業に使用されていた場合、近隣に反社会的勢力等の事務所が存在
する場合など、居住用物件では使用継続に嫌悪感、不安感等があれば心理的瑕疵が認められる傾向にありました。それでは、そんな心理的瑕疵は事業用物件でも認められるのでしょうか。
今回は、東京地裁平成27年9月1日判例で事業用賃貸借物件の瑕疵担保責任についての事例をご紹介します。

事案の概要ですが、
借主は不動産会社の仲介でインターネット販売等の事業を行う事務所を賃借しました。
賃借後にこの事務所の住所が「振り込め詐欺」の金品送付先住所として警察庁等のホームページに公開されていることを知りました。このことは、「隠れた瑕疵」にあたり、振り込め詐欺関連住所であることを説明、告知すべきであったのを怠ったとして不動産仲介会社に瑕疵担保責任、不法行為ないし債務不履行に基づいて損害賠償を請求したという事案です。


上記の内容が隠れた瑕疵と言えるのか、そしてこれは不動産会社の説明義務違反・告知義務違反となるのか!?皆さんはどうお考えでしょうか。


さて、裁判所の判断はどうだったのでしょうか。
まず、隠れた瑕疵といえるのかという点ですが、

①本件の振り込め詐欺が、テレビ、新聞などで報道されたと認めるに足る証拠がなく、警察庁ホームページ等を確認しなければ本件事務所に関連して詐欺犯罪があったと認識することは極めて困難であった。

②警察庁のホームページ等において振り込め詐欺関連住所が公表されている事実は必ずしも一般に周知されているとはいえず、ネット販売営業を営みインターネット上の情報に相当程度精通していると考えられる原告もこの事実を知らず、警察庁のホームページ等を確認することなく本件賃貸借契約を締結している。

③インターネット販売において顧客が販売業者の信用性を判断する際には、当該サイトにおいて公表されている購入者による当該業者の評価が重視され、顧客が販売業者の住所を精査したうえで購入するかどうかの判断を行うことはまれであると思われる。

④原告退去後、1カ月余りで新たな賃借人が決まっているが、振り込め詐欺関連としてネット上に出回っていたにもかかわらず、その賃料は本件賃貸借契約の月額賃料より1000円高い。

⑤転居後わずか10日あまりの間に本件住所が振り込め詐欺関連住所であることの影響がでて当月の売上高が激減したとは考え難く、その後売上高は上昇に転じていることを考えると、原告の売上高の変化と本件住所が振り込め詐欺関連住所であることの間の因果関係は乏しい

として、隠れた瑕疵には当たらないとしました。

次に説明義務違反・告知義務違反についてですが、

借主が契約時、本件住所が振り込め詐欺関連住所としてインターネット上に公開されていたことを知っていたとは認められない。事業用事務所の賃貸借契約の締結にあたっては、特段の事情がない限り、賃貸人及び賃貸借契約の仲介業者において、当該賃貸物件につき過去に犯罪に使用されたことがないかについて調査、確認すべき義務があるとは認められないとして、説明義務違反、告知義務違反も否定しました。

この事案では説明義務違反、告知義務違反はないとされましたが、振り込め詐欺の住所として広く報道され事案であれば、説明義務違反、、告知義務違反とされる可能性もありますので、注意が必要です。


現在の不動産賃貸借契約は、賃貸保証会社の普及で貸主による直接請求の手間も減りましたが、
判例の一つとして覚えておくことも必要かと思いますのでよろしければご参考にしてください。
信義則違反と権利の濫用がこの判例の境目になります。

この事例は親戚(借主)が借りた建物の連帯保証人になって、その親戚が滞納をしていたというものです。
この賃貸借契約は滞納後1年後に契約は解除されました。
そこで解除明け渡し後に貸主が滞納賃料1年分を連帯保証人に請求してきたことによる信義則違反、権利濫用を訴えたものです。
(※なぜ信義則違反、権利濫用で反論したかといいますと、1年分と高額になる前に未払発生時に請求や通知をすれば、ここまで大きな金額にならないのでは!?とその通知をしなかったことが信義則違反、権利濫用。)

この連帯保証人による反論を裁判所はどう捉えたのでしょうか。
結論から言いますと連帯保証人による反論は認められませんでした。

それは
①借主と連帯保証人は親族であり、賃料未払を解消すべき第一時的義務を負うのは当然であり、
 貸主には原則として未払賃料が発生するたびに連帯保証人に通知すべき義務はない。
②貸主は、賃借人に対して未払賃料等を請求し、かつ契約を解除していることから、
 未払賃料の増大等については貸主に責任はない。
③賃料滞納から契約解除までの期間は1年は貸主が連帯保証人に通知しなかったことを不注意とはいえない。

上記の裁判所の判断で連帯保証人は賃料の1年分の保証責任は免れないのですが、以下のような判例もあります。

東京地裁平成22年6月8日判決 
賃借人が継続的に賃料の支払いを怠っているにもかかわらず、賃貸人が、保証人にその旨を連絡するような
こともなく、いたずらに契約を更新させているなどの場合には、保証債務の履行を請求することが、
信義則に反するとして否定されることも有り得る。

東京地裁平成20年12月5日判決
賃貸人は、漫然と本件賃貸借契約を法定更新させ、契約解除が可能なほどの賃料未払が発生した後においても、
契約解除等の措置をとらず、放置したことにより、多額の賃料債務を新たに生じさせたものであるから、
賃貸人が保証人に対してこれらの債務につき連帯保証債務の履行を求めることは、信義則に反し許されない。

このように、事案によっては賃貸人が連帯保証人に賃料未払の状況を通知しなかったこと等を理由として、
未払賃料等の支払請求が認められない可能性があります。

私は、③については少々長いかと思います。
紛争予防の観点からは、賃貸人は賃料未払の事実を連帯保証人に遅滞なく知らせることが重要かと思います。
未払賃料の増大の責任を賃貸人にあると批判されないように早期の対策を心がけることが大事です。


固定資産税・都市計画税の納税通知書が送達されると、
納税額だけみてあとは支払い方法の選択を考えるのがほどんどでしょうか。
役所が算出した価格に基づいているので異議等を出しても仕方ないと考えてしまいがちですので、
審査の申出または異議の申立てをされた方は少ないかもしれません。
(納税通知書が送達された日の翌日から起算して60日以内にすることができます。)

しかし、届出等をしていなかったことにより多くの税金を支払っていた事例があるのです。
今回は1つの事例をご紹介させて頂きます。
せっかく使える軽減措置です。知っておくことで節税になりますのでご参考にしてください。

まず、事例1の前に住宅用地の軽減措置をご説明します。
住宅用地は1戸につき200㎡までの部分については固定資産税評価額の6分の1が
固定資産税の課税標準に200㎡越える部分については、建物の床面積の10倍まで3分の1が
課税標準になります。同様に都市計画税についても200㎡までは3分の1が
200㎡を越える部分については建物面積の10倍まで3分の2が課税標準になります。
集合住宅の敷地については200㎡×戸数分の面積が軽減対象となります。

そして、今回の事例に大事な要素で一体利用の住宅用地の取り扱いですが、
住宅の敷地の1部をその居住者が使用する駐車場にしている場合は、
その駐車場用地も含めて住宅用地となります。これは集合住宅の居住者用専用駐車場でも
敷地が一体として利用されていれば住宅用地です。

それでは今回の事例ですが、
夫所有の住宅の隣の住宅を妻が購入し、その後建物を取り壊し夫所有の住宅の駐車場にしました。
本来ならば、妻の所有地は夫所有の住宅の敷地として一体利用なので軽減措置となりますが、
固定資産税課では別の用途と認識されており、軽減措置の約3.5倍の税額を支払っていました。
このようなことにならないように、事実関係を敷地の図面や地図、写真などで説明することが大事です。

これは集合住宅にも同じことが言えますので、隣地を専用駐車場にする為に購入した場合には、
同様に届出等をすることが節税になることを覚えておいてくださいね。

不動産賃貸における民泊のトラブル回避のために・・・・

そもそも民泊とはですが、その名のとおり一般の民家に泊まることをいいます。
いまでは、この民泊という言葉の定義は、宿泊用に提供された一般住宅や投資用のマンションなどを
観光客等に有償で貸し出すビジネスモデルのことをいうようになっております。

それが簡単に運営できることから、賃借人が賃貸人や管理会社に無断で民泊を運営するケースが増えてきており、トラブルになっている事が増えているようです。

まず、ここで知っていただきたいことは、このようなことは民法第612条に抵触するということです。
(特段、賃貸借契約に賃貸人及び管理会社に承諾を得ずに転貸できる旨があるのであればそれを除くきます。)
それでもあれこれ手段を講じて運営する賃借人がいるようです。

今回はその対策をご紹介いたします。

最も必要なことは、無断転貸をしている証拠を集めることです。
そのためには
1、賃貸借契約での賃借人の顔を把握しておき、常日頃に賃貸物件への巡回等(監視カメラでの確認など)
  をすることによって見慣れない住民等が出入りしていないか確認しておく。
2、民泊を斡旋しているサイト等で賃借人が登録していないか確認する。
  (この場合、運営者がサイトに登録するときにプロフィール等を隠したり、
   運営代行会社等を介して登録している場合があるので、すぐにわからない場合もあります。)

そして、注意をしなければいけないのは、セカンドハウスとしての利用で賃貸マンションを借りている場合です。
駅に近い物件などは、民泊として運用するのに有効なアピールポイントです。
よって民泊運営者としては収益をあげる良いものとして考れらるので特注意が必要かと考えます。

民泊に対するトラブルを防ぐためには、契約時に民泊利用を禁止する特約条項を設けることが大事です。


私は、民泊そのものが悪いというわけではないのですが、不特定多数の方の出入りが他の賃借人の生活に不都合を生じさせたりすることもあります。それによって他の賃借人の解約に繋がることもあるということもあるということを考えるべきだと思います。
賃貸借契約は賃貸人と賃借人との信頼関係を損なわないように作られている約束事のようなものです。
双方が良好な関係を保つことでトラブルは回避され、賃借人は安心かつ快適な生活ができます。
ルールを守っていきましょう!!

※民法第612条
一部抜粋
①賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができない。

②賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用または収益させたときは、
 賃貸人は、契約の解除をすることができる。

賃貸住宅のQ&A  シェアーハウス

シェアーハウスは1つの住宅を複数の人と共有して生活する居住形態やその賃貸住宅のことをいいます。
当然住宅として使用しますので、専用の居室、リビング、キッチン、バス、トイレ、洗濯場などはありますが、
専用の居室以外は、シェアーする人と共同でそのほどんどは共有スペースにあります。
グレードによっては、専用の居室にエアコン、冷蔵庫、テレビなどがあるものもあります。
よって、独立した一般的な賃貸マンションよりイニシャルやランニングコストを抑えられるとして、
金銭的な負担を軽減させたい人や短期滞在の人に人気があります。
そして、賃貸人にとってもコストのかかる水回り等の設備が共用となるので、
投資率の高い事業として人気が出てきております。

ルームシェアーとどのように違うのかとよく聞かれます。

これには決定的な違いがあります。
ルームシェアー賃貸人と部屋を利用する人の代表1人が賃借人になればよいのと違い、
シェアーハウスは賃貸人と一人一人が契約しなければならないという違いがあります。
これによって、賃貸人はそれぞれとの契約があるのでルームシェアーのような
不特定多数の出入りによる不安を解消されるのです。

※ここで、シェアーハウスを今後検討されている賃貸人様にアドバイス

賃貸借契約は自動更新ではない、定期建物賃貸借契約にすることをおススメいたします。
それは、シェアーハウスは賃借人同士の人間関係が不可避的に密接になるため、
トラブルがあれば賃借人との契約更新をしなくてもよいからです。

それでは、ここでシェアーハウスでの判例をご紹介します。

賃貸人が、分譲マンションの1室をシェアーハウスとして賃貸することにしました。
そのために賃貸人はその1室を大規模にリフォームいたしました。
その後、シェアーハウスとして募集しようとするとマンションの管理組合から
規約違反として使用禁止の仮処分を求めてきました。
その理由として、マンションの共同の利益に反する等との主張してきました。

結論として、裁判所は入居者それぞれと賃貸借契約を締結するため身元等も確認が取れるため、
トラブルが急増するとは認められないことと、シェアーハウスとして賃貸するためにリフォームしたものを
またリフォームしなければならなくなるのは賃貸人の経済的不利益が大きいとして使用禁止の申し立てを却下
致しました。

土地の境界線をめぐるトラブルは、相続というタイミングでよく起こるトラブルです。
そして、これは隣人との関係性を破綻させてしまうこともある厄介なものです。
出来れば避けたいことではありますが、財産を守り、
そして隣人との良好な関係を続けるためにも解決しておきたいですよね。
話し合いで解決すれば何も厄介ではないのですが、ほとんどのトラブルが裁判等に発展してます。
それでは、どのような方法があるのでしょうか。
今回は土地の境界線をめぐるトラブルの解決策をご紹介いたします。

※私は裁判を推奨するわけではなく、出来れば話し合い等での解決が良いと考えます。
相続対象の土地等については、相続前に対策をすることをおススメいたします。


まず知っておいて頂きたいことは、土地の境界線は筆界界があります。

筆界とは、地番の確定などに用いられる公法上の隣接地との境界線で当事者同士では決めれないものです。

境界とは、隣接地の所有権の範囲を確定するために存在する不動産登記境界線で、私的な関係を規律する私法で、確定することができるものです。

ここで、冒頭の注釈書きましたように、裁判以外の解決策をご紹介します。

【筆界特定制度】

この制度は法的な効力はないのですが、土地の所有者として登記されている人などが、
申請をし、筆界特定登記官が筆界調査委員会の意見をもとにして、
実測や測量等の調査をして筆界の位置を特定するものです。


それでは、裁判での解決策である所有権確認訴訟と境界確定訴訟についてご紹介します。

所有権確認訴訟とは

その名のままで、所有権の範囲を確定してもらうための訴訟で、確認請求が認められると当事者が
訴えた範囲でその土地を所有していることが認められます。
この訴訟は提起した当事者自身が、筆界を含めた自己の所有権の範囲について証明しなければなりません。


境界確定訴訟とは

裁判所が当事者の意見を聞き、公法上の境界線である筆界を確定する訴訟です。
こちらは訴訟を提起した当事者自身が証明する必要はありませんが、筆界は公法上の境界線ですので、
裁判上の和解で紛争解決を図ることができず、訴訟が長期化することもあります。


近年、日本各地で地震がおこり、災害に対する対策で、
老朽化した賃貸物件の建替えを検討している貸主が増えてます。
現在空家であれば貸主のタイミングで修繕や建替えができますが、
賃貸中の物件ではそうはいきません。
この場合、賃借人への明渡し請求は可能なのでしょうか。

現行民法と改正民法の違いと対応策をご紹介いたします。

※借地借家法28条は建物の賃貸人による更新拒絶や解約の申入れは、
建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情、建物の賃貸借に関する従前の経過、
建物の利用状況及び建物の現況や立ち退き料の提示を考慮して、
正当事由が場合のみすることができるとしているため、
老朽化を理由に明渡は難しいのが現状ですが、東日本大震災後、
耐震性能の欠如を主張した場合にそれを正当事由として認める裁判例も増えております。

現行民法の場合は

賃貸人は、雨漏り等の賃貸借契約中に賃借人の生活に直ちに影響を及ぼす部分については、
修繕義務を履行する必要がありますが、賃借人からの耐震性能を指摘され、耐震補強を請求されても、
賃貸人はこれを拒絶することができます。そして、賃借人は修繕権がないため、
賃借人自ら耐震補強をすることはできません。
そして、賃貸人は耐震性能がないことを正当事由のひとつとして契約を終了するという主張ができました。

改正民法の場合は

改正民法では賃借人の修繕権が認められます。
「賃借物の修繕が必要である場合において、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、
又は、賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない場合、
②急迫の事情があるとき
。」

※この場合、耐震補強工事が修繕にあたるかは、まだなんともいえないものではありますが、
解釈によっては修繕権の範囲とされる可能性はあります。

そして、現行民法の場合と違いで大事なのが、賃借人が自ら耐震補強工事※をすれば、
賃貸人は、耐震性能がないことを正当事由のひとつとして主張できなくなるということです。

ここで対応策ですが、
賃貸借契約の中で、「耐震工事等躯体に関する大規模工事にあたる工事は、ここでいう修繕等にあたらない」等
修繕権の範囲を限定する合意を締結しておくことが良いかと考えます。


不動産賃貸借契約で仲介会社や管理会社から賃貸保証会社の加入を必須条件と
なっていることが今や当たり前になってきておりますね。
借りる側からすると、イニシャルコストで保証料や更新料、
そして記入しなければならない事が多く、煩わしいと感じている方も多いかと思います。
しかし、これは不動産賃貸借契約期間中や退去後のトラブル回避に貸主側の保険のようなものなのです。

どういうことか例をあげてご説明いたします。

Aさん(賃借人)Bさん(賃貸人)とCさん(連帯保証人)の間で賃料10万円のマンションの
賃貸借契約が交わされました。その時の条件が、敷金20万円で賃貸借契約書には、
連帯保証人は、賃借人の債務を連帯して負うものとする。」と記載しておりました。
この契約後、1年経ったあたりからAさんは賃料を滞納し始め、
2カ月の滞納になった時にBさんは賃貸借契約を解除いたしました。

さあ、ここでトラブルです。
滞納の賃料は敷金を充当しましたが、通常損耗を除く賃借人の責めに帰す原状回復費用が100万円程かかります。

この場合は、Aさんに支払い能力がないのでCさんに請求することになりますね。
それが、現行民法では根保証の規定がないので、極度額の定めがなくてもCさんに100万円請求できます。

しかし、昨年提出された改正案が施行されると・・・・!
極度額をさだめなければ、その効力を生じないものとされます。
上記の「連帯保証人は、賃借人の債務を連帯して負うものとする。」には保証の極度額について記載しておりません。
よってBさんはCさんに一銭も請求できないのです。

これが、保証会社を必須にしている理由のひとつです。
ちなみに、保証会社を使わないで改正案での対策をするのであれば、
連帯保証人は、賃借人の債務について、100万円を限度に、賃借人と連帯して支払う。」
など、限度額を記載する方法が良いかと考えます。
法人保証人には個人根保証の規制は及ばないので賃貸保証会社が貸主側には必要なのです。

電力の自由化でマンション管理上で、メリット、デメリットを教えてください!
賃貸借契約の中で何か気を付けるべき条文等はありますか?
などなどいくつかの質問をいただきました。
実は、まだ弊社でも手探りの状態で今後起こりうる問題等を考えながら様子を見ているところです。

それでは質問の答えになっていないので、自由化に伴う基本的な内容等を少しご紹介します。

まず、電力の自由化とはですが、

今までは各地域の電力会社が「発電」、「送電」、「配電」を一貫して行っていました。
それがこのたび4月1日より電気の供給システムが、「発電事業」、「送電事業」、「小売り事業」の3つに分かれ、
新たに参入する事業者は「発電事業」と「小売り事業」のどちらか、または両方を出来るようになりました。
そこで、消費者が電力会社やサービス等を選ぶことができるようになったのが電力の自由化です。

それでは自由化による変更点は?

①まず、新規参入が増え、競争が活性化して、電気代が下がるようになるかと思いますが、
すべての電気代が下がるとは言えないので、現在の電気の使用量と電気代を調べることをおすすめします。

②住所地以外の電力会社を選ぶことも可能です。

③電気メーターの取替えが必要になることもあります。

④料金プラン

⑤電気料金の請求書がウェブは無料、紙の送付なら有料など。。。

⑥契約期間前の解約は違約金が必要になる場合がある。

プランやサービスは?

住んでいる地域によって選べる会社やプランが様々ですが、以下のようなメニューがあります。

①ライフスタイルに合わせた料金メニュー

②セット割、ポイント付与、各種特典やサービス

③シンプルに電気代の値下げ

④省エネ発電中心のサービス
(再生可能エネルギーを中心に発電する会社のプラン)

では、賃貸借契約に於ける注意点は!?

基本的には借主は、貸主の許可なく新規の電力会社と契約できます。
※マンション全体で一括して電力会社と契約する「高圧一括受電」等をされている場合を除きます。

しかし、貸主側が、借主に今までの電力会社から電力の供給を受けてほしい場合、賃貸借契約の時点で
「借主の希望で電力会社を変えない」旨の特約を入れることはできます。が!!
※ここで注意です。
この場合は貸主側に正当事由が必要となります。

また、賃貸借契約時に、借主が電力会社を変更したときに貸主への通知を義務付けることも可能です。
これは借主が不在の時に漏電等が起こった場合、早急に対応するためには、電気会社を把握しておくことは
大変重要な事として合理性があるからです。
逆にこれは、貸主、管理会社はすべての借主の電力会社は契約書等に記入して把握しておくべきです。

マイナス金利による条件緩和で、不動産の価格が上昇しておりますね。
首都圏ではこの価格上昇が「逆指値」という現象を引き起こしているようです。

逆指値とは、一般的に業界では不動産を安く買おうとするときに指値という言葉を
使いますが、その逆で高く買おうとする動きです。

ここでこんな用語をご紹介します。
不動産投資家のみなさんは「TAIBOR(タイボー)」をご存知でしょうか。
これは銀行間で資金を融通しあうときの金利です。
そしてこのTAIBOR金利に事業者と金融機関との交渉によって決まるスプレッドと呼ばれる
上乗せ金利で融資が決まります。
これは、1週間~1年物までありますが、TAIBOR基準の融資は、通常のアパートローンには
適用されておりませんので、取引先の金融機関にお問い合わせくださいね。
ただ、TAIBORレートが低いのは借り換えのチャンスと考えますので、交渉材料に使ってみてはいかがでしょうか。

そして、日銀との直接的なやりとりがない信金が狙い目かと...。

オーナー様によって諸事情が変わると思いますので、詳しくは顧問税理士や管理会社等にご確認ください。

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