兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

ネットでふさぐなどの措置を講じれば、貸主側の義務を果たした事になり、それ以上の対応は原則不要であると考えられる。借主の要請は、賃貸借契約上の借主の権利ではないことを説明することになる。

修繕義務は原則として貸主の負担である（民法606条）が、当該規定は任意規定であることから、特約で修繕義務を借主の負担とすることも認められる。そして、小規模を借主負担とｓるう特約が有効であることは争いがない。しかし、大規模を借主の負担とする特約が有効であるかは問題であり、最高裁判所の判例も当該特約は、貸主の修繕義務を免除したものに過ぎないとしている。したがって、大規模修繕を含むとしている点については、有効性が問題となる。

相談内容の諸事情のもとでは、借主が全面取り換えを要求することには無理があるものと考える。再度簡易補修での対応に理解をもとめ、それでもだめな場合は、相手方からの法的請求に対し、上記諸事情を主張立証して対抗することも十分に考えうるものと思料する。

貸主は借主に対し、建物を使用・収益させる義務はあるが、何年間に一度、じゅうたんの取り換え、クロスの張り替え等をしなければならない義務はなく、貸主には、借主が求めている「修繕についての一覧表」の作成に応じる義務もない。そのため、借主には「貴殿の求めには応じる事はできない」との対応をするべきである。

本件において、借主は当該建物の一部を使用・収益できなかったことから貸主には賃貸借契約の不完全履行があったこととなり、貸主が借主に対し賃料の全額支払い請求をすることは難しいと思われる。しかし、借主は、当該建物に居住してその使用・収益をしていたことから、借主の「賃料を全額支払うことはできない」との話にも法律上の根拠はない。貸主は、借主が当該建物を使用・収益できなかった部分の賃料を差し引いた金額の賃料を借主に対し請求すべきである。

退去時に借主の責任による損耗等があればその原状回復費用は敷金から差し引くこともできる。また家賃についても、借主は少なくとも修理後１年間物件を利用し、その間苦情も言ってきていない以上、物件の利用の対価として賃料は当然に発生し、貸主側はそれを返還すべき義務も根拠も見出せない。また家具等にカビが生えたという事に対しては、具体的にその存在及び損額額等と、それが１年前の事故に起因したものであることなどを立証してもらう必要がある。いずれにしても、借主側の主張に対しては、その根拠を明らかにしてもらうとともに、場合によっては訴訟の場で反論していくことになるだろう。

建物を借主が建ててしまうと、建物の所有権が借主に帰属し、借地関係が発生しかねない。したがって、あくまでも建物は貸主が建ててそれを賃借する形にし、権利の所在、建築費用や退去時の処理について契約で明確に決めておくことが大切である。

退去時に、当該増築部分が造作買取しないし有益費償還請求の対象となりうるので、その扱いをあらかじめ決めておく（それらの権利を排除する特約は有効である。）また、当該増築部分の管理や、その増築部分において事故が生じた場合の責任などについても、あらかじめ決めておくことがのぞましい。

シロアリ被害の原因が１００％借主の不注意によるものと立証できる場合には借主の負担となるが、その立証は困難である。まどの開閉についても、住居として使用する以上、窓の開閉があることは通常の使用方法であり、直ちに過失と認められるわけではない。したがって、建物の主要構造部分であることも考えれば基本的には貸主が負担する事とし、借主側に何らかの落ち度があれば応分の負担を求めるという形で協議していくべきではないかと考える。