FAQ
賃貸管理トラブル集
媒介契約を打ち切ったら、費用の請求を受けた。
気に入った物件が見つからなかったので、媒介契約満了時に契約を打ち切りましたが、その後不動産会社から費用を請求されました。
特別に依頼した業務にかかわる「実費」以外は、支払う必要はありません。
不動産売買の仲介（媒介）を行う不動産会社は、取引が成立しなければ仲介手数料を請求することはできません。仲介手数料は、あくまでも成功報酬であり、売買契約が成立しなかったときには、支払う必要はないのです。また、一般的に行われる購入希望者の現地案内費用など、通常の仲介業務で発生する費用を依頼者に請求することもできません。ただし、遠隔地への旅費など、依頼者が特別に依頼することで発生した「実費」については、請求することが認められています。それら以外については、請求があったとしても毅然とした態度で断るようにしましょう。もちろん、そうした不動産会社との媒介契約は、確実に終了させたほうがよいでしょう。
媒介契約を自動更新された。
中古住宅を探すため、不動産会社と媒介契約を結びましたが、いったん購入を見送ることになりました。ところが、媒介契約期間が終了したのに自動更新されてしまいました。
依頼者が更新を申し出ないのに、自動的に更新することはできません。
不動産会社に不動産の購入・売却の依頼を行う場合には、必ず媒介契約を結ぶことになっています。媒介契約については、国土交通大臣が告示している「標準媒介契約約款」（以下「標準約款」）に基づく契約である限り、自動更新はありません。契約期間は最長3ヶ月までで、契約の更新は依頼者の申し出によってのみ可能と定められています。このように、標準約款に基づく契約であれば、自動更新は認められませんから、明確に終了する旨の意思表示をすることが大切です。（標準約款については、不動産基礎知識｢媒介契約書の確認事項及びチェックリスト｣を参照）一方、媒介契約書に自動更新の規定が盛り込まれている場合には、「標準約款に基づく契約ではない」旨を契約書に記載する必要があります。改めて、媒介契約書の内容を確認してみましょう。そうした記載がないのに、自動更新の規定があるような場合や、標準約款に基づく契約であるのに、契約更新を主張する場合には、不動産会社を管轄する都道府県の部署（自治体によって担当部署名が異なります）の窓口に相談しましょう。（相談窓口については「住まいの相談窓口」を参照。）
契約代理
貸主の契約代理を請け負いつつ、媒介報酬を得ることは可能か?
両方で1ヶ月以上の報酬は得ることはできない。
契約代理をする以上、代理に基づく報酬権が発生し、それとは別に媒介報酬を得る根拠はない。媒介の立場で報酬を得つつ、代理の立場では、両方合わせて１ヶ月を超えて報酬を得ることはできません。
借主が病死した場合
借主が病死した建物を、その後、当該事実を説明したうえで第三者に賃貸したが、その借主が退去する事となった(賃貸借契約締結後2年)。次に貸す場合も「以前、当該建物で借主が病死した事実」を説明する必要があるか。
心理的瑕疵の程度
「借主が病死した事実」は重要事項説明事項に該当する否か現状では明確ではないが、宅建業法第４７条に基づくリスク軽減の観点からは、当該事実を告知しておいた方がよいと考えられる。ただし、当該建物で借主が「病死」した本件は自殺等と異なり、心理的瑕疵の程度は弱いと考えられます。
重要事項説明義務の対象
宅建業者は、連帯保証人に対しても、①主契約である賃貸借契約の内容の説明、②重要事項説明をしなければならないか。
義務はないが...
主契約である賃貸借契約の内容については、宅建業法上、説明義務はない。さらに、重要事項説明についてもする義務はない。ただし、連帯保証人が契約内容を知って責任内容を明確に認識するために、説明しておいた方が後々のトラブルを回避する観点からは望ましい。なお、貸主は連帯保証人に対し、賃貸借契約の更新時に、賃貸借契約の状況（賃料の未払いがあるか否か、ある場合はその金額）も説明しておくことがたいせつである。
20年以上前の事故に関しての説明義務
賃貸建物で、20年前に浴室で居住者が死亡した事実がある。現在当該建物を募集に当たっても、その事実を説明すべき義務はあるか。
消極的義務で対応で
心理的瑕疵の問題ではあるが、一般にそれが自然死であれば積極的義務はないであろうし、自殺であったとしても20年前の事であり、時間の経過とともに瑕疵は消失していく性質があることに鑑みれば、この場合も積極的説明義務はないものと考えられる。借り希望者から特段の確認があった場合に説明するといった、消極的義務としてとらえておけばよいのではないでしょうか。
所有者変更による賃貸借契約の締結における35条説明義務と媒介報酬
Aは甲建物に長年居住しているが、Aは今まで甲建物の所有者Bとは使用貸借で賃料支払はありませんでした。しかし、今般、甲建物の所有者がBからCへと代わった。それに伴い、AはCと甲建物についての賃貸借契約を締結する事にした。①媒介業者はAに対しての重要事項説明をする必要があるか。②媒介報酬を受領してもよいか。
媒介業務であるので
①について、ＡとＣとの賃貸借契約の媒介するのであるから、媒介業者はＡに対して重要事項説明をする必要があります。②についても媒介をするわけですから媒介報酬を受領してもよいといえます。ただし、媒介業務には通常は借主の募集・案内等の業務があるところ、本件ではもともと使用借権者であったＡと甲建物の新所有者であるＣとの間の賃貸借契約の媒介であり、媒介業者は上記の業務しなかった分報酬金額を割引くことも検討する余地がある。（書類製作費等の名目）
保険会社・保証会社が倒産した場合の媒介業者の責任
保険会社や保証会社が倒産した場合、それらを付けることを前提に賃貸借契約書を作成した媒介業者に責任は生じるか。
善意か悪意か
当該会社が倒産するなどを知っていた場合には生じる事が想定されるが、通常の調査のもとで倒産の危険等を知らなければ、媒介業者において、善管注意義務に反するとして責任が生じることはないものと考える。
トラブルを起こす人がいる場合
集合住宅の借主の中に問題を起こす人がいる。このことを同集合住宅の他の部屋の借主予定者に対し、重要事項として説明する義務はあるのか。
（売買事例ではあるが）建物売買において、隣人に子供嫌いがいる場合における隣人からの苦情についての売主及び仲介業者の買主に対する説明義務を認めた裁判例があります。この判例を前提にすると、本件についても重要な事項として説明する義務はあるとの方向にいくのではないか。