兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

裁判所は、この状況につき、建物の設置に瑕疵があるとして、所有者である貸主の工作責任を認めた。
ただし、転落した来訪者にも過失があるとして、過失相殺（７割）を認定した。

連帯保証人への請求は、契約書や連帯保証人承諾書などに「一切の債務を．．．」

と記載されていれば請求できます。

ここで判例を紹介します。

【事案の概要】

賃貸人は賃借人が賃貸物の室内において自殺したことは、賃借人の善管注意義務違反にあたるとして、相続人及び連帯保証人に対して損害金６７６万円余を求めて提訴した。

【判決の要旨】

①賃借人の善管注意義務の範囲

賃借人が賃借中の室内で自殺したことは、賃貸借契約における賃借人の

善管注意義務に違反したものであり債務不履行を構成するから、相続人には

同債務不履行と相当因果関係のある賃貸人の損害を賠償する責任がある。

②連帯保証人の責任と範囲

連帯保証人は、本件連帯保証契約の範囲は、賃料不払いなどの通常予想される

債務に限られると主張したが、本件には、責任範囲を限定する記載はなく、かつ

「一切の債務」と記載があることから、相続人と連帯して賠償する責任がある。

③賃貸人の損害の算定

本件では本貸室を自殺事故から１年間賃貸できず、その後賃貸するにあたっても

従前賃料の半額の月額３万円での賃貸しかできず、一方、賃貸不能期間（１年）と

契約期間（２年）の経過後は、従前の賃料（６万円）での賃貸が可能であると推認

するのが相当と考えると、逸失利益は１３２万円余となる。

なお、本件貸室以外の部屋の賃貸に困難を生じるとは認めれないから、本件以外の

部屋に関して賃料の減収が生じているとしても、これは自殺と相当因果関係のある

損害とは認められない。

ここで注意事項です。

自殺のあった部屋以外の他の部屋を貸す場合には、

自殺事故について告知義務はないのではなく、

自殺のあった部屋の隣室を貸す場合には、

原則として説明義務があると認識ください。

相続人らが相続放棄手続きをしていない場合には、貸主は相続人らに対し建物明渡し及び原状回復義務履行の請求をすることになる。しかし、本件では、相続人らが相続放棄をする可能性が高いため、貸主は相続人らに対し「相続を放棄するか」を確認し、相続人らが「相続を放棄する」場合は、相続人から相続放棄受理証明の写しを受領し、貸主側で原状回復工事をすることになる。なお、相続人がいない場合の相続財産は国庫帰属となるのが原則（民法959条）

借地借家法36条で、内縁の妻も居住権を承継する事ができるとされているため、当該要請に応ずべきこととなる。契約条件は従前の条件を引き継ぐのが原則である。なお、保証人がいる場合、法的には保証契約もそのまま継続する事となるが、保証人にも借主の地位の承継と、保証契約の存在とその継続につき通知しておくことが望ましい。

本件の場合、CはAとBとの間の賃貸借契約を承継する事から、AがBに対し口頭で｢借主が当該建物においてペットを飼育する事を認める｣約定もAからCに承継される。

平成16年4月1日より前に締結された契約（現在それが更新されている場合を含む）については、従前の短期賃貸借保護が働き、当然には終了せず、更新拒否の正当事由の中で判断される事になる。また、それ以降の契約でも、すべての抵当権者の同意の登記がある場合には、終了しない。

競売の場合、競落人（新所有者）には旧所有者（貸主）と借主との間の賃貸借契約は承継されない。したがって、競落人と借主は、旧所有者と借主との間の賃貸借契約における賃料の金額に縛られることなく賃料を決める事となる。（なお、旧所有者と借主との間の賃貸借契約を参考とすることは差し支えない。）

競売の場合、競落人（新所有者）には旧所有者（貸主）との借主との間の賃貸借関係は承継されないことから、借主は旧所有者に対し、敷金の返還を求めることとなる。ただし、旧所有者は、所有不動産が競売に掛けられる状態であることからすると、通常は敷金を費消していしまっており、敷金の返還をする資力を有しないことがほとんどである。

競売による取得の場合には、抵当権に対抗できない借主との間の賃貸借関係や競落人には承継されず、敷金関係も承継されない。

敷金の返還債務は賃貸借上の貸主の地位の移転に付随するものであり、それ自体が単独で承継されるわけではないから、借主等の承諾を要することなく、当然に新オーナーに引き継がれる。ただし、請求先を確定し、余計なトラブルを防止する観点から、敷金関係の承継についても借主に書面で確認（承諾）をしてもらうことは有益であろう。

期間中に新たに契約を締結する事は貸主、借主間で合意すれば当然に可能。その際は、実質的には更新契約と考えられるので、改めて重要事項説明をする必要はないものと考えられる。期限の定めのない賃貸借契約を、期限の定めのある契約にすることも貸主、借主間で合意すれば可能である。

敷金は、旧貸主との間の債務は精算され、その残額が新オーナーに承継される。（最高裁昭和44年7月17日判決参照）

旧貸主と借主との契約は新貸主と借主との間に承継されることから、改めて、重要事項説明をする必要はない。また、法律的には契約書を作成する必要もないが、貸主という契約の最重要要素が変更したことから、契約書は作成しなおした方がベターであると思われる。

長年店舗が事実上当該場所を占有し、店舗営業のために利用している以上、当該パイプの管理が貸主側にあるという特段の取り決めがない限り、一義的には借主側で責任を負うべきである。また、そもそもその破損が運転手側の過失によるものではないかという点も、まずは議論されるべきであろう。

土地の工作物の設置・保存に瑕疵があるとは考えられず、通常想定されないような方法で屋上に上がった事によって生じた損害については、貸主、管理会社等に責任を負うことはないとされる可能性が高い。

当該事故が使用者の契約の履行にかかわる場合、事業の執行にかかわるものの場合は、使用者がその責任を負うことがある。（履行補助者の故意・過失の理論及び民法715号）

貸主は工作物責任（民法７１７条）を負う立場にあることから、貸主は借主に対し、当該絨毯の損傷についての損害を賠償する必要があるといえる。ただし、賠償する損害額は、当該絨毯の新品価格ではなく、事故があった時点での価格が基本となる。

貸主には修繕義務はあるが、家賃の引き下げの義務は無い。貸主の対応としては、①修繕義務にのみ応じる②（修繕義務に応じた上で）解決金として一時金を支払う③（修繕義務に応じた上で）借主からの賃料引き下げの要求に応じるとの対応が考えられる。

相談内容のような場合の損害算定については、定型的な算出方法があるわけではない。なお、１つの方向性としては当該飲食店の月間利益×１割という考えもあると思われる。

漏水事故の原因がどこにあるのか。（貸主や管理会社の管理不備か、借主の使用上の問題か等）により異なる。債務不履行等と因果関係にあれば休業補償も認められるが、まずは原因を分析すると徒に、仮に休業補償をする場合にはその金額につき、借主に対し十分な根拠資料の提供を求めることが必要であろう。

隣家との関係では失火責任法が適用され、借主に重過失がなければ法的責任は発生しない。一方、対貸主との関係では、借主としての善管注意義務違反が問題となり、この場合には借主は軽過失であっても損害賠償義務を負う事になる。

不法行為責任の観点からは、失火責任法が特別法として存在し、失火者に重過失がないと損害賠償請求はできない。しかし、賃貸借関係では、借主は貸主に対して債務不履行責任も発生しうるが、こちらには失火責任法は適用されない。したがって、当該失火が借主の善管注意義務違反であることが明らかであれば、それと相当因果関係を有する損害については損害賠償をすることができる。

オーナーが破産した場合、あくまでも破産財団を構成するのは原賃貸借契約上の債権である。サブリース契約に基づきサブリース業者が保有している敷金や賃料債権等は、原賃貸借契約上特段の定めがなければオーナーに何ら権利義務が発生するものではないことから、原則としてそのまま保有できる。ただし、その意味では、このエンドユーザーとの間の賃貸借契約条項は、いかなる意味をもつのか疑問である。

相続による一般承継の場合、貸主の地位もそのまま移転し、契約内容も従前と同様になる。ただし、合意により条件を変更することは可能であるので、賃料増額を含めて協議することが先決。もし合意ができなければ従前の契約内容を書面化することになる。居住者である妹には、賃料が相場よりも相当安いことをある程度データーで示すことが必要である。

相続による一般承継の場合、貸主の地位も従前の契約内容のまま引き継がれる。したがって、契約書を改めて作成しても、合意書を作成し、従前と同様のところは「添付の契約書の条項に従う」と定める方式でも、どちらでもかまわない。また、契約期間は、基本的に従前の期間を承継し、終期は平成２１年８月末ということになるが、合意で新たに、合意時から２年間としてもかまわない。（借主に有利な変更であるので問題ない。）

抵当権よりも前に入居している借主は、抵当権者に対抗できる。したがって、賃貸借契約は競落人に継承され、新貸主がその借主に明渡しを求めるには、契約を解約する必要がある。この場合、正当事由の立退き料の算定の中で、引越し費用等が勘案されることになる。

抵当権に遅れる賃借権は、期間の長短を問わず競落人に対抗できない。したがって、借主に対し、競落されてから６ヶ月経過するまでの間に明渡しを余儀なくされること、敷金は今の所有者（貸主）から返還を求めることになることを説明することになる。

自動更新後の契約条件については、当初契約において自由に定めることができ、１年にしなければならないなどの制約はない。

賃借人様が自殺をした事実は、瑕疵に該当致します。
よって、賃貸人様には説明義務があります。瑕疵には構造的な欠陥などの物理的瑕疵、建物にまつわる嫌悪すべき心理的瑕疵もあります。
よって賃貸人様は物理的瑕疵だけではなく、心理的瑕疵についても説明義務があります。

では、心理的瑕疵に該当する事由はどのようなものがあるかですが、
判例では、一般的にその事由があれば住み心地のよさを書くと感じることに合理性があれば心理的瑕疵に該当すると言われております。
しかし、判例では、同一建物の階下の部屋で半年以上前に住人が自然死していた事実は瑕疵には当たらないとしております。
そして、同一建物の屋上か飛び降り自殺があって事実についても瑕疵には当たらないとしております。

また、売買物件での判例ですが、長期間、風俗営業に利用されていたものや、近隣に反社会的勢力の事務所があるということも心理的瑕疵に該当するとされておりますので、賃貸物件でも該当すると考えられます。

賃貸人様が賃借人様に瑕疵を説明せずに契約した場合は、契約の解除だけでなく、引っ越し費用や損害賠償請求もされる可能性があります。