FAQ 賃貸管理トラブル集

借主が更新手続きに応じない場合

借主が更新手続きに応じないが、そのまま入居は続けている。何とか更新手続きをさせるように仕向けたいが、どのように対応すればよいか。更新料についての特約はあるが、いまだに支払ってない。
更新料の特約については、その趣旨等が合理的で借主に十分な認識がある等の要件があれば、その効力は否定されない。したがって、更新料及び遅延損害金の支払いを求めるとともに、他の契約違反自由があれば更新料不払いも含めて信頼関係破壊として契約解除の方向性を示し、任意での対応を促すことが考えられる。

賃貸借契約の際の一時金について、どのような趣旨であれば有効か

現在(平成21年2月)の判例では、更新料も礼金も、賃料の一部前払いという趣旨を認定した上で、有効としてものがある。ただしこの場合、借主に対して、契約期間中の賃料総額を明示し、かつ、その支払い方法として契約時に礼金として一部前払いし、その余を契約期間の月数で割って支払うという内容であることなどが十分に情報提供されたかなどが問題となり得るので、契約時の説明、情報提供のあり方につき、十分に注意しておくことが必要である。

更新料の授受と更新事務手数料を契約書に規定することは問題ないか

更新料について、その特約の有効性につき裁判で争われている現状があるが、その趣旨を明確にし、合理的金額を設定し、十分な説明のもとで特約することは否定されない。また、更新事務手数料は、借主の利益に資することを前提に、実費を基にした相当の報酬であれば、合意に基づき授受をすることも可能であろう。ただしこの合意は、借主と業者との間のものであることから、賃貸借契約で取り決めるのではく、別に借主と業者との間で当該支払いを合意しておくことが望ましい。

法定更新の際に更新料を授受することは可能か。(合意更新の際には授受されていた)

判例では法定更新であっても更新料授受の合意はそのまま効力を有するとして、更新料を認めたものもある。本件の場合、過去に合意更新があり、その際に更新料の支払いがなされていたことから、法定更新であっても更新料の趣旨は等しく通用し、借主もその支払いの必要性を認識していたとして支払い義務はあると解される可能性があるのではないか。

更新料返還請求

賃貸借契約につき、貸主Aと借主B(法人)で更新料についての判決を根拠に今まで貸主Aが借主Bより受領した更新料の返還請求がきたが、返還しなければならないか
判決は当該事件における貸主と借主との間の更新料約定を消費者契約法10条に基づいて無効としたものである。かつ、本件の借主Bは法人であり、法人には消費者契約法の適用はないことから、そもそも本件は当該判決の射程外である。したがって、当該判決のみを根拠にしているとすれば、貸主Aは借主Bに更新料を返還する必要はない。

社宅として法人との契約中、現在入居者がいない場合も更新拒否については6ヶ月の猶予は必要か

法律上は必要となるが、本件では借主である法人にとっても、入居者がいないのに家賃負担や借主としての義務が発生することを回避するメリットがあることから、契約終了を合意することも十分可能と考えられる。

借地上の建物の入居者の退去問題(相続)

借地人兼建物賃借人に相続が発生し、新借地人は建物契約を借地期間満了時に終了させたいと考えている。この場合、中途解約ないし更新拒否に正当事由は認められるか、立ち退き料はどの程度必要か。
普通借地契約の期間満了の場合、法定更新等があるため、借地契約の終了をもって建物賃借人に対抗する事はできない。したがって、正当事由は認めがたく、結局は立ち退き料や解決金による合意解約となるだろう。この場合の立ち退き料についても相場はないが、居住用で単身用の物件であれば、代替え物件も容易に見つかりうることから、初期費用を基本としつつ、当初契約期間中の賃料差額分相当を加算した程度を目安に協議していくことになるのではないか。

借地契約上、更新料を支払わないと契約更新できないか。

借地契約が更新されるかどうかは、地主側に正当理由があるかどうかが問題で、
更新料の支払いは問題ではない。更新料の規定は法律にもないので、借地人は支払いを拒否することもできる。
しかし、当初の契約書に、更新のつど更新料を支払うことが明記されておれば、
法外な金額や条件でない限り有効です。一般的には地価の3%~5%で多くても10%程度でしょう。

漏水調査依頼 (1世帯のみの問い合わせ)

合計24戸、築20年のマンションン賃貸管理をしている。その中の1戸の借主から「6月の水道料金が4月の水道料金と比べて20%も上昇。その原因として漏水の可能性がある。調査をしてほしい」との連絡が入った。なお「水道料金があがった」と連絡してきた借主は、この1戸のみであり、その家族構成は4人である。
漏水の調査には多額の費用がかかる。そこでまず、「水道料金が上がった」との連絡があったのが1戸のみであることを説明して、もう少し様子を見てもらう事に理解を求める。それでも「漏水の可能性がある」との場合、多額の費用をかけて漏水の調査をするまえに、マンションの住民に説明をして全戸の水道を一斉に止めて調査する(全戸の水道を一斉にとめても水道資料が認められている場合は漏水の可能性が高い)。そして、漏水の可能性が高いとの結論に達した場合には専門業者に依頼する。