FAQ 賃貸管理トラブル集

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敷金の返還時期

原状回復につき、貸主側で工事等を行い敷金から差し引く場合、敷金の返還が遅れることは問題ないか。借主からは退去時に返還してくれと言われている。
敷金は借主が賃貸借契約上負うべき債務の担保であり、判例上も敷金返還と物件の退去は同時履行の関係にはないとされていることからすれば、原状回復のように費用が一定期間後に発生・確定するものについては、債務の確定に要する合理的期間であるとして、その期間分返還が遅れることは問題ないと考える。仮に即時返金を主張され、貸主もやむえなしとして応じるのであれば、代わりに担保の提供を求めるなど、後の原状回復費用の請求の際の担保措置を検討すべきであろう。

敷金の返還請求権の消滅時効

一般の債権の消滅時効と考えれるため、10年（商行為に基づくものであれば5年）となる。

返還後の費用請求

賃貸借契約終了時に敷金の精算をして、敷金を借主に返還し、オーナー宛の領収書を書いてもらい、いったん精算が終了した。ところが、その後、当該物件の排水管が詰まっていることが判明した。オーナーとしては、その補修代金を借主に負担させたいとの希望があるが、借主に負担させることはできるのか。
通常損耗でなければ、借主に負担させることができるのが原則であるが、問題は、すでに当該借主との敷金の精算が終了しているということである。排水管の詰まりが敷金返還時には発見できず、かつ、そのことが不合理でないといった点がクリアできるかを検討する必要がある。

礼金を取る事は、消費者契約法で問題とならないか。

礼金については、消費者契約法上無効ではないという地裁レベルの判決がある。ただし、いずれにしてもどのような性質の金銭なのか、その性質に見合った合理的金額なのか、契約時に十分に情報提供されたのかが問題となるので、それらの点を精査したうえで取り扱いを検討する事が望ましい。

未払賃料の時効期間は

５年である。

連帯保証人に少額訴訟制度で請求できるか

金銭支払債務であり、代替的行為なので、できる。

未払賃料が90万円の場合は少額訴訟制度の利用は

一部請求にして少額訴訟を２回提起すれば可能。

催促に要する経費等を合わせて請求できるか

一定の経費の支払が債務不履行との間で因果関係が認められれば、家賃滞納という債務不履行に伴う損害賠償として、法的には請求対象となり得る。たｄし、手続きに要する弁護士費用は、債務不履行による損害と認められないと解されている。

訴状等の送達方法

滞納家賃の催促の法的手続きを検討しているが、借主は居留守を使い、書留での書面棟は一切受け取らない。この場合、法的手続きを取るにしても、どのようにして訴状等の送達を行う事ができるのか。

補充送達と差置送達

補充送達、差置送達をした上で送達不能の場合には、書留郵便等により送達する。この場合は発送の時に送達があったものとみなされるため、受取り拒否でも送達が可能である。また、公示送達も可能である。（ただし支払催促の場合公示送達の方法は採れないため、この場合には訴訟を検討する。



補充送達（民事訴訟法106条1項）

名宛人でなくとも、同居人または使用人その他の従業者であって「相当のわきまえのある者」に交付する事。

差置送達（民事訴訟法106条3項）

名宛人の住所、居所において、名宛人等が正当な理由なく受領を拒否するときに通常送達すべき場所に書類を差し置く事。