FAQ 賃貸管理トラブル集

火事が発生した場合、火元の借主に請求は可能か(重過失ではない)

アパートで火事が発生した。保険である程度カバーできるが、不足分につき火元の借主に請求する事はできるか。失火責任法では重過失がない限り損害賠償請求はできないとされているが、本件でも現場検証の結果借主に重過失までは認めがたいということである。
不法行為責任の観点からは、失火責任法が特別法として存在し、失火者に重過失がないと損害賠償請求はできない。しかし、賃貸借関係では、借主は貸主に対して債務不履行責任も発生しうるが、こちらには失火責任法は適用されない。したがって、当該失火が借主の善管注意義務違反であることが明らかであれば、それと相当因果関係を有する損害については損害賠償をすることができる。

建物の出火から隣家が延焼。隣家は火元の借主に損害賠償は可能か

アパートの貸室から出火があり、隣家が延焼した。この場合、失火責任法が適用されて隣家は火元借主に損害賠償請求は出来ないのか。また、貸主はアパートの損害につき損害賠償請求はできないのか。
隣家との関係では失火責任法が適用され、借主に重過失がなければ法的責任は発生しない。一方、対貸主との関係では、借主としての善管注意義務違反が問題となり、この場合には借主は軽過失であっても損害賠償義務を負う事になる。

漏水事故でテナントが1日休業した。休業補償は必要か。

漏水事故の原因がどこにあるのか。(貸主や管理会社の管理不備か、借主の使用上の問題か等)により異なる。債務不履行等と因果関係にあれば休業補償も認められるが、まずは原因を分析すると徒に、仮に休業補償をする場合にはその金額につき、借主に対し十分な根拠資料の提供を求めることが必要であろう。

漏水事故による損害の基準は

建物の2階の配管部分から水漏れがして(なお、建物の設置・保存の瑕疵に基づくものであることについては争いがない)、当該建物部分の1階にある飲食店に浸水し、当該飲食店は、修理が完了するまでの一定期間、店にあるテーブルのうち1割程度の使用・収益をすることが出来ない状態になってしまった。現在、当該飲食店と損害賠償についての話し合いをしているところである。飲食店が被った損害についてはいかなる基準で算出したらよいか。
相談内容のような場合の損害算定については、定型的な算出方法があるわけではない。なお、1つの方向性としては当該飲食店の月間利益×1割という考えもあると思われる。

アパートで漏水事故にあった借主より家賃の引き下げがあった

2階建てのアパートの2階部分から、同年と翌年に水漏れ事故が起こった。(なお、事故原因はいまだに解明されていないが、建物の構造に事故原因があることについては争いがない)幸いにして当該2階の部屋の下にある1階の部屋に物品の破損等は無かったが、当該水漏れ事故の対応に追われた借主から家賃の引き下げの申し入れがあった。どのように対応すればよいか。
貸主には修繕義務はあるが、家賃の引き下げの義務は無い。貸主の対応としては、①修繕義務にのみ応じる②(修繕義務に応じた上で)解決金として一時金を支払う③(修繕義務に応じた上で)借主からの賃料引き下げの要求に応じるとの対応が考えられる。

雨漏りによる損害賠償は

所有する2階建ての賃貸アパートの屋根に欠陥があって雨漏りしてしまい、2階の部屋に住んでいた借主所有の絨毯が損傷してしまった(なお、保険は下りなかった)当該建物の所有者兼貸主は借主に対し、当該絨毯の損傷についての損害を賠償する必要があるのか。
貸主は工作物責任(民法717条)を負う立場にあることから、貸主は借主に対し、当該絨毯の損傷についての損害を賠償する必要があるといえる。ただし、賠償する損害額は、当該絨毯の新品価格ではなく、事故があった時点での価格が基本となる。

従業員が依頼者の建物内で事故を起こした場合、使用者もその責任を負うか(使用者責任)

当該事故が使用者の契約の履行にかかわる場合、事業の執行にかかわるものの場合は、使用者がその責任を負うことがある。(履行補助者の故意・過失の理論及び民法715号)

建物オーナー及び管理会社の責任とは

管理しているアパートは3階建てであり、その上に屋上がある。しかし、建物の内部から屋上に至る通路には鍵がかけてあり、その鍵は当社が管理しているので、承諾なしに建物内部から屋上には上がれないようになっている。そのため、屋上にはフェンス、柵等は設けていない。ところが、先日、3階の一室に居住する子供が、ベランダから雨どいを伝って屋上に上がってしまった。幸い大事には至らなかったが、万が一事故が発生した場合、貸主や管理業者は責任を負う事があるか
土地の工作物の設置・保存に瑕疵があるとは考えられず、通常想定されないような方法で屋上に上がった事によって生じた損害については、貸主、管理会社等に責任を負うことはないとされる可能性が高い。

取り決めがない場所での事故の責任の所在

共同物件で、1階部分を店舗として貸していた。契約で決められていたわけではないが、建物の敷地部分につき、長年店舗の来客用駐車場として使用されてきた。今回そこに設置していた駐車スペースを区切るパイプがおかしくなっていて、来客の車が駐車の際に接触して破損が生じた。車の所有者は、貸主側がその損害を賠償せよと主張してきたが、どのように考えるべきか。
長年店舗が事実上当該場所を占有し、店舗営業のために利用している以上、当該パイプの管理が貸主側にあるという特段の取り決めがない限り、一義的には借主側で責任を負うべきである。また、そもそもその破損が運転手側の過失によるものではないかという点も、まずは議論されるべきであろう。