FAQ
賃貸管理トラブル集
店舗についても定期借家賃貸借契約を締結する事は可能か。
可能である。
居住物件につき、普通借家を定期借家に変更する事は可能か
平成13年4月1日以前からの契約についてはできないが、それ以降に新規に締結された契約で、当事者その意味を十分に理解したうえで、当事者間の合意による普通借家契約を終了し、新たに定期借家契約を締結することは可能である。
事業用借地契約につき、中途解約は認められるか。借主が解散した場合はどうか
契約において、中途解約権の定めがあれば解約は可能。貸主が法人で解散した場合は、当事者の一方が消滅した事になり、契約関係は当然に終了する。
事業用借地契約につき、地代の滞納等があった場合、契約は終了できるか。
地代滞納等の債務不履行に基づく解除は、解約とは異なり、いかなる要件のもとでも可能である。
屋外駐車場のトラブル(木の実)
駐車場の借主から「車に木の実がつくから何とかしてほしい」との申し入れがあった。しかし、借主に「どの木の実がつくのですか」と聞いても答えない。どこまで対応すべきか
当該駐車場は屋外という事であり、多かれ少なかれ車に木の実が付く事は避けられない。そのため、法律的には当該借主に今以上の対応をする必要がないと考えられる。
土地を駐車場として利用する場合のトラブル(防音・遮光)
土地の所有者Aが建物を取り壊して当該土地を駐車場にすることとしたところ、駐車場の隣の土地の所有者Bから、Aに対し、「①完璧な防音を施してほしい、②絶対に車のライトが当たって眩しくないようにしてほしい」との申し入れがあった。Aとしては、対応できることについては対応しようと思うが、Bの申し入れのすべてを受け入れることは難しいとおもっている。(例えば技術的に「完璧な防音」など不可能である。)どのように対応すべきか。
隣人は隣人に対して、社会通念上、受忍すべき限度を超える場合については、法的手段を講じる事が出来るが、社会通念上受忍限度の範囲内の場合には、法的手段を講じることはできない。（ただし、申し入れをすることは可能である。）本件においては、Aが土地を駐車場にすることは自由である。そして、Bの受忍限度を超える事実もないのであれば、AはBの申入れに応じる義務はない。ただし、AはBの申入れに対して、誠実に対応しているとの姿勢を示して証拠に残しておく事は重要である。
駐車場の借主(法人)が破産を申し立てた。今後、この賃貸借契約はどのように処理されるか
法人が破産を申し立てた場合、特段の事情がない限り管財人が選任されることから、まずは、管財人に方針を確認すべきである。
駐車場契約後すぐに賃料を不払い、連絡が取れなくなった場合の残地物の処分(マリンジェット)
マリンジェットを置く目的の借主と駐車場の賃貸借契約を締結した(借主は法人である。)しかし、同賃貸借契約締結後すぐに借主は賃料を支払わなくなり、借主の電話番号及び借主代表の携帯番号に電話してもでない。どのように対応すべきか。なお、借主の連絡先に関する資料としては、当該法人の登記簿謄本と代表者の免許証のコピーを保管している。
当該賃貸借契約を解除して、駐車場（土地）を明渡し（マリンジェットの撤去）を求めるほかない。なお、借主は、マリンジェットの廃棄場所に困った結果、マリンジェットを置き逃げする事を前提に確信犯的に当該賃貸借契約を締結した可能性もなくない。今後、電話連絡を続けても借主が出る可能性は少ないと思われる。したがって、まずは会社の登記簿謄本の本店所在地に賃貸借契約の解除通知を送り、当該通知が戻ってきてしまった場合は、借主の登記簿謄本の代表者欄記載の住所地に解除通知を送る。そして、駐車場明渡しを求める法的手段を進めていくほかない。
駐車場につき、借主からの解約し終了したにもかかわらず、保証金を取りに来ない場合の保管期間
解約・終了により敷金返還請求権が発生するが、その時効は、商事であれば５年、民事であれば10年である。ただし、引き取りを催促したにもかかわらず、期限までに取りに来なかったり、行方不明の場合などは、債権の放棄と評価し得る場合もある。解約時の合意として、合理的な期限までに敷金を引き取らない場合には、当該返還請求権を放棄する旨合意しておく事が考えられる。