Column
コラム
建物の老朽化、大規模リフォームや建替えを円滑に進めるためには?! 定期借家契約を活用しよう!
近年、全国で多くの自然災害が発生し、心痛めるニュースが相次いでおります。
被害にあわれた皆様には心よりお見舞い申し上げます。
このような未曾有の災害をうけた建物は通常の耐用年数を大幅に縮め、損耗しております。
その状態で放置しいるわけにはいきません。当然大規模なリフォーム、事によっては建替えも必要となります。
しかし、入居中に大規模なリフォーム、建替えを進めるのは難しいですね。
とは言え、入居者様に退去をしてもらうには大規模リフォームや老朽化による建て替えは
正当事由を構成する要素の1部であると裁判所の見解ですので、立ち退きをお願いしないといけません。
これは大変時間とコストが掛かります
では、どうしたらよいのでしょうか。
ここで定期借家契約の登場です。この契約は契約期間満了で契約が終了するので大規模リフォームや
建替えの計画が立てやすいメリットがあります。
定期借家契約は期間が限定されているので、借主様が見つかりにくいという要素は今回はスルーしてください。
それでは、既存の普通賃貸借契約を定期借家契約に切り替えはできないのでしょうか。
実はこのような方法があります。
既存の契約を貸主様と借主様との間で合意解約して、新たに定期借家契約を結びます。
※ただし、一定の条件があります。
それは居住以外の事業系の建物の賃貸借契約と定期借家制度が施行された平成12年3月1日以降に
新規契約された居住用建物の賃貸借契約に限ります。
では、平成12年3月1日以前に契約した居住用建物賃貸借契約はどうでしょうか。
この場合は、たとえ合意解約して新たに定期借家契約をを締結することに合意したとしても当分の間はできないのです。
当分の間というのは、立法当初は4年程度と考えられていたようですが、現在でもこの程度の期間は必要と考えられてます。