Column
コラム
賃貸借契約における不誠実敵対的な態度
建物の賃貸借契約の解除には賃貸借契約の継続を著しく困難にするような背信行為があることが必要です。
賃借人と賃貸人との信頼関係を破壊し、今後の賃貸借契約の存続を困難にするものとはどういうものでしょうか。
賃貸借契約は相当長期に及ぶことが予定されるものですから、信頼関係は大変重要なものです。
信頼関係の中には賃借人としての義務もあります。
まず、賃料支払い義務、用法順守義務、物件保管返還義務、無断譲渡転貸しない義務等です。
だだ、上記の義務を違反したからと言って即時に契約を解除できないのも、賃借人を保護するものとしてある借地借家法です。
判例でも賃借人に契約違反があった場合であっても、賃貸借契約の継続を著しく困難にするような背信行為がある場合に限って、
賃貸借契約を解除できるとしています。
それでは、2つの解除事案と賃貸人の権利についての事案をご紹介させて頂きます。
1、賃借人の長期無断不在と協調性の欠如
賃借人は防犯、防災、衛生の保持等に努めて善良なる管理者の注意義務を遵守するために、長期不在の場合には賃貸人に伝え、
賃貸人もしくは管理者はその状況を踏まえて維持管理することが必要であるにも関わらず、賃借人の非協力的な態度、協調性の欠如等で
信頼関係の修復が困難な程度に破壊されているとして、契約解除を認めています。(東京地裁平成6年3月16日判例タ877号218頁)
2、賃貸借契約から生じる債務と直接関係のない背信行為は解除原因になるのでしょうか。
判例では、賃借人が賃貸人に障害を負わせたケースで、障害行為が家屋の明渡に関連するものである上、謝罪・損害賠償を全くせず、
さらにその後、賃貸人に承諾なく造作設備の建築等の事情があるときは、契約上の義務違反と評価し無催告解除を認めた例があります。
(最高裁昭和43年9月27日判タ228号95頁)
3、建物保存のために必要な工事でも、賃借人は保存が不要と考えて協力しない場合があります。
これは当然には契約違反とは言えないとも考えられますが、賃貸人は建物の保存に必要な行為があれば、賃借人の意思に反して工事を
行うことが出来ます。この場合、賃貸人は賃借人の占有部分に入り工事をするときは、仮処分申請をする必要があります。
ただし、これは今後の信頼関係を損なうこともありますので、いきなりの仮処分は避けて、話し合いをすることをお勧めいたします。