兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

不動産会社に不動産の購入・売却の依頼を行う場合には、必ず媒介契約を結ぶことになっています。媒介契約については、国土交通大臣が告示している「標準媒介契約約款」（以下「標準約款」）に基づく契約である限り、自動更新はありません。契約期間は最長3ヶ月までで、契約の更新は依頼者の申し出によってのみ可能と定められています。このように、標準約款に基づく契約であれば、自動更新は認められませんから、明確に終了する旨の意思表示をすることが大切です。（標準約款については、不動産基礎知識｢媒介契約書の確認事項及びチェックリスト｣を参照）一方、媒介契約書に自動更新の規定が盛り込まれている場合には、「標準約款に基づく契約ではない」旨を契約書に記載する必要があります。改めて、媒介契約書の内容を確認してみましょう。そうした記載がないのに、自動更新の規定があるような場合や、標準約款に基づく契約であるのに、契約更新を主張する場合には、不動産会社を管轄する都道府県の部署（自治体によって担当部署名が異なります）の窓口に相談しましょう。（相談窓口については「住まいの相談窓口」を参照。）

不動産売買の仲介（媒介）を行う不動産会社は、取引が成立しなければ仲介手数料を請求することはできません。仲介手数料は、あくまでも成功報酬であり、売買契約が成立しなかったときには、支払う必要はないのです。また、一般的に行われる購入希望者の現地案内費用など、通常の仲介業務で発生する費用を依頼者に請求することもできません。ただし、遠隔地への旅費など、依頼者が特別に依頼することで発生した「実費」については、請求することが認められています。それら以外については、請求があったとしても毅然とした態度で断るようにしましょう。もちろん、そうした不動産会社との媒介契約は、確実に終了させたほうがよいでしょう。

賃貸借建物に抵当権が設定されている事実は重要事項説明事項（宅建業法35条）であることから、「当該建物に抵当権が設定されていることを借主に説明しながった」場合には重要事項説明義務に反する事となる。したがって借主に損害が生じれば宅建業者は責任を負うことになる。

登記事項を説明するのは、所有者の特定（賃貸権限の有無の確認）と第三者が取得した場合の権利関係の明確化がその趣旨である。したがって、登記がある部分につき賃借する場合には、登記の状況を説明すれば足りると考える。ただし、登記と現況が異なること、したがって、3階以上の利用による一定の制約や有無や、場合によっては違法建築とされて行政庁から対応が求められていることがあることも、あわせて説明しておくべきである。

現行の法制度を前提とすると、当該手続きを省略に近い形で簡略化することは認めてない。ただし、重要事項説明の趣旨等からすれば、すでに内容を十分に把握している借主に、新規の場合と同等の対応をしなければならないとするのも形式論にすぎると考える。借主側の意向を十分に踏まえて、一定程度の簡略化することは、実質的に違法とはいえないのではないか。

土地賃貸借の媒介に付いても宅建業法の報酬規定が適用され、賃料（地代）の１ヶ月相当分が基本となる。なお、いわゆる権利金（権利金その他の名目を問わず、権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの）の授受があった場合の報酬額については、賃借料の1ヶ月分にかえて、権利金を売買の場合の代金額とみなして算出した額を上限として報酬を受けることもできる。報酬規定参照のこと。

暴力団関係者であるか否かにつき可能な限り調査をし、その結果を説明しさえすれば、仲介業者としての調査説明義務は尽くされており、あとは借り希望者の判断で契約するか否か決定する。借り希望者が、これらの事情を踏まえて契約するのであれば、念のためそのことも重要事項等で明記しておき、仲介を進めることは問題ないものと考えます。

仲介業者としての調査義務及び説明義務が問題になり、当該利用制限につき、専門家としての注意義務に反する事になれば、責任を負うことになる。ただし、それは具体的には金銭賠償の問題であり、履行請求（契約の目的に従った利用を実現させるように請求する事）はできない。借主に事情を説明し、もし調査義務に反することがあれば、相応の責任を負担する事も考慮する必要がある。

（売買事例ではあるが）建物売買において、隣人に子供嫌いがいる場合における隣人からの苦情についての売主及び仲介業者の買主に対する説明義務を認めた裁判例があります。この判例を前提にすると、本件についても重要な事項として説明する義務はあるとの方向にいくのではないか。

当該会社が倒産するなどを知っていた場合には生じる事が想定されるが、通常の調査のもとで倒産の危険等を知らなければ、媒介業者において、善管注意義務に反するとして責任が生じることはないものと考える。

①について、ＡとＣとの賃貸借契約の媒介するのであるから、媒介業者はＡに対して重要事項説明をする必要があります。②についても媒介をするわけですから媒介報酬を受領してもよいといえます。ただし、媒介業務には通常は借主の募集・案内等の業務があるところ、本件ではもともと使用借権者であったＡと甲建物の新所有者であるＣとの間の賃貸借契約の媒介であり、媒介業者は上記の業務しなかった分報酬金額を割引くことも検討する余地がある。（書類製作費等の名目）

心理的瑕疵の問題ではあるが、一般にそれが自然死であれば積極的義務はないであろうし、自殺であったとしても20年前の事であり、時間の経過とともに瑕疵は消失していく性質があることに鑑みれば、この場合も積極的説明義務はないものと考えられる。借り希望者から特段の確認があった場合に説明するといった、消極的義務としてとらえておけばよいのではないでしょうか。

主契約である賃貸借契約の内容については、宅建業法上、説明義務はない。さらに、重要事項説明についてもする義務はない。ただし、連帯保証人が契約内容を知って責任内容を明確に認識するために、説明しておいた方が後々のトラブルを回避する観点からは望ましい。なお、貸主は連帯保証人に対し、賃貸借契約の更新時に、賃貸借契約の状況（賃料の未払いがあるか否か、ある場合はその金額）も説明しておくことがたいせつである。

「借主が病死した事実」は重要事項説明事項に該当する否か現状では明確ではないが、宅建業法第４７条に基づくリスク軽減の観点からは、当該事実を告知しておいた方がよいと考えられる。ただし、当該建物で借主が「病死」した本件は自殺等と異なり、心理的瑕疵の程度は弱いと考えられます。

契約代理をする以上、代理に基づく報酬権が発生し、それとは別に媒介報酬を得る根拠はない。媒介の立場で報酬を得つつ、代理の立場では、両方合わせて１ヶ月を超えて報酬を得ることはできません。