兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

賃借人が賃料を滞納しているからと言っても、賃貸借契約の解除等が完了していない限りは契約終了、明渡が完了しているわけではありませんので、賃借物件内にある家財等の動産は賃借人の占有下にありますので、処分を行うと不法行為責任が生じます。（自力救済禁止）まずは賃借人と連絡を試み、賃貸借契約を解除したうえで、強制執行により対処することが原則です。　では、予め賃貸借契約書に処分の同意の条項があれば？これについては、東京地裁平成２９年２月２１日判決の裁判例が参考になります。　この事例では、賃借人と家賃債務保証会社との保証委託契約書において、インフラの利用状況、郵便物の状況等から通常の生活を営んでなかったと認めれるときは、明渡が成立したとみなすことに同意するとし、本物件に残置された家財道具等の動産類の所有権を放棄し、保証会社がこれらの搬出、運搬、処分することに何ら異議を述べないと規定されていました。ここで注意は、通常の生活を営んでなかったと認められるということです。すなわちいまだに物件をしようしていると評価できるような場合では処分を認める条項は有効ではないということです。（このような条項は、自力救済禁止の法理に抵触し、公序良俗に反し無効となります。）ですから、管理業者としては、契約書に家財処分等の同意条項があったとしても、賃借人との連絡を試み、取れなかった場合の事実を積み重ねるとともに、インフラの使用状況や物件内の状況を確認して、客観的に明渡が完了したものと評価できるかを精査するなどの慎重な対応が必要です。

(新型コロナウイルスは誰にでも感染するリスクがあります。たとえ同じ建物内で感染者がでたとしても、誹謗中傷はやめましょう)

他の入居者への告知はすべきかどうかを悩まれると思います。

これについては、密がキーワードとなると考えます。

建物内で他の入居者と密になる可能性があるのは、エレベータ内等であり、共用部分等への感染防止対策が施されているのであれば、プライバシーのことを考えると告知の義務はないと考えております。

同様に、以前に新型コロナウイルスに感染した入居者が生活していたとしても、募集の際に適切な消毒等が施されているのであれば、嫌悪すべき事情とはならず、心理的瑕疵にも該当しないと考えます。
ただし、次の入居者が新型コロナウイルスの有無が物件を決める重要な判断の場合は事実は提供するべきと考えます。

新型コロナウイルスの影響の在宅時間が多くなり、普段はあまり気にならない箇所や使用頻度が増えることによって設備の劣化や損傷が増えたことを実感しております。それに加え、通常のメンテナンス作業がスムーズに行えないことも起こっております。

その原因は資材や設備の調達が困難になっていること、修繕やメンテナンスに室内に入ることについての懸念などです。

その結果、修繕等が必要な場合にもかかわらず貸主側が実施しないときは修繕義務違反になって債務不履行となることがあります

ただ、新型コロナウイルスの影響で設備の調達が遅れる場合は、外的要因となるので賃貸人側の債務不履行とはならないと考えます。ただし、設備の調達が困難なことで修繕等の対応が遅れることを事前に説明してトラブル回避を行うべきです。

また、賃借人側が修繕の必要があるにもかかわらず、実施させてない場合は善管注意義務違反となります。

賃借人様が自殺をした事実は、瑕疵に該当致します。
よって、賃貸人様には説明義務があります。瑕疵には構造的な欠陥などの物理的瑕疵、建物にまつわる嫌悪すべき心理的瑕疵もあります。
よって賃貸人様は物理的瑕疵だけではなく、心理的瑕疵についても説明義務があります。

では、心理的瑕疵に該当する事由はどのようなものがあるかですが、
判例では、一般的にその事由があれば住み心地のよさを書くと感じることに合理性があれば心理的瑕疵に該当すると言われております。
しかし、判例では、同一建物の階下の部屋で半年以上前に住人が自然死していた事実は瑕疵には当たらないとしております。
そして、同一建物の屋上か飛び降り自殺があって事実についても瑕疵には当たらないとしております。

また、売買物件での判例ですが、長期間、風俗営業に利用されていたものや、近隣に反社会的勢力の事務所があるということも心理的瑕疵に該当するとされておりますので、賃貸物件でも該当すると考えられます。

賃貸人様が賃借人様に瑕疵を説明せずに契約した場合は、契約の解除だけでなく、引っ越し費用や損害賠償請求もされる可能性があります。

建物の普通賃貸借契約では必ず公正証書しなければならないということはございません。定期建物賃貸借契約でも公正証書による書面等とありますが、公正証書の必要はありません。ただし、事業用地の定期賃貸借の契約の場合は、必ず公正証書の必要があります。

公正証書にした場合は、賃貸人の場合は、連帯保証人の保証意思の確認についてはメリットがあるかと思います。
そして、公正証書で強制執行認諾の文言が記載されたものは、執行証書と呼ばれ、給付を命じる確定判決と同じ効力があります。
ただし、執行証書には金銭給付の請求権しかないので、未払い賃料の強制執行はできますが、不払いのよる明渡しの条項があったとしても、この条項をもとに建物の明け渡し強制執行はできません。
それでは賃借人のメリットですが、保証金等の返還請求権での執行証書としての強制執行ができるメリットはありますし、無効な契約条項を内容とする契約を締結しなくてよいメリットはありますが、その他は余りメリットがないと思います。

昨今の契約は保証会社に加入が必須がほぼ定着しておりますので、賃料債務や原状回復等については宅建業者作成等の契約書で、主任士立ち会いで連帯保証人の印鑑証明書の添付などの方法で十分と考えます。

①については、住宅ローンの貸主である金融機関に確認をとることが必要である。一般的に居住用ではなくなった場合（金融機関に無断で利用等を変更した場合）、期限の利益を喪失し一括返済を求められることがあるので注意すべきである。②給湯器等の設備については、オーナー負担とされるべき部分であり。敷金を充当する事は問題である。管理の受託者としては、オーナーの承諾を得たうえで数ヶ月分の賃料を預かり、当該預かり金をもって修繕費に充当することは分別管理をしておくなどと前提とすれば、問題ないものと考えられる。

退去予告していたとはいえ借主が「鍵を渡さずに連絡がつかなくなった」のであれば、現段階においては、当該建物の占有は借主にあるものと解さざるをえないと思われる。そのため、連帯保証人等を通じて借主と連絡を取り、鍵の返還を受ける事により対処すべきである。（なお、どうしても借主から鍵の返還を受ける事が出来ない場合、法的手段に出ざるを得ないこととなる。）

質問内容の事実からすれば、弁護士法７２条（非弁護士の法律事務の取り扱い等の禁止）違反に該当する可能性があると思われる。

2階部分が住居としての構造上利用上の独立性があれば、
建物全体が住宅を含む建物ということになり経過措置規定が適用され
定期借家契約に切り替えは出来ません。
ただし、2階部分が独立した住宅ではなく、定員の仮眠室等であれば、
それは事業用物件の一部と評価することもできて切り替えの制限をうけない。
これは、2階部分の利用形態及び、構造的な部分を十分調査確認上対応することが必要です。