兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

タバコのヤニの天井や壁への付着状況があまりにひどい状態であることが、借主の故意・過失に基づくものである場合は、天井・壁の原状回復を求めて訴訟しても問題ないといえる。ただし、貸主が借主に対して原状回復を求める事ができるのは、原則として自然損耗を超える部分であることからすると、貸主が借主から回収することができる原状回復費用はあまり高額なものにはならないと考える。

借主は①から③の所有権を放棄していると思われるが、そのことが明らかになる書面等がないことから、トラブル防止の観点から、慎重に対処すべきである。まず①についてはリース会社に連絡して引き取ってもらう。②及び③については借主の登記簿謄本記載の代表者の住所に送る。

借主は事業者であることから、貸主と借主との間の本件原状回復特約は有効である。したがって、貸主が借主に対して①請求できる②建物の損耗とはいえない場合は協議③当然に請求できる。ただし、①から③の合計金額は約２０万円でそれで裁判しても費用倒れになる可能性もある。差押え可能財産も不明である場合もあるのでリスク回避の為に支払催促命令の申し立てからするべきと考える。

消費者保護法１０条や、明確な合意の不存在により、否定される可能性が高い。

原状回復にいかなる業者の見積もりをとり、いかなる業者に行わせるかはオーナーと管理会社間の委託契約の問題であり、その選択肢は管理会社に委ねられていれば、借主の言い分は根拠がない。算出された原状回復費用の金額及び負担割合の問題は協議として考えれば。

この損耗と損傷は、借主の故意過失に基づくものといえ、原状回復範囲に含まれる。そして、それによって、壁や床の全面取り換えが必要となっており、これは、いわゆる原状回復の問題を超えて、借主の債務不履行に基づく損害賠償の問題と評価できる状況であるから、借主の行為と因果関係がある一切の損害賠償を請求できる。

原状回復には一般にハウスクリーニングの内容は含まれず、それを借主負担とする為には特約が必要である。契約期間中の備え付けの備品に係る修繕は、特約がなければ民法上貸主負担ということになる。契約段階で明確に合意しておくことが必要である。

原状回復の一環としてとらえれば、鍵の交換負担は借主負担部分からは除かれる。ただし、特約事項として明確に合意がされたのであれば、それはそれで有効となり得る。手続き面で明確な合意があったといえる状況であったかを精査する必要がある。

基本的には契約書の内容による。事業用でも最高裁の基準に従い合意の有無が問われるケースがあるので、契約の内容・手続きについては十分に留意しておく。②契約書上明確になっていない場合には、修繕費用は賃料・減価償却などにより回収済であるとの原則との兼ね合いを前提に、当事者間で協議の上、範囲を決める。

国土交通省住宅局が、とりまとめて公表している原状回復ガイドラインの基準に従い算出したものであれば、その額を敷金から差し引いて返還する。もし借主が裁判に持ち込んできた場合に備え、ガイドラインベースの算出であることを明確に示せるようにしておくことが大切である。

ある不動産をペット飼育可能として賃貸募集することをオーナー様にご提案させて頂いた際にこんな質問がでました。

ペット飼育可能の物件にした場合、どこまでが通常損耗で、費用負担はどうなるの?

きっと、多くのオーナー様が不安に感じていることではないでしょうか。

私も実際に2匹の犬がいるのですが、飼っている側と飼っていない側の考え方は大きな温度差があると思います。

ペット飼育可能の物件だからと言ってどのように飼育してもよいというわけではありません。

規約等で決まっていることはもちろんのこと、飼っている方は善管注意義務の内容として一定のルールがあります。

そして、ペットを飼育しているからこそ、日常的な清掃等は特段の配慮が必要となります。

では原状回復ガイドラインではどのような見解なのか。

①建物価値の減少にあたる損耗等を経年劣化

②通常使用に伴う損耗を通常損耗

③借主の故意過失・善管注意義務違反による損耗

この3つのうち、①、②を貸主で③を借主としています。

では、ペット飼育可能の条件で貸したのであればペットによるひっかき傷や糞尿は通常使用では??と

借主様から主張されますよ!と質問がありました。

しかしガイドラインのもとでは、ペットを飼育する一般的な使用を基準にすると上記の件は、

ペット飼育ルールに反し、借主として求められる配慮も怠っているキズや汚れは、

「通常使用を超える使用」「善管注意義務違反」による損耗と判断されるので借主の原状回復の対象となります。

それでも、何をもって「通常使用」なのか、その線引きは難しいものです。

その為にも、通常使用の内容や善管注意義務違反の内容を具体化しておくことが大事です。




弊社では、個々の物件や賃貸条件に応じて具体的なルールや設備等の利用方法や

注意事項などを盛り込んだ、「○○マンション　入居のしおり」を作成し、

「通常使用」の内容や善管注意義務を具体化しトラブルを防いでおります。

そして、このような使用細則を賃貸借契約書の中でも遵守させておくことが効果的です。

賃貸物件のトラブルとしていつも上位にあるのが原状回復と保証金(敷金)の返還等についてです。

原状回復という意味を賃貸人様によっては違った解釈をさせている方がいるかと思います。

これについては賃借人様も同様で、きちんと理解されていないと保証金(敷金)の返還や原状回復のトラブルに発展致します。

1998年に国土交通省の原状回復のガイドラインが定められ、2004年、2011年に見直され、
2020年4月の民法改正の中でも条文の追加があり、より多くの皆様に認知されてきていると思います。

基本的な考えでは、ガイドラインで認められたもの以外は保証金(敷金)は返還しなければなりません。

そして大事なのは、原状回復=賃借開始時の状態のように元に戻すことではないということです。
(経年劣化は原則賃貸人様の負担です。)

トラブルを少しでもなくすために、例を作っております。

退去の業務は長年の賃借人様と賃借人様のご縁の締めです。

お互いに感謝の意をもって終わりたいですね。

賃貸住宅のトラブルに関する相談でお問い合わせ頂く事がありますが、
その中でも多いのが原状回復に関するものが半数を占めております。
原状回復とは?ですが、、、
国土交通省のガイドラインでは原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と難しい言葉で定義しておりますが、
要は、賃貸住宅を賃借人様が退去されるときに、入居時の状態に戻して明け渡すことが原則となります。
ただし、通常暮らしていると経年劣化による損耗等については賃貸人様の負担になります。
この経年劣化と賃借人様の責任になる破損の違いがトラブルになっております。
今回は賃貸人様・賃借人様の修繕負担について良くある質問を表にしております。
賃貸人様・賃借人様との健全な関係の為に参照ください。

賃借人の負担にならないもの／賃借人の負担となるもの
【床（フローリング・畳・カーペット等）】
負担にならない：
* 畳の表替え・裏返し（破損なし、新規募集のため）
* 家具設置による床・カーペットの凹み・設置跡
* フローリングの色落ち（日照・構造欠陥による雨漏り等）
* フローリングのワックスがけ
負担となる：
* 引越作業等によるひっかき傷
* 飲み物をこぼしたことによるシミ・カビ（手入れ不足）
* 賃借人の不注意による雨の吹き込み等での色落ち
* 冷蔵庫下の錆等の跡（放置による汚損）

【壁、天井（クロス等）】
負担にならない：
* ポスターや絵画の跡
* 電気ヤケ（テレビ・冷蔵庫の後部）
* 画びょう・ピン穴（下地の張替え不要レベル）
* 賃借人所有エアコンによるビス穴・跡
* クロスの自然変色（日照など）
負担となる：
* 清掃を怠った油汚れ（キッチン等）
* 結露放置によるカビ・シミ（通知や手入れをしなかった場合）
* クーラーの水漏れを放置して腐食させた場合
* タバコのヤニ・臭い
* 壁等の釘穴・ねじ穴（重量物をかけた等で下地張替え必要）
* 天井に直接照明器具を取り付けた跡
* 落書き等、故意による毀損

【建具等、襖、柱等】
負担にならない：
* 網戸の張替え（破損なし、新規募集のため）
* 地震によるガラス破損、網入りガラスの自然な亀裂
負担となる：
* ペットによる柱等のキズ・臭い
* 落書き等の故意による毀損

【設備、その他】
負担にならない：
* 専門業者によるハウスクリーニング（通常清掃済みであれば）
* エアコン内部洗浄（喫煙等の臭いがない場合）
* 消毒（キッチン・トイレ）
* 浴室等の取り換え（破損なし、新規募集のため）
* 鍵の取り換え（破損・紛失なし）
* 設備機器の故障（経年劣化によるもの）
負担となる：
* ガスコンロ置き場・換気扇の油汚れ（清掃怠りによる）
* 浴室・トイレ等の水垢・カビ（手入れ不足による）
* 不適切な使用・手入れによる設備毀損
* 戸建て賃貸・庭付き物件の雑草放置

民法170条の規定により、工事が終了したときから3年の短期消滅時効にかかる。

当該賃貸借契約は法定相続によって相続人に承継されていることから、まず、当該借主の相続人を探す必要がある。そして、その相続人に連絡して合意解約をして原状回復してもらう必要がある。（なお、今後、賃料不払いとなった場合は契約解除する。）なお現在の状況では原状回復することは自力救済禁止に触れて、原則として違反である。

借主本人が行為能力を有する成人である以上、親といえども法定代理人ではない。ただし、任意の授権により任意代理人とすることはできる。当該交渉において、本人からの委任状の提示を求め、それがない場合には代理人であることを否定することは可能である。ただし、これも委任状1枚のことなので、改めて委任状を取ってくればそれを否定することはできない。裁判になれば、代理人は原則として弁護士等でなければならず、親も簡易裁判の手続きにおいて裁判所の特別の許可がなされたときしか代理人になれないので、どうしても本人との対応を検討するのであれば訴訟等での対応を検討すべきである。

借主の利用状況があまりにひどい場合には、借主側の債務不履行に基づく損害賠償請求として、残存価値分の補填とあわせ、一定の損害賠償請求も可能な場合があると考えられる。

クロスの損傷等については借主に故意・過失等がない場合（経年劣化）には、特約がなけれればクロスの張替え費用を当該借主に対し請求することはできない。一方、借主に故意・過失がある場合には、クロスの張替え費用を当該借主に対し、請求することはできるが、ガイドラインによれば、請求できる金額は特約がないかぎり張替え費用の１０％である。

建物に17年間居住した借主の使用状況がひどく、フローリングを全面張替えしなければならない状態であるならば、当該フローリングの損耗は通常損耗ではなく、特別損耗であるとも言えそうである。

共用部分であっても借主が独占的に使用する部分については、賃貸の目的物に含まれると解され、退去時の原状回復義務の対象となる。

原状回復ガイドラインでは、通常のハウスクリーニングでは除去できないような汚れについては借主側の負担としているので、専門業者の意見を踏まえ、それがハウスクリーニングで除去できない場合には、特約がなくても借主の負担と考える事ができる。

ペット可の物件でも、ペットがつけた傷や汚れがすべて無制限で通常損耗ということにはならない。ペットを飼育するに当たっては一定のルールがあり、そのルールを逸脱した部分は貸主の過失、善管注意義務違反の範疇に属し、その原状回復費用は、ガイドラインベースでも借主の負担となる。汚れや傷の程度、他の通常のペット飼育者における退去時の状況との比較などを裁判において証拠として提出し、上記主張をしていくことが考えられる。

本件について明確な基準はない。当該シールが貼られていることによって当該風呂釜ひいては当該建物の価値がどれほど低減したかが基本的な考え方である。

当該臭いが通常の使用・収益でつく程度のものではなく、当該臭いを除去するために特別な業者に依頼する必要があるような場合には、当該臭いの除去費用は借主が負担すべき原状回復費用として敷金から控除することが出来る。

借主の主張は、クッションフロアー化は有益費に該当するとの主張であるかと考えられるが、クッションフロアーがタイルカーペットよりも価値が高いとは一般的に言えない。逆に汎用性がなくなることによって賃貸物件としての価値が下がると考えることもできる。したがって、有益費に該当するとはいえないし、そもそも無断改造は契約違反行為に当たることから、現状復帰、損害賠償請求が可能である。借主の主張は根拠がないと考える。

ハウスクリーニングには通常損耗の補修としての性格が含まれているため、それを借主負担とする場合には最高裁の基準に明確な合意が必要とされる。契約書や重要事項説明書に記載があるだけでは直ちに明確な合意があったとは評価されない。借主が当該負担を理解し、了解した旨の手続き面での対応が要求される。

借主の入居時の状態につき資料がないことから、借主自身の主張自体の信憑性を判断するしかない。例えば通常の借主であればそのような傷があれば修繕の請求をするはずであるとか、あるいはそれを織り込み済みで賃料が周辺相場よりも安くなっていることが経験則上は考えられるが、その点何も特別な配慮がないことなどを指摘し、借主の主張は虚偽の可能性が高いことで争っていく余地もある。ただし、このあたりの主張立証は双方とも大変困難であることから、費用対効果も考慮して対応を検討すべきである。

借主の行為によるひび割れであれば借主に負担を求めることができるが、その点が不明確であり、物理的にも換気の関係から生じた可能性が否定できない以上、自然損耗として貸主が原則として当該交換費用を負担するのではないか。換気が不十分であることが借主の善管注意義務違反と評価することは困難と考える。（ただし通知することなく長期間不在にし、何らかその間の対応をしていないなどの特段の事情があれば、借主側の責任も問いうる可能性は出てくる。

借主が了承して支払った金員については、一般論としては債務を承認した事として、あるいは禁反言の法理に基づき容易には撤回できないということはできる。ただ本件の場合には前提である情報が不十分のまま了承したにすぎないという点で争われる余地が高い。貸主との折半であること、（全額を一方的に借主におしつけてはいないこと）内部状況がひどいということ、（故意重過失による損耗で損害賠償的側面が強いこと）、支払いに至る経緯、（借主が十分に理解したこと）などを立証することを通じ、借主の故意重過失による損耗で、借主も十分に納得して支払ったということを主張していく事になるだろう。

本件のような契約の場合、本来、借主が原状回復をした上で建物を明渡す義務を負っているともいえる。とすれば、借主が原状回復を全くせずに退去した場合、貸主において原状回復を実行するに要した（合理的な）期間については、借主が建物の明け渡し義務未履行として、賃料相当額を請求することができるとの解釈も可能と考える。

冷蔵庫の撤去は借主の原状回復義務の範囲内であることから、当該冷蔵庫の処分費は、本来、借主が負担しなければならないものである。ただし、借主及び連帯保証人に資金力がない場合、結果としてその処分費を貸主が負担する事になってしまうというのが実情である。

畳の汚れは夜でも確認する事はできたといえることから、一度請求を放棄したものと評価され、特段の事情がない限り貸主の借主に対する畳の補修費用の請求は認められないと考える。一方、床の汚れについては、明渡し日に（畳の下の）床まで確認する事は困難であったといえることから、床の補修費用の請求は認められる可能性があるといえる。ただし、床を新品に取り換える費用全額の請求は認められない。

現段階でいえるのは、新築のオフィスビルの賃貸借契約に付された原状回復条項に基づき借主は、賃借当時の状態にまで原状回復してビルを返還すべき義務があると判断した判例がある。（東京高裁平成12年12月27日判決）

借主側は、原状回復の問題と損害賠償の問題とを混同している。本件では原状回復というより、明らかに債務不履行・不法行為による損害賠償の問題であって、借主は応ずべき義務がある。また、仮に原状回復の問題としても、通常損耗をこえるものであることから、借主負担であることにかわりない。損害額の算定をしっかり行ったうえできっちり請求すべきである。

原状回復の一般論からすると、通常損耗か否かの問題や特約の有効性などを考慮して返還すべきか検討する事になる。しかし本件については、5年前のことであり、敷金の返還の際及びそれ以降のなんの苦情もなく、5年経過して突然に請求がなされたという事情を考慮すれば、借主もその扱いを認めていたと評価する事も可能であり、それを覆す正当事由がない限り、権利の濫用ということもいい得るのではないか。