FAQ 賃貸管理トラブル集

地震による破損による補修負担

地震により、備え付けのレンジが落下したり、人が転んだりしたことによって壁に穴があいてしまった。補修は貸主又は借主のどちらの負担になるのか。
破損の原因が地震であり、かつ、レンジの落下等が借主の注意義務違反と評価しにくいため、原則として、賃貸借契約上の貸主の修繕義務の範疇に入ると考えられる。

貸主による保存行為

排水設備につき、汲み取りから下水道に変更する工事につき、借主の一人と連絡が取れない。ただし、借主は物件をしようしている。借主の承諾無くして立ち入り、工事をすることができるのか。
当該工事は保存行為に該当し、借主は当該工事の実施につき拒否できず、かつ、それに付随する立ち入りも、正当な理由なく拒否できない。したがって、再度、工事の時期、借主に応諾義務があること、時期的に変更が必要であればすぐに連絡すること、連絡がなければ保存行為の一環として立ち入り、工事を実施することを書面で通知しておく。

シロアリ被害(事業用テナント)

事業用賃貸借で内部造作はテナントが行う。今回建物でシロアリ被害が生じた。この場合の対応につき、どのように考えればよいか。

原則貸主負担

シロアリの発生原因がテナントの工事箇所である内部造作であることが特定できれば、テナントの不法行為等も想定し得る。ただし、現実問題としてそのような特定は難しいため、その場合には修繕の基本的な考え方に基づき、原則貸主負担で対応するが、特約があれば、一定範囲をテナント負担とするこ可能ということになる。契約に、修繕の負担を明確に取り決めておくとともに、テナントの造作に基づく損害については、テナント側が責任を負う旨、取り決めておくことが考えれらる。

シロアリ被害(衣服の損害賠償)

木造8世帯の賃貸アパートのうちの1つの世帯から「シロアリの被害が出た。服をたべられてしまったので、損害を弁償してほしい」との申し入れがあった。この申し入れにどのような対応をすればよいか。
本件において、貸主に損害賠償責任が認められるには、貸主に「過失があった」といえる場合でなければならない。しかし、本件において、貸主は勝手にアパートの部屋に入って「シロアリ被害の有無の調査をすることは出来ず、また借主が通知義務を果たしていたかが疑問である。」とするならば、まず貸主に過失がなかったから損害賠償責任も認められない。との回答をして借主の反応をみることで足りると思われる。

シロアリ被害(解約後の引越し費用との請求)

一戸建ての賃貸でシロアリが発生した。借主は退去を申し出ているが、その場合の引越し費用等は貸主で負担する必要があるのか。

過失によって

シロアリの発生によって客観的に居住不可ということであれば、契約の解除に合わせて、損害賠償請求が可能となる。そして、この損害の中には、転居に必要不可欠な費用である引越し費用も含まれ得ることから、貸主が負担せざるを得ないことになる。ただし、シロアリの大発生を借主が放置していた過失などがある場合には、過失相殺や、そもその借主側の過失による損害ということで、貸主に請求できない場合も考えられる。

古い建物で壁紙がはがれた。この場合の修繕義務は。

契約期間中の修繕は、特約がない限り、貸主側の義務である。ただし、躯体構造部分とは関係なく、かつ、生活を維持する上で直接支障がない部分については、古い物件であることと、家賃との兼ね合いから、貸主の修繕義務は免除される場合もあるだろう。

火災保険加入義務

契約書に借主側で火災保険等に加入することを義務付けているが、それは有効か。また、契約期間中に火災保険等が切れた場合、引き続き保険加入を要請する事は可能か。
契約時に火災保険等加入が義務付けられているのであれば、それは、契約当初の入り口段階での条件ではなく、契約の存続期間(契約更新を含む)中を通じてその条件が保持されていることが要請されているのであって、火災保険等が切れた場合には、借主には、保険の再加入等の契約上の義務があると解することができる。これは、万が一の場合に借主が貸主に対し負担すべき損害賠償リスクの転嫁の意味合いがあり、内容的にも合理性があって、消費者契約法上の無効ではないと考える。

火災報知機を設置しない場合、貸主等に責任が生じるのか

消防法上の罰則はないが、万が一火災が発生し、火災報知機がないことによって被害が拡大したなどの事情がある場合には、債務不履行ないし工作物責任の問題が生じる。

使用貸借の物件については、火災報知器は貸主・借主どちらが設置すべきか。

消防法上はいずれも設置義務者になる。賃貸借の場合には物件を目的に従って使用される義務の一環として、一義的には貸主が負うべきとされるが、使用貸借ではその規定は適用されず、逆に借主側に用法順守義務、通常の必要費の負担義務が課せられていることからすれば、借主側の義務は賃貸借に比べ重いということはできよう。