Column
コラム
災害時における賃貸借契約の終了と責任の所在
民法では、賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合は賃貸借は終了するとされてます。
この条文だけみれば、賃借人様はどのくらい??と考えてしまいますよね。
要するに、建物の全壊するという物理的な全部滅失ではなく、賃借物件を機能的に利用することが全面的に不可能と解釈していただければ。
このような場合は、賃貸借契約は当然に終了するものであり、賃貸人様は立退料等は必要とされません。
これに対し、物理的・機能的な全部滅失ではなく、その一部の場合には基本的には賃貸借契約は継続し、賃借人様は賃料の減額を求めることが出来ます。
一方で賃貸人様は賃貸借契約を解除できません。(正当事由もありますが、解除の場合は全部滅失とは違って金銭での対応が必要となると考えてください。)
自然災害による賃借人様(入居者様)に被害があった場合はどうでしょうか。
この場合、賃貸人様の責任については、工作物の瑕疵が争点になります。
こんな判例があります。
自然災害によって生じた損害であっても、工作物の瑕疵(工作物に瑕疵がなければ生じた結果が違ってた)といいうこうとであれば、工作物の瑕疵が具体的結果に寄与した程度に応じ、所有者も責任を負うものとする。
工作物の瑕疵を取り上げましたが、建物等の安全対策等に不備があった場合も安全配慮義務違反として責任を問われることもあります。
まだ大丈夫等で本来必要な建物や設備の適正な維持管理を怠らないよう健全な賃貸経営を行っていきましょう!