FAQ 賃貸管理トラブル集

借主が更新料と賃料(正規の半額のみ)を拒否した場合

建物賃貸借の借主が「賃料を半額にしてもらわないと更新しない」と言って更新料を支払わないばかりか、一方的に賃料の半額しか支払わなくなった。今後どのように対応すれば。
「建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判の確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払いを請求する事が出来る。」(借地借家法32条3項)したがって、貸主は借主に対し賃料未払いを原因として賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求める事が考えられる。

従来の入居者の家賃は現状で新規募集は減額、可能か。

①新規募集のみ家賃を減額②その情報を得た従来の入居者からの問い合わせがあったときの対応③従来の入居者との交渉として、次回の更新時に家賃を減額するのは。④新規入居者との契約において、「家賃を他人に漏らさない。もし漏らした場合、家賃を増額する(従来と同じ)」という旨の特約付の契約は可能か
①可能である。②経済情勢をかんがみ、やむえなく下げざるを得なかったこと等、誠実に説明するしかないと思われる。③こちら側の譲歩案として全く問題ないし、妥当と思われる。④家賃を他人に漏らさないという契約は問題ないが、漏らした場合当然に家賃が増額されるという条項は借主に不利な条項であり、無効とされる可能性がある。

敷金返還請求権を提起された場合は弁護士を代理人として選任すべきか

被告本人(法人の場合は代表者)が出席する場合には、弁護士を選任する必要はない。また敷金返還請求訴訟が簡易裁判で係属する場合には、裁判所の許可を得れば弁護士以外の代理人を選任する事ができる。(ただし、最近はなかなか認めてもらえないらしい)

定額補修分担金方式

定額補修分担金方式をとっているが、近年の判例で無効とされている事例もあることから、当該制度を廃止しなければならないか。
判例も定額補修分担金方式そのものを否定しているのではなく、その金額の合理性や当事者間の情報の偏在などを根拠に無効としているにすぎないと理解できる。また、一方で、定額補修分担金特約を有効とした判例もある。したがって、現段階ですべてだめだしであると考える必要はなく、金額設定や契約時の説明のあり方を考慮し、その負担を受け入れた上で、存続していくことは否定されないと考える。

補填できない部分の分割支払いに対する注意点

明渡しは完了したが、原状回復費用につき敷金では補填できない部分15万円につき、借主から分割で支払いたいとの申し出があった。貸主としては、一応その提案自体は受け入れることとしているが、約束違反の場合には法的対処できるようにしたい。どのような方法があるか。
分割払いの合意に付き、執行認諾文言付の公正証書にしておく。それが出来ない場合には、最低限念書ないし合意書といった書面を作成するとともに、当該支払合意につき連帯保証人を立ててもらうようにするなど考えるべきである。

敷金全額請求をもとめる借主に対する対応

保証金50万円につき敷き引き35万円の取りきめが契約時になされたため、その通りに処理したところ、借主から、敷引きは一切認めれないはずであるから全額返還せよとの要請があった。借主は裁判も辞さないとしている。どのように考えればよいか。ちなみに入居期間は5年間である。
敷き引き特約も、一切無効ではなく、敷き引きの趣旨、その趣旨にあった合理的金額か、及び契約時点での説明の在り方などが考慮される。契約内容及び契約時点で、どのような手続きがなされたのかを十分確認して対応すべき。仮に、上記の諸点で問題があるようであれば、特約があっても否定される可能性が高いことから、実際の損耗状況を踏まえ、改めて原状回復費用を算定することが望ましい。

礼金なら大丈夫か

敷き引き特約を無効とした判断した裁判判例があることから、敷金として受領していた金員を礼金として受領したいが問題ないか。
礼金につき、判例は、その法的性格を「賃料の前払い」と解して消費者契約法10条に違反しないとの判断したものがある。この判決の趣旨をそのまま受けう入れるとすれば、礼金として受領する金員については「賃料の前払いとしての実態」が必要とされるので契約の在り方、内容について十分確認しておくことが大切である。

保証金につき、償却と、債務不履行部分の相殺との関係は

保証金の償却は、あらかじめの合意に基づく通常損耗補修費用等や、後払い賃料相当額の差し引きであり、それとは別に債務不履行があれば、その債務を差し引く事ができる。

借主の破産後に行う敷き引き

建物賃貸借契約が締結されていたところ、借主が破産して当該建物から退去する事になった。なお賃貸借契約について、貸主は借主から敷金60万円を預かっている。当該敷金から①未払い賃料10万円及び②敷き引き特約に基づく30万円を差し引いても問題ないか。
①未払い賃料については敷金から差し引く事は問題ない。ただし、②敷き引きの特約の有効性については個別事情に基づき否定する厳しい判決もあることから、当該特約に基づいて30万円を敷金から差し引くことについては問題が生じる可能性がある。