兵庫県知事 (11) 8316号大和住宅

契約書に明記された更新料条項は無効であるとして借主が貸主に対して支払い済み、敷金から差し引かれた更新料の返還を求めた事案の最高裁判決がありました。裁判所は以下の内容を述べ、更新料条項は消費者契約法１０条に該当せず有効であり、貸主は更新料の返還義務はないとしました。（消費者契約法１０条とは消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

①更新料は、一般に、賃料の補充ないし、前払、賃貸借契約を継続するためのもの対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものであり、経済的合理性がないとはいえない。

②更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により借主に負わせるという意味において消費者契約法１０条に該当する。

③賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額すぎるなどの特段の事情がない限り消費者契約法１０条に該当しない。

④更新料の条項について、契約書に一義的かつ明確に記載されているし、更新料の金額にしても期間等を照らし合わせても高額すぎるとはいえない。

上記のような趣旨での判例が出た事によって、今後の更新料特約の記載のあり方と金額設定があらたな課題となりそうです。

更新料の特約については、その趣旨等が合理的で借主に十分な認識がある等の要件があれば、その効力は否定されない。したがって、更新料及び遅延損害金の支払いを求めるとともに、他の契約違反自由があれば更新料不払いも含めて信頼関係破壊として契約解除の方向性を示し、任意での対応を促すことが考えられる。

現在（平成21年2月）の判例では、更新料も礼金も、賃料の一部前払いという趣旨を認定した上で、有効としてものがある。ただしこの場合、借主に対して、契約期間中の賃料総額を明示し、かつ、その支払い方法として契約時に礼金として一部前払いし、その余を契約期間の月数で割って支払うという内容であることなどが十分に情報提供されたかなどが問題となり得るので、契約時の説明、情報提供のあり方につき、十分に注意しておくことが必要である。

更新料について、その特約の有効性につき裁判で争われている現状があるが、その趣旨を明確にし、合理的金額を設定し、十分な説明のもとで特約することは否定されない。また、更新事務手数料は、借主の利益に資することを前提に、実費を基にした相当の報酬であれば、合意に基づき授受をすることも可能であろう。ただしこの合意は、借主と業者との間のものであることから、賃貸借契約で取り決めるのではく、別に借主と業者との間で当該支払いを合意しておくことが望ましい。

判例では法定更新であっても更新料授受の合意はそのまま効力を有するとして、更新料を認めたものもある。本件の場合、過去に合意更新があり、その際に更新料の支払いがなされていたことから、法定更新であっても更新料の趣旨は等しく通用し、借主もその支払いの必要性を認識していたとして支払い義務はあると解される可能性があるのではないか。

判決は当該事件における貸主と借主との間の更新料約定を消費者契約法１０条に基づいて無効としたものである。かつ、本件の借主Bは法人であり、法人には消費者契約法の適用はないことから、そもそも本件は当該判決の射程外である。したがって、当該判決のみを根拠にしているとすれば、貸主Aは借主Bに更新料を返還する必要はない。

法律上は必要となるが、本件では借主である法人にとっても、入居者がいないのに家賃負担や借主としての義務が発生することを回避するメリットがあることから、契約終了を合意することも十分可能と考えられる。

普通借地契約の期間満了の場合、法定更新等があるため、借地契約の終了をもって建物賃借人に対抗する事はできない。したがって、正当事由は認めがたく、結局は立ち退き料や解決金による合意解約となるだろう。この場合の立ち退き料についても相場はないが、居住用で単身用の物件であれば、代替え物件も容易に見つかりうることから、初期費用を基本としつつ、当初契約期間中の賃料差額分相当を加算した程度を目安に協議していくことになるのではないか。

借地契約が更新されるかどうかは、地主側に正当理由があるかどうかが問題で、
更新料の支払いは問題ではない。更新料の規定は法律にもないので、借地人は支払いを拒否することもできる。
しかし、当初の契約書に、更新のつど更新料を支払うことが明記されておれば、
法外な金額や条件でない限り有効です。一般的には地価の３％～５％で多くても１０％程度でしょう。