兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

契約書に明記された更新料条項は無効であるとして借主が貸主に対して支払い済み、敷金から差し引かれた更新料の返還を求めた事案の最高裁判決がありました。裁判所は以下の内容を述べ、更新料条項は消費者契約法１０条に該当せず有効であり、貸主は更新料の返還義務はないとしました。（消費者契約法１０条とは消費者の利益を一方的に害する条項の無効）①更新料は、一般に、賃料の補充ないし、前払、賃貸借契約を継続するためのもの対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものであり、経済的合理性がないとはいえない。②更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により借主に負わせるという意味において消費者契約法１０条に該当する。③賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額すぎるなどの特段の事情がない限り消費者契約法１０条に該当しない。④更新料の条項について、契約書に一義的かつ明確に記載されているし、更新料の金額にしても期間等を照らし合わせても高額すぎるとはいえない。上記のような趣旨での判例が出た事によって、今後の更新料特約の記載のあり方と金額設定があらたな課題となりそうです。