FAQ 賃貸管理トラブル集

定期借家契約の貸主(兼オーナー)が交代した場合

定期借家契約の貸主が交代した場合において、新貸主は借主に対し、改めて重要事項説明をして、契約書を作成する必要はあるのか。
旧貸主と借主との契約は新貸主と借主との間に承継されることから、改めて、重要事項説明をする必要はない。また、法律的には契約書を作成する必要もないが、貸主という契約の最重要要素が変更したことから、契約書は作成しなおした方がベターであると思われる。

オーナーチェンジがあった場合、借主がオーナーに預け入れておいた敷金は

敷金は、旧貸主との間の債務は精算され、その残額が新オーナーに承継される。(最高裁昭和44年7月17日判決参照)

オーナーチェンジによる新所有者と借主との間で新たに賃貸借契約を締結することは可能か

建物所有者が交代したので、新所有者と借主との間で新たに賃貸借契約を締結しようと考えている。従前の賃貸借契約の期間中であるが、期間中に新たに契約を締結する事は可能か。その際、改めて重要事項説明をする必要はあるか。期限の定めのない賃貸借契約を、期限の定めのある賃貸借契約にすることは可能か。
期間中に新たに契約を締結する事は貸主、借主間で合意すれば当然に可能。その際は、実質的には更新契約と考えられるので、改めて重要事項説明をする必要はないものと考えられる。期限の定めのない賃貸借契約を、期限の定めのある契約にすることも貸主、借主間で合意すれば可能である。

オーナーチェンジに伴う敷金返還債務の承継につき、借主の承諾は必要か

敷金の返還債務は賃貸借上の貸主の地位の移転に付随するものであり、それ自体が単独で承継されるわけではないから、借主等の承諾を要することなく、当然に新オーナーに引き継がれる。ただし、請求先を確定し、余計なトラブルを防止する観点から、敷金関係の承継についても借主に書面で確認(承諾)をしてもらうことは有益であろう。

オーナーチェンジで敷金が引き継がれないのはどのような場合か

競売による取得の場合には、抵当権に対抗できない借主との間の賃貸借関係や競落人には承継されず、敷金関係も承継されない。

競売にかかり、第三者が競落した場合に借主は敷金の返還を求める事は可能か

競売の場合、競落人(新所有者)には旧所有者(貸主)との借主との間の賃貸借関係は承継されないことから、借主は旧所有者に対し、敷金の返還を求めることとなる。ただし、旧所有者は、所有不動産が競売に掛けられる状態であることからすると、通常は敷金を費消していしまっており、敷金の返還をする資力を有しないことがほとんどである。

競売後に借主が競落人(新所有者)との間で賃貸借契約を締結する場合の賃料は

競売の場合、競落人(新所有者)には旧所有者(貸主)と借主との間の賃貸借契約は承継されない。したがって、競落人と借主は、旧所有者と借主との間の賃貸借契約における賃料の金額に縛られることなく賃料を決める事となる。(なお、旧所有者と借主との間の賃貸借契約を参考とすることは差し支えない。)

すべての短期賃貸借が、賃貸物件の競売によって終了するのか

平成16年4月1日より前に締結された契約(現在それが更新されている場合を含む)については、従前の短期賃貸借保護が働き、当然には終了せず、更新拒否の正当事由の中で判断される事になる。また、それ以降の契約でも、すべての抵当権者の同意の登記がある場合には、終了しない。

前貸主の口頭による承諾も継承されるのか

建物賃貸借契約について、ペットの飼育禁止条項がある。しかし、当該賃貸借契約締結後、貸主Aが借主Bに対し口頭でBが当該建物においてペットを飼育する事を認め、現在、Bは当該建物においてペットを飼育している。当該建物のオーナーがAからCに売却によって交代する場合、AがBに対し口頭で当該ペット飼育を認めた約定もAからCに承継されるか。
本件の場合、CはAとBとの間の賃貸借契約を承継する事から、AがBに対し口頭で「借主が当該建物においてペットを飼育する事を認める」約定もAからCに承継される。