FAQ
賃貸管理トラブル集
賃借人による解約予告の撤回は有効か
店舗・事務所を賃貸しているオーナーに対して、現在借りている店子が3か月後に退去すると申し出がありましたが、その退去申し出を店子が撤回したいと言っております。次のテナントも決まっている中でその撤回は有効になるのでしょうか。
賃料を未払としている建物賃貸借の借主と連絡をとれなくなった。また、借主が建物に戻ってきている様子もない。
このような場合においても、借主に対し、建物の明渡しを求める場合、契約解除の意思表示からする必要があるのか。
これは、解除の意思表示は取り消すことができないという民法540条2項の規定を根拠とするものです。
解約予告の撤回が認められない以上、店子側が行った解約予告は有効であり、賃貸人は、解約期間が満了すれば、店子側に対して退去を要求することができます。
解約予告期間満了後の居座りは不法占拠の扱いになり、賃貸借契約書中に賃料倍額相当の使用損害金を支払う旨の条項があればそれが適用されます。
店子側が賃料を支払い続けている場合でも、賃貸人はそれを使用損害金として受領することもできます。
さらに、賃貸人は店子側に、新賃借人の募集費等の損害賠償請求もすることも可能ですが、慰謝料に関しては認められません。
その一方で社会経済事情の変化により、賃料が値下がり傾向にあったり、ほかの店子を見つけるのが困難な事情があるときは、賃貸人が賃借人との間で、解約予告の撤回を認めて引き続き貸すことにするという合意をすることは可能です。
賃貸人としての義務として、あいまいな対応をとらず、解約予告の撤回を認めるかどうかを書面で明確にしておくべきです。
解約予告の撤回が認められない以上、店子側が行った解約予告は有効であり、賃貸人は、解約期間が満了すれば、店子側に対して退去を要求することができます。
解約予告期間満了後の居座りは不法占拠の扱いになり、賃貸借契約書中に賃料倍額相当の使用損害金を支払う旨の条項があればそれが適用されます。
店子側が賃料を支払い続けている場合でも、賃貸人はそれを使用損害金として受領することもできます。
さらに、賃貸人は店子側に、新賃借人の募集費等の損害賠償請求もすることも可能ですが、慰謝料に関しては認められません。
その一方で社会経済事情の変化により、賃料が値下がり傾向にあったり、ほかの店子を見つけるのが困難な事情があるときは、賃貸人が賃借人との間で、解約予告の撤回を認めて引き続き貸すことにするという合意をすることは可能です。
賃貸人としての義務として、あいまいな対応をとらず、解約予告の撤回を認めるかどうかを書面で明確にしておくべきです。
解約日が過ぎても鍵が未返却...損害賠償請求は!?
解約日を過ぎても、鍵が返却されていません。日割り賃料の請求は可能か。
部屋に鍵がかかっているということは、借主が占有している状態と解釈できます。
無断で予備の鍵を使って入室することは不法侵入となります。
解約及び物件の引き渡しを確定するうえでも、賃料相当損害金を請求すべきでしょう。
無断で予備の鍵を使って入室することは不法侵入となります。
解約及び物件の引き渡しを確定するうえでも、賃料相当損害金を請求すべきでしょう。
借主が行方不明に…借主に代わって連帯保証人に契約の解除はできるのか。そして残置物の処分も連帯保証人の承諾で可能か。
ず連帯保証人の地位をご説明します。
賃貸借契約上借主が負うべき債務を担保する目的で、貸主との間の連帯保証契約によりその地位につきます。
この連帯保証人は、借主本人とは別人格ですから、当然には、賃貸借契約関係そのものに係る権利義務や法律関係につき、対応する立場ではありません。
そして、賃貸借契約の解除のような法律関係の変動をもたらす意思表示は到達主義となっておりますので、連帯保証人が借主から解除の意思表示の受領の権限を与えられてない場合は法的に効力は生じません。
残置物の処分についても同様です。
残置物の所有権・占有権は借主本人にありますので連帯保証人に権限が与えられていない限りは、連帯保証人の承諾で処分はできません。
ただし、その残置物があれば明渡が完了せず、その結果生ずる明渡遅延損害金については、連帯保証人にも責任が及びますので、その点を指摘し、連帯保証人に追求することは可能かと考えます。
賃貸借契約上借主が負うべき債務を担保する目的で、貸主との間の連帯保証契約によりその地位につきます。
この連帯保証人は、借主本人とは別人格ですから、当然には、賃貸借契約関係そのものに係る権利義務や法律関係につき、対応する立場ではありません。
そして、賃貸借契約の解除のような法律関係の変動をもたらす意思表示は到達主義となっておりますので、連帯保証人が借主から解除の意思表示の受領の権限を与えられてない場合は法的に効力は生じません。
残置物の処分についても同様です。
残置物の所有権・占有権は借主本人にありますので連帯保証人に権限が与えられていない限りは、連帯保証人の承諾で処分はできません。
ただし、その残置物があれば明渡が完了せず、その結果生ずる明渡遅延損害金については、連帯保証人にも責任が及びますので、その点を指摘し、連帯保証人に追求することは可能かと考えます。
アルコール依存症での奇行での近隣への迷惑行為
契約書の「近所に迷惑をかけない」との内容条項を根拠として、賃貸借契約の解除の主張をしてみる。ただし、裁判所をしても勝訴の且つ率は高いと言えないことから、訴訟を提起する前に、まずは調停を申し立て、貸主の窮状を調停員に伝えて、調停委員から借主に説得してもらって建物から退去してもらう方法を模索してみる。
隣室へのいやがらせ
賃貸アパートに入居している借主Aが隣の部屋の借主の郵便受けに頻繁に「うるさい」と書いた書面を投げ込んだりしている。しかし隣室の借主が特にうるさくしたいる事情は見当たらない。貸主としては迷惑行為をしている借主Aに退去してもらいたいと考えている。貸主はどのようしたら借主Aを退去させれるか。
借主Ａには賃料不払い等の明確な契約違反が見当たらないことから、貸主が借主Ａに退去を求める根拠としては、契約書上の「迷惑行為禁止条項」に求めざるをえない。しかし、本件において、当該借主Ａが行っている投函行為が賃貸借契約を解除できるほどの迷惑行為といえるかは慎重に検討する必要がある。そこで、貸主はまず、借主Ａの迷惑行為の事実及び証拠を収集した上で話し合い、話し合いが決裂した場合は調停を申し出る。調停での話し合いは貸主が解決金を支払えば借主Ａが退去を求める可能性はなくはない。なお、調停でも話し合いがつかない場合、貸主はあくまでも借主Ａに退去を求める場合は訴訟を提起せざるをえないが、本件の事情のみでは勝訴できる可能性は高いと思われない。
入居者による新規募集へのいやがらせ
上下階の借主間に騒音問題が生じ、結局上階の借主が退去した。その後、その部屋につき、一定の防音工事を施したうえで新たな入居希望者を案内していたところ、入居させないようにクレーム等をつけてくる。当人とは話し合いが持てる状況ではない。どのように対応すればよいか。
主・管理業者においては、通常一般人において問題にならないようなレベルでの設備等を提供すれば義務を尽くしたことになり、防音対応をしている以上、貸主等においてこれ以上対応すべき義務はない。にもかかわらず、下の階の借主が入居妨害等を行うのは不法行為に該当して、損害賠償を請求し得るとともに、当事者間の信頼関係を損ない、かつ貸主に損害を与える行為をしているものとして、契約の解除もあり得る。調停等第３者を介在させての法的手段による対応を検討する事が考えられる。
衛生上問題ある格好での歩き回っている
借主の1人が、汚い格好などで建物内を歩き回ったりして、他の入居者からも苦情がきている。どのように対処すべきか。賃料の支払い等は問題ない。
他の借主が退去を余儀なくされて貸主の賃貸経営上損害が生じている場合であれば、法的処置も可能であるが、現状ではなかなか難しい。ただ当人に対しては、共同物件内の居住者の一員として、他の入居者の事も考えての行動をお願いしつつ、今後の状況を検討していくほかないのではないか。
野良猫にえさを与えている
アパートの借主が野良猫に餌を与え、近隣にも迷惑をかけている。契約を解除する事は可能か。
借主の善管注意義務に反するとして、当該行為をやめるよう警告したうえで、解除する事も可能と考える。この場合、近隣からの苦情により貸主も対応に苦慮しているなどの事情があれば、信頼関係破壊の要素として活用できるので、そのあたりの事情も押さえておくことが望ましい。
共用部分に荷物を置いている
アパートの共用部分に大量の荷物を置いている借主がいる。専有部分で保管するように求めても応じないことから、貸主は当該借主に対し、賃料相当損害金の請求をしたいとかんがえている。
借主は、共用部分を専有部分的に使用する事についての賃料は負担していないことから、借主に対する賃料相当使用損害金の請求は認められる可能性は高いと考えられる。ただし、仮に認められる場合でも、借主が使用している共用部分はそれほど広いわけではないので、賃料相当損害金の金額はそれほど高い金額にならないと思われる。