FAQ
賃貸管理トラブル集
火災報知機の設置は借主が対応する事としても問題ないか
消防法上火災警報器の設置義務者には占有者も含まれ、借主も設置義務を負う。ただし、賃貸の場合、貸主としての責任及び所有者としての責任に鑑みれば、原則として貸主が対応すると考えることが望ましい。借主側で対応する場合でも、貸主の確認などの事後的なチェックをしっかりと行う事が必要ではないか。
消防法上火災警報器の設置義務者には占有者も含まれ、借主も設置義務を負う。ただし、賃貸の場合、貸主としての責任及び所有者としての責任に鑑みれば、原則として貸主が対応すると考えることが望ましい。借主側で対応する場合でも、貸主の確認などの事後的なチェックをしっかりと行う事が必要ではないか。
建物の窓枠の修繕は小規模修繕と大規模修繕のどちらに該当するのか
窓枠の修繕の程度による。当該窓枠の修繕が、例えば、国土交通省作成の賃貸住宅標準契約書別表第４記載のものであれば小規模に該当するといえる。
賃貸住宅標準契約書別表第４
（第８条 修繕関係） 「畳表の取替え 裏返し」「ヒューズの取替え」「給水栓の取替え」「障子紙の取替え」「ふすま紙の張替え」「排水栓の取替え」「電球、蛍光灯の取替え」
賃貸住宅標準契約書別表第４
（第８条 修繕関係） 「畳表の取替え 裏返し」「ヒューズの取替え」「給水栓の取替え」「障子紙の取替え」「ふすま紙の張替え」「排水栓の取替え」「電球、蛍光灯の取替え」
居抜き物件における借主への修繕義務の負担は可能か
築20年以上の建物につき、今まで借主たる焼肉店が使用してきたが、今般、期間満了で退去した。次に当該建物を居抜きで借りる人は、当該建物において蕎麦屋を営むこととなった。当該建物はとても古く、また賃料も安いことから、貸主は当該建物の修繕義務を借主の負担とさせたいが、建物の修繕義務をすべて借主の負担とさせるような特約条項は有効か。
修繕義務についての民法の規定（606条）は任意規定であることから、「一定の範囲」で修繕を借主の義務とする特約も有効とされている。（最高裁判所昭和29年6月25日判例）ただし、建物の構造にかかわる修繕や、建物の構造ではなくても借主にとって過大な負担となるような修繕は、上記の一定範囲を超えると思われる。
一戸建ての賃貸で立派な庭がある。庭の植栽の手入れに要する費用の負担は
庭の植栽の手入れは「修繕」には当たらない。そして、一戸建ての賃貸は、庭部分には借主が出入りできない構造になっているなどの特段の事情がない限り、建物とその敷地全体につき賃貸の対象となることから、庭の管理権も借主に帰属し、その負担も借主の負担となることが原則である。ただし、契約で別に定めることは可能である。
積もり積もった汚れの修理代は
築約10年の建物において台所の流しの配管に油が詰まっており、修理の必要がある。代々の借主の流した油が積もり積もったものと思われるが、それでも修理代は全額貸主負担となるか。
現在の当事者のいずれの過失もなく、かつ、物件の使用に必要な設備の不具合に該当することから、貸主の修繕義務の問題となり、修理代は、全額貸主負担と考えられる。
修繕したが改善しない事による損害賠償請求
賃貸している建物の湿気がひどいので貸主の依頼を受けて給水管を修繕したが改善しない。貸主から損害賠償請求をされているが応じる必要はあるか。
損害賠償請求が発生するためには原則として故意・過失が必要であるところ、本件において建物の湿気がひどく、修繕をしても改善しないのは当該建物の問題であって、管理業者に故意・過失がある場合とは思えない。したがって、相談内容の限りでは、貸主からの損害賠償請求に応じる必要はないと思われる。
カビによる被害における貸主の対応
新築アパート(2DK家賃月額6万7千円)に入居後2ヶ月でフォークインクローゼットにカビが発生し、服やバック等にもカビが付着してしまったとのクレームが入った。確認したところ、実際に若干のカビが発生していた。しかし、その部屋以外の入居者のいる部屋を確認してみたが、カビが発生したという事実は全くない。貸主、管理会社の責任はあるか。
また、一応の謝罪もかねて、上の階の空部屋に移ってもらい、月額7万円の家賃も現在の家賃と同様にするという提案をしようと思う。
また、一応の謝罪もかねて、上の階の空部屋に移ってもらい、月額7万円の家賃も現在の家賃と同様にするという提案をしようと思う。
他の部屋ではカビが発生していないとの事実を重視すれば、貸主、管理業者の責任は生じてないとも考えられるが、それだけで責任の有無が決まるわけではなく、一概にはいえない。ただ、入居者の損害全額について責任が生じるとは考えにくい（少なくとも入居者にも何らかの落ち度があって過失相殺がされる）また、家賃減額等の提案は、交渉における提案としては至極合理的な比較的好条件の提案と思われる。
鍵の取り扱い(付着物がついてあかないのは軽微な修繕か)
賃貸物件の鍵が開かなくなり、借主が鍵屋を呼んで対応したところ、8,400円掛かった。借主は、当該費用を貸主に請求してきたが、貸主からは、軽微な修繕にあたるとして、契約上借主負担とされていることをもって、負担には応じないとしている。どのように考えればよいか。なお、当該仕様の鍵に不具合が生じることは今まで経験がなく、メーカーに問い合わせたところ、鍵に付着した場合にはそのような状況が発生する可能性はあるとのことであった。
通常の管理の状況において当該状況が発生する可能性がないのであれば、特段の事業がない限り、債務不履行の問題ではなく、あくまでも設備等劣化に対する修繕問題であること、軽微な修繕については契約上借主負担とされていることからすれば、借主側の負担という考えも成り立つ。ただし、無用なトラブルを回避する観点からすれば、協議の上、折半等の方向で検討するのが望ましいのではないか。
鍵の取り扱い(入居者の妻が夫を部屋に入れないために勝手に鍵を交換)
貸主の承諾を得ずに行われ、かつ契約者（夫）の当該物件の使用収益を妨げており、違法とされる可能性が高い。したがって、鍵は元に戻すように要請すべきである。