兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

礼金につき、判例は、その法的性格を「賃料の前払い」と解して消費者契約法１０条に違反しないとの判断したものがある。この判決の趣旨をそのまま受けう入れるとすれば、礼金として受領する金員については「賃料の前払いとしての実態」が必要とされるので契約の在り方、内容について十分確認しておくことが大切である。

保証金の償却は、あらかじめの合意に基づく通常損耗補修費用等や、後払い賃料相当額の差し引きであり、それとは別に債務不履行があれば、その債務を差し引く事ができる。

①未払い賃料については敷金から差し引く事は問題ない。ただし、②敷き引きの特約の有効性については個別事情に基づき否定する厳しい判決もあることから、当該特約に基づいて３０万円を敷金から差し引くことについては問題が生じる可能性がある。

振り込みで返還して何等問題ないが、相手方が明確に拒否している以上、他の方法を取りたいのであれば、内容証明郵便で受領を催告し、応じなければ受領拒否として供託するのが最終手段である。ただ、通常、相手方に弁護士が付いているのであれば、催告すれば、供託までは不要であろう。なお、居住者の変更が賃貸権譲渡の方式でなされた場合には、貸主の立場からは、前後の居住者は同一人とみなして、退去時の借主に金額を請求し、あとは居住者間で精算してもらうと考える事ができるのではないか。

ペット可・不可は入居者ごとの条件であるので、原則として応じる必要はないが、隣室もペット不可かを入居者に確認されるのは酷であり、一方で、入居時の説明の際のやりとりによってはペット不可を希望する入居者の意向を確認すべき義務があったと認定さえかねない。

アレルギーの程度にもよるが、早急に対応した方がよいと思われるので、転居費用も負担した方が穏便に解決できるであろう。

まず、本件特約条項の文言上、法定更新の場合も償却を認める形になっているか否か、（償却を認める形になっている場合）償却の法的性格は何等を検討して判断する事になる。②について保証金残額は、未払い賃料等に充当の上、残金があれば借主に返金する事になる。

貸主と借主で合意すれば、保証金の半分を返還する事も可能である。しかし、貸主の同意がなければ、借主から一方的に保証金を返還するように求める事はできない。

返済方法につき振込みによる旨指定があった。（だからこそ口座指定があった）と評価し、振込み送金し、合わせて明細を元の住所宛に送付する。（転居届けが出ていれば転送される。）という形で当面対応したらどうか。借主から連絡があったときには、これらの措置をした旨明確に回答できるよう、書面上も記録しておくことが大切である。

敷金の性質を有する保証金の返還請求権は、貸主、借主間の債務を相殺した後の金額につき発生するため、質権の範囲もその相殺後の金額の限度にとどまる。したがって、契約終了時には、相殺後の金額につき対応すればよい（転付命令を得ている場合には銀行に返還する。差し押さえだけであれば借主と銀行で債権者を特定するまで供託ないし返還を留保する。）