兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

賃料１ヶ月のみの滞納では、通常は信頼関係崩壊の事業があるとはいえず、特段の事情がない限り、契約を解除する事はできない。

まず賃貸借契約を解除する内容の通知書を配達証明付きの内容証明郵便で送付する。その後、借主と建物明渡しの交渉をして、借主が任意で建物を明渡さない場合には、建物の明け渡しを（未払い賃料の支払いも）を求める訴訟を提起することとなる。（なお状況に応じては占有移転禁止の仮処分を申し立てる必要がある。）



占有移転禁止の仮処分

債務者に対し不動産の明け渡しを求める訴訟を提起する場合に、債務者が訴訟係属中に第三者に住まわせるなど占有を移してしまい、明渡しの強制執行ができなくなるおそれがあるとき、占有の移転を禁止するための仮処分。この仮処分命令に基づき、執行官がその不動産を保管中に違反して占有が第三者に移転されても、債権者が後日、債務者に対する本案訴訟で勝訴した場合は、第三者に対して改めて訴訟を提起しなくても、原則として第三者に対して明渡しの強制執行をすることができる。

請求しなければ支払わないという行為は、契約違反行為であり、信頼関係破綻も満たし得るので解除も可能である。更新拒否の正当事由の中でも読み事ができるが、正当事由が争点になると、これだけで１００％満たされるのか、立ち退き料は必要ないかなどの議論に巻き込まれる可能性があるので、上記事情を指摘の上、合意解約の方向で話をすすめてはどうか。それでもだめな時は、解除、更新拒絶で対応するとういう順序で検討するのが得策ではないか。

借主が任意で未払い賃料を支払わない場合、未払い賃料の支払いを求める訴訟を提起して勝訴判決を得た後、強制執行をする。ただし、強制執行の対象がない場合には強制執行をすることができず、未払い賃料の回収を図ることは著しく困難であるといわざるを得ない。約２年間も賃料を支払わないのは悪質である。このような借主が、今後、賃料を支払うようになるとはおもえない。借主を退去させて、他のテナントを見つける努力をすべきであると思われる。

裁判所の和解においても、滞納賃料の分割払いにつき、保証人その他の担保処置をとることを内容に盛り込むことは可能である。裁判所に対し、分割なら保証人を立てるよう和解条件に盛り込む事を主張する事になる。

売掛金に対し執行可能であるので、債務名義を取得して強制執行という段取りになる。債務名義取得の方法としては通常訴訟、少額訴訟、支払催促等があるが、弁護士費用等のコストを勘案して、まずは支払催促によることが考えられる。また、売掛金を保全するための仮差押えも検討に値する。

債権者の申し立てにより、審尋、弁論や証拠調べなどの実質的な審理を経ず、形式的な手続きを踏むだけで、裁判書記官から債務者に対する支払の催促がなされる手続きである。（民事訴訟法３８２条）支払催促の送達から２週間以内に債務者から異議申立てがあると通常訴訟が開始するが、異議申立てなく２週間が経過し、仮執行宣言を付する手続きがなされると、強制執行の申し立てが可能になる。（民事執行法３９１条１項）金銭支払いなどについて簡易迅速に債務名義が得られる手続きである。支払催促は、債務者の住所地を管轄する簡易裁判所の裁判所書記官に対して行う。（民事訴訟法３８３条１項）支払催促を利用できるのは、債務者に対する送達が日本国内で、かつ公示送達によらず実施できる場合に限られる。（民事訴訟法３８２条但書）債務者の所在不明などの場合には、支払催促手続を利用する事はできない。金銭の支払いなどを請求する手続きなので、賃貸不動産管理においては、賃料などの金銭の不払いについて利用する事が可能である。

借主と面談し、解約の意思があるか確認する。解約の意思がない場合、契約終了を考えるのであれば解除をすることになるが、逮捕起訴されたというだけでの解除は困難である。もし実刑となれば、物件を使用する状況になく、賃料支払いも不可能になるため解除は可能であろう。一方執行猶予ないし無罪の場合には、その後の賃料支払い能力を勘案して検討すべきである。（勤務先からの解雇の可能性を視野に）また、家賃保証会社を使っての明け渡し等の対応については、違法行為がないよう、当該会社がとるべき手段を確認しておくことも大切である。

３カ月滞納であれば一般的に契約解除は認められると考える。その後家賃を一部支払ったとしても、まだ全額の弁済ではないこと、解除時点で既に信頼関係は破綻していたことから、解除の有効性は変わらないものと考える。（判例でも解除後に滞納分を支払ったケースについて、解除を求めた判例がある。）また、貸主側の相続の発生は、要は貸主の地位が相続人に相続され、（準）共有関係になったというだけであり、既になされた解除の効力に影響を与えることはない。