FAQ 賃貸管理トラブル集

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水道の個別メーターがない場合における負担額の請求

1棟の古い建物の各部屋に異なる借主が入居しているが水道光熱費についての計測メーターが各部屋個別に設置されておらず1棟の建物全体についてのみ水道光熱費についての計測メーターが設置されている場合において、貸主が借主に対し水道光熱費を各借主の賃借面積に従って割合的に請求することに合理性はあるか。
水道光熱費は、使用料に応じて負担することが原則である。
しかし、本件の場合は建物が古いこともあって使用した割合に応じて請求することが困難であることから、貸主が借主に対し水道光熱費を各借主の賃借面積に従って割合的に請求することに合理性はあると思われる。

賃料不払いの借主に対する明渡し請求

賃料不払いに基づき、借主との賃貸借契約を解除し、建物明渡しを求める訴訟を提起する。（なお必要に応じ、占有移転禁止の仮処分を申し立てる。）

借主の行方不明の場合の契約終了への手続き

借主は長期不在。連帯保証人である親からも捜索願いが出されている。この場合、契約の終了等をどのように進めていけばよいか。なお、借主は常習滞納者で現在も2ヶ月の賃料滞納がある。
契約解除の要件はあると考えれらるため、正規ルートとしては、解除明渡し訴訟を提起して判決を求め、強制執行することになる。ただし、この場合は連帯保証人である親の事実上協力を得て、中のものの引取り等をお願いする方法も、借主がまったく連絡取れず滞納賃料が累積していかざるを得ない事情のもとでは、自力救済の限界事例として考慮の余地もあるかと考える。

競売物件取得後の明渡し請求

競売物件につき、借主本人と連絡がとれず、荷物が物件内に大量に残っている場合、どのような手法をとるべきか。
競落後６ヶ月いないであれば裁判所に引渡し命令の申し立てをして強制執行を行う。あるいは元の所有者から借主の所在を聞きだせるのであれば、借主に何とか連絡をとって明渡しの履行や所有権放棄を求める。

更新時に契約を終了させることは可能か

自動更新条項がある。借主が1ヶ月遅れで家賃を払い続けているが、期間満了時に契約を終了させることは可能か。
自動更新も合意更新の一種であり、期間の定めがある契約であって、期間満了時に更新を拒否することは可能である。ただし、事案では正当事由を満たすことは困難であり、かつ契約の解除も信頼関係破壊とまではいえない。したがって、一定の立ち退き料的な金銭給付を前提に合意で解約する方向で検討すべきではないか。

残地物の処理(借主が夜逃げ)

借主が大量の残地物を残したまま夜逃げして連絡がつかない。当該借主との賃貸借契約及び残地物の処理をどのようにしたらよいか。
当該借主との賃貸借契約→建物明渡し等を求める訴訟提起→（勝訴判決に基づいて）強制執行することにより処理することが原則である。

合意解除による合意書への記載事項

賃料を5ヶ月分滞納している借主と話し合ったところ、任意で退去してもらえることになった。合意書にはどのようなことを記載すべきか。
最低限、①借主の賃料未払いに基づき、賃貸借契約が解除されて終了した事実の確認条項、②残地物の所有権放棄条項の記載は必要である。未払い賃料の処理についても記載したが、貸主が借主に対し、未払い賃料の負担を求めると借主が合意書の作成に協力しなくなることがあることには注意を要する。

保証会社の判断による解除の際の注意事項

建物賃貸借契約の保証会社が賃料を長期間滞納していた借主に対し、「建物を早急に明渡すこと、明渡ししない場合には訴訟を提起する。」旨の通知をしていた。その後、保証会社の担当者が当該建物に行ったところ、鍵がかかっておらず、かつ、建物内の荷物も片付けられている状態であったが、「賃借権を放棄する」等の書面はなかったとのことである。そして保証会社は貸主に対して「貸主からの建物の明渡しを受けた」と報告した。貸主としては、後々の借主とのトラブルを避けたい一方、借主への訴訟の提起もある。そこで貸主は保証会社から何らかの書面を受け取っておくことにより本件を解決したいと考えている。どのような書面の内容にしたらよいか。
概ね、①保証会社が「借主からの建物の明け渡しがあった」と判断した経緯及び根拠の記載、及び②仮に借主からの意義申し立て等があった場合には、保証会社の責任と費用で対応する旨の記載が必要と思われる。

法定更新の場合の貸主からの通知

建物賃貸借契約が法定更新となった場合は、期間の定めのない契約になることから、貸主が借主に対し、解約申し入れをすれば6ヶ月後に同賃貸借契約は終了するとの理解でよいか。
正当事由が認められればそのとおりである。