FAQ 賃貸管理トラブル集

賃料増額の交渉中の状態での契約更新は

事業用契約でまもなく更新時期を迎える。賃料増額の交渉中であるが、契約更新の時期までにまとまりそうにない。どのように対応すべきか。
借地借家法上の賃料増減請求権を行使した形にしつつ、賃料については交渉中であるとし、それ以外は従前と同様の契約条件として合意更新をしておくことが考えられる。

法定更新がなされた賃貸借契約につき、オーナーからの解約は可能か。

法定更新の場合、期間の定めのない契約となることから、オーナーからの解約は可能。ただし6ヶ月の予告期間と正当事由が必要とされる。

建物賃貸借契約が法定更新となった場合の契約期間は

借地借家法26条1項

期間の定めのないものとなります。

更新時に借主が法人成りになった場合

店舗物件につき、更新にあたって、ちょうど更新時期に借主が、個人事業者から法人になった(法人成りで実際の使用態様は変更無し)この場合の契約関係はどうなるのか。

更新合意書で明確にすることが大事

個人事業者の法人成りは、借主の人格が変わるため、形式的な賃借権譲渡となるが、実際上使用態様が異ならない以上、貸主が承諾を拒否する正当な理由がないとして、契約継続が認められるのが一般的である。これに更新の問題が加味されて基本的には同じであって、「旧借主の地位をそのまま引き継いだ法人を借主として更新する。」という関係で考えればよい。ただし、借主が個人から法人成りによって法人に変更すること、実質上当事者の性格や使用態様に変更がないことから旧契約を更新することなどを、更新合意書などで明確にしておおくことが望ましい。(仮に使用態様が変更となった場合には、解除、解約等の材料にするため)

更新拒絶の文言の強制力は

アパートを借りている老齢の女性から、前回更新時に「次回は更新しない」旨の文言が契約書に付け加えられたと相談がありました。
翌年の契約満了時に強制的に契約終了となるのか。穏便な解決方法はあるのか。
そのような更新拒絶文言は借地借家法上効力がない。貸主側で転居費用をもち、高齢者住宅等のしかるべき転居先を探しあげて、穏便に退去してもらうしか方法はないだろう。

借主が契約更新手続きに応じないが、強制的に応じさせる方法は

そのような方法はない。法律上は法定更新という扱いになる。

更新料特約を有効とした最高裁判決

契約書に明記された更新料条項は無効であるとして借主が貸主に対して支払い済み、敷金から差し引かれた更新料の返還を求めた事案の最高裁判決がありました。裁判所は以下の内容を述べ、更新料条項は消費者契約法10条に該当せず有効であり、貸主は更新料の返還義務はないとしました。(消費者契約法10条とは消費者の利益を一方的に害する条項の無効)

①更新料は、一般に、賃料の補充ないし、前払、賃貸借契約を継続するためのもの対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものであり、経済的合理性がないとはいえない。

②更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により借主に負わせるという意味において消費者契約法10条に該当する。

③賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額すぎるなどの特段の事情がない限り消費者契約法10条に該当しない。

④更新料の条項について、契約書に一義的かつ明確に記載されているし、更新料の金額にしても期間等を照らし合わせても高額すぎるとはいえない。

上記のような趣旨での判例が出た事によって、今後の更新料特約の記載のあり方と金額設定があらたな課題となりそうです。

借主が更新手続きに応じない場合

借主が更新手続きに応じないが、そのまま入居は続けている。何とか更新手続きをさせるように仕向けたいが、どのように対応すればよいか。更新料についての特約はあるが、いまだに支払ってない。
更新料の特約については、その趣旨等が合理的で借主に十分な認識がある等の要件があれば、その効力は否定されない。したがって、更新料及び遅延損害金の支払いを求めるとともに、他の契約違反自由があれば更新料不払いも含めて信頼関係破壊として契約解除の方向性を示し、任意での対応を促すことが考えられる。

賃貸借契約の際の一時金について、どのような趣旨であれば有効か

現在(平成21年2月)の判例では、更新料も礼金も、賃料の一部前払いという趣旨を認定した上で、有効としてものがある。ただしこの場合、借主に対して、契約期間中の賃料総額を明示し、かつ、その支払い方法として契約時に礼金として一部前払いし、その余を契約期間の月数で割って支払うという内容であることなどが十分に情報提供されたかなどが問題となり得るので、契約時の説明、情報提供のあり方につき、十分に注意しておくことが必要である。