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賃貸借契約における更新料・・・・支払う義務はあるのでしょうか
賃貸借契約で更新料の有無について問い合わせがあります。
基本的には賃貸借契約書に更新料の定めがない場合は、更新料を支払う義務はありません。
ですから、支払わないからといっても契約を強制的に解除させられることはありません。
ただし、①賃貸借契約書に更新料の特約があれば、それが特段に高すぎると判断されるような事情等が
なければ平成２３年７月１５日の判例では有効とされています。
そして有効とされている更新料を支払わない場合には、賃借人の債務不履行となり、その他賃貸人との
信頼関係を破壊するに足りる特段の事業が存するとされる場合には、契約を解除されることになりかねます。
それではそもそも更新料とは
賃貸借契約の期間が満了し、更新される場合に賃借人から賃貸人に支払われる金銭の事です。
そしてこの更新料という項目は、借地借家法でも規定されておらず、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」
にも項目はなく、「その他一時金」とされています。
更新料と更新事務手数料の違い
ここで気をつけなければならないのが、更新事務手数料として管理会社等に支払う金銭は更新料とは別の概念
であるということです。
更新事務手数料は、更新手続きを依頼した者が仲介業者に支払うものであり、一般的には20,000円以下で
できるものと思われます。そしてその支払い義務を負うのは、一般的な考えでいえば、
賃貸人から依頼をうけて管理会社等が更新事務を行うので、賃貸人が負担すべきものと考えます。
今後も消費者契約法と照らし合わせながら様々な判例がでてくるかと思いますが、上記①に記載したように
更新料の特約は有効とされていますので、債務不履行により解除されることを避けるためにも、
更新料を支払った上で、特段の事情を主張して特約の有効性を争うことが妥当と考えます。